历史上三轮大规模减税，都引发楼市大涨，那第四轮呢？

2024年11月13日，传闻多时的靴子，终于落地！

财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，该政策出台无疑又一次在房地产市场激起巨浪！

中国，再次迎来了房地产市场税收政策的历史性调整，此举不仅体现了国家对房地产市场平稳健康发展的高度重视，更是对购房者大幅减负。

笔者认为，本次调整有三大看点：

一、中央高度重视地产。

税费政策出台速度之快，超乎预期。

2024年11月8日，笔者写的《10万亿来了！美国还在权力交接，中国已先救市！》里，提到的全国人大常委会办公厅举行新闻发布会上，财政部部长“预告”将出台相关税收政策支持房地产市场健康发展。

只是过去短短5天时间，政策便已落地，如此高效的决策与执行速度，充分体现了中央对房地产市场的重视程度。

正是因为中央的高度重视，才能够在短时间内迅速完成各项审批流程，快速公布并推进政策的执行，这无疑为房地产市场的稳定发展注入了一针强心剂。

二、购房成本大幅降低。

本次税收政策调整聚焦于与购房者置业成本紧密相关的房地产税收领域，通过直接减税的方式，显著降低了房子的交易成本，有望促成更多的房源买卖案例，为房地产市场注入新的活力。

可以看出，以降低税费的方式，让购房都上车门槛更低，心理负担更少。

居民购房涉及的税种有限，但其税负因交易性质和所在城市的不同而有所差异。购买新房时，居民主要需缴纳契税；而二手房交易除契税外，买卖双方通常还需分担增值税、个人所得税，部分城市还需缴纳房产税。

如果要做对比，那对同一市场价值的房产，二手交易涉及的税费往往是新购房税费的两倍甚至以上，这无疑增加了购房者的负担。

然而，如果二手房交易税费过高，将极大挫伤买家积极性。虽然在楼市不景气时，尽管名义上买卖双方各付各税，但谁都不傻，正所谓羊毛出在羊身上，几乎所有交易税费最终都购房者来埋单！

过高的二手房交易税费严重挫伤了买家的积极性。而此次减税政策的实施，有效降低了购房门槛，减轻了购房者的心理负担，使购房者能够以更低的成本实现置业梦想，从而激发其购房意愿，进一步促进房地产市场的交易活跃度。

三、主抓一线城市调整。

之前中央出台各类楼市政策，很少会直接点名北上广深，但这次非常明显之处在于，文件里特别将这四大一线城市都拎出来重点讲。

显然已经意识到，中国楼市突破口还是在一线城市，只有把北上广深房地产市场积极性充分调动起来，才有可能全面带旺二三线、甚至四五六线城市楼市。

众所周知，一线城市一直以来房价波动较大，因此以往税率更高，免征条件更严格，以便确保能稳定房价，避免大起大落冲击市场，也是这次政策调整的重点。

新政前，北上广深的非首套购房契税为 3%，高于全国 2% 的标准；并且在涉及非普通住宅时，持有一定期限以上的住宅交易增值税、个人所得税无法像其他城市一样享受减免，这在一定程度上限制了二手房市场的流通。

新政后，将契税征收区分标准从90平米上调至140平米，且取消普通住宅标准，使得一线城市的二套房契税、住房交易增值税、个人所得税税率均降至全国统一标准。

以购买一套 500 万元的住房为例，新政前上海的二套房契税需缴纳15万元，而新政后仅需5万元，大大减轻了购房者的负担，这对于改善型需求的释放以及二手房市场的活跃将产生积极的推动作用。

这里还是要强调，任何时期的楼市变动，有且仅有一线城市才能承担起风向标的重任。北上广深涨，全国才有可能涨，反之亦然。

所以，这次政策特别把一线城市列出来，足见市场紧迫感非常明显。

当然，很多人可能想了解，减税政策，对楼市未来走势会有何影响？

笔者特地翻阅中国楼市历史上三轮大规模减税政策，通过数据对比，可以看出，每次税费下调，都极大刺激楼市成交大幅提升。而当前，作为第四轮降减，楼市正处于对购房者最为友好的阶段。

从1998年房改之后，中国楼市先后出现四轮减税政策，特别是在每轮政策宽松周期里，减税往往作为压轴选手登场，扮演着楼市形势逆转风向标的重要角色。

第一轮降税：1999年

进入1998年，中国以前所未有的魄力强力推进房改的车轮向前行，彻底告别近五十年的福利分房制度，开启住房全面商品化市场。中国房地产由此进入快车道，加速奔跑，地产行业迅速成为中国支柱产业，有力地改善了人民的居住环境，同时也推动中国经济稳步向前。

1998年，中央为把房地产培育成支柱产业，做出放开消费信贷的决定，这个想法很快在1999年成为现实。1999年2月，为了进一步扩大国内需求、开拓国内市场，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，积极稳妥地扩大消费信贷，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。

1999年8月1日，财政部和税务总局发布通知，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。普通住宅标准暂按每套住房建筑面积不超过120平方米掌握。对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

1999年在各种政策出台后，房地产市场逐步升温，从数据可以清晰看到楼市火爆程度。国家统计局数据显示，1999房屋销售面积14556.53万平方米，商品房销售额29878734万元；2000年房屋销售面积18637.13万平方米，商品房销售额39354423万元。

政策实施前后，房屋销售面积的增长率约为28.03%，而商品房销售额的大涨31.73%。

第二轮降税：2008年

2008年，全球金融海啸，用险象环生、惊心动魄来形容都不为过。最早萌芽于2006年的美国次贷危机，经过2007年的发酵蔓延至欧洲、日本，最终在2008年引爆为空前的全球金融海啸，而其中标志性事件是美国雷曼兄弟的倒闭。

雷曼兄弟的轰然倒塌，全球金融危机疯狂肆虐。远在大洋西岸的中国感受了阵阵凉意：连续两位数增长的经济突然下滑到6%、房地产市场成交低迷、股市一泻千里、出口订单骤降……

根据统计局发布数据显示，2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%，其中，商品住宅销售面积下降20.3%，住宅销售额下降20.1%，这是此前十年来行业销售首次出现负增长。

在雷曼兄弟宣布破产后几小时，中国央行便宣布下调金融机构人民币基准利率，金融机构1年期贷款基准利率由7.47%下调至7.20%。

千军万马向前冲。为了应对金融危机，2008年11月5日，国务院常务会议上确定了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，由此4万亿投资计划出炉，

与此同时，为了刺激房地产市场，2008年10月22日，财政部就已出台一系列刺激购房消费的政策，主要内容包括如个人首次购买住房的契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房免征收印花税、土地增值税。

央行也同步宣布，首次置业和普通改善型置业贷款利率下限为基准利率的0.7倍，最低首付比例降至20%。另外，公积金贷款利率下调0.27%。

大规模救市效果显而易见，2009年中国经济一路走高，一季度增长率跌至谷底的6.1%，随后二季度增长率反转为7.9%，三季度增长率更是飙升至8.9%，进入四季度增长率直接跳上两位数的11.9%，交出一份令各国无比羡艳的成绩单，全年实现国内生产总值33.5万亿元，同比增长8.7%，为全球经济增长贡献超过50%。

经济发展一直以来都与房地产有着千丝万缕的关系。2008年，金融海啸爆发后，全球经济受到猛烈冲击。在中国，政府率先在两大重要行业出台救市政策，它们是房地产和汽车。这两个行业都有消费额度大、关联产业多的特点。

特别是房地产，住房一直都是国民消费中最大额支出，作为国民经济支柱产业之一，其上下游产业链颇为广泛，包括钢铁、水泥、建筑、装修、家居、家电等多个行业。因此，房地产市场发展对拉动内需有着重大的推动作用。当人们分析2009年中国经济的时候，房地产成为了不可或缺的一项。事实上，2009年经济繁荣的背后，也确实是房地产行业的一次狂欢。

全国各地楼市量价齐升，一些城市甚至出现抢房的现象，沉寂一年多的土地市场也随之火爆起来，地王纪录不断被刷新。这一年里，房价再一次紧紧揪住了国人的心。

据国家统计局数据显示，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%；值得一提的是，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，比重占房地产开发投资的70.7%。从全国商品房销售面积来看，2009年销售面积高达93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%，商品住宅销售额更是增长80.0%。

进入2009年四季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，其中新建住宅销售价格上涨6.4%。作为衡量房地产市场的权威指标“国房景气指数”，从3月起连续9个月保持回升，12月份达到103.66，比2008年12月上升了7.2个点。

第三轮减税：2016年

2016年楼市面临着去库存压力巨大，更为严重的是，由于房地产投资地经济增长的直接贡献率也直线下降，创2000年以来新低，甚至快跌落至负增长的贡献轨道。

2016年，房地产调控政策不断。上半年，中央主要目的还是刺激购房需求，各种利好政策陆续出台，对楼市成交起到了重大推动作用。各地政府针对“去库存”问题频发大招，降首付、减契税、补贴购房等一揽子政策层出不穷。

首先，在2016年1月1日正式实施的“全面二孩政策”，在一定程度上刺激了购房者对改善型户型的需求。从长远时间来看，这部分人口的增长带来的需求，也让房地产的前景变得更加可观。

紧接着，继2015年下调首付比例最低至25%之后，央行和银监会又于2016年2月2日联合发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，宣布不限购城市首付比例可向下浮动5个百分点。这意味着，不限购城市首付比例最低可达20%。

2016年2月17日，央行官网再发通知，从2月21日起，调整职工住房公积金账户存款利率。据了解，原当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息，分别为0.35%和1.10%。此次调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，当年为1.50%。

其后，2016年2月22日契税新政颁布，对于首套住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对于二套住房，面积为90平及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平以上的，减按2%的税率征收契税。

2016年3月1日起，央行再降准，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；5月1日，“营改增”全面实施，交易税负较之前再降4.8%。

2016年初的楼市如同2015年初的股市，只不过“人人炒股”切换成“人人买房”。在全国各种政策刺激下，中国楼市一路狂奔，在前三个季度里迅速消化库存，火爆场面甚至导致一房难求，各城地王频现，房价飙涨。

在这种背景下，从2016年第三季度底开始，中央及时调整政策，各项调控相继收紧，2016年9月底和整个国庆期间，各大主流媒体基本每天都在跟踪报道各个城市出台限购限贷等调控政策。与此同时，打击“首付贷”、限制资金流入房地产行业……一年内，楼市政策形成了泾渭分明的两个时间段。

在忽冷忽热的政策调控中，2016年楼市最终还是交出了一份破纪录的成绩单——“突破11万亿销售金额、15万亿平米销售面积”，这是个里程碑式的数字，代表着中国房地产行业在改革开放第38个年头销售金额终于跨进10万亿时代。

看完上述三轮大规模救市减税措施，相信很多人对2024年本轮减税调整，或者有新的想法，每个人自己能够有所预判。

当然，第四轮大规模减税，预计将显著提升房地产市场的活跃度。通过降低购房成本，刺激购房需求，尤其是对于改善型需求和首次置业者来说，减税将直接降低他们的经济负担，增加购房意愿。

不过，不同城市的房地产市场状况不同，减税政策的影响也会有所差异。一线城市和部分热点二线城市可能会因为需求的集中释放而出现更明显的市场活跃度提升，而三四线城市可能会因为库存压力而受益于减税政策的去库存效果。

从长期来看，本轮减税政策旨在促进房地产市场的平稳健康发展。通过减税等措施，政府希望引导市场预期，稳定市场情绪，避免房地产市场的大起大落，实现市场的长期稳定。

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