华尔街“预言家”：美国房价需要跌20%，楼市“供需僵局”才会打破

曾精准预测2008年金融危机、被誉为“华尔街先知”的Meredith Whitney表示，婴儿潮一代（Boomers）在房产市场中掌握了多数的住房资源，而千禧一代和Z世代的置业之路却举步维艰。这种房产代际矛盾被她形容为“代际裂痕”。

这一次Whitney指出，房产市场的“僵局”源于婴儿潮一代不愿出售房产，需要房价下跌20%才能打破这一僵局。

房价需要下跌20%，但市场不会崩盘

近日，Whitney在接受CNBC采访时表示，“婴儿潮一代不卖房的原因是他们选择‘老宅养老’，且无力负担其他房产。”

她预测，房价需要下跌约20%才能缓解当前问题。然而，这种下调只会让房价回归到三、四年前即疫情前的水平。她认为，即便房价下降，房主的净资产依然充足，因此这不是一次房市崩盘。

当前，许多房主因低利率按揭贷款或已完全拥有房产而选择不出售。如果卖房，他们可能需要支付更高的按揭利率，同时面临更高的房产价格。随着老一代持房不放，市场上的房源供给显得尤为紧张。与此同时，紧张的供需关系和更高的按揭利率让房价继续攀升，令年轻一代的买房之路更加艰难。

僵局显现：高价挂售与冷清的中低端市场

Whitney指出，一些房主选择以高价挂牌，若未能达成预期就继续持有，这进一步抑制了房产流动性。低端和中端房产市场的交易量显著萎缩，而高端市场则保持活跃。

Whitney表示，房价需要下跌，让年轻人可以承受：

普通市场必须有所让步。我认为你将开始看到房价下跌。要让房价变得可负担，就必须这样做。

她还透露曾致信美国总统，建议允许房价下跌，并强调这不会是“世界末日”。

“双重冲击”或成房价调整的催化剂

Whitney在接受《财富》杂志采访时进一步预测，房价可能整体下降30%。部分原因是许多年轻人选择与父母同住并避免购房。Whitney直言，“除非你要建立一个家庭，否则没有理由买房。”

另一个可能推动房价下跌的因素是所谓的“银发海啸”（silver tsunami），即未来十年，随着婴儿潮一代逐步老龄化，他们将出售大量房屋以缩小居住规模。这一现象或将显著增加市场供给，叠加需求放缓，推动房价回调。