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“无样板间、无户型图、无装修”长城项目公司操盘

作者 | 杨依依

编辑 | 曹蓓

本周的第二个工作日，上午10点半，一个非传统的开盘日，深圳宝安区的一处网红别墅项目静悄悄地开售了，它就是蛰伏了九年的泰禾深圳院子，现在它的正式推广名是“长城国富深圳院子”。没有过多推广、没有与任何渠道合作、没有提前蓄客的情况下，深圳院子卖出去了逾40套房源，整体去化七成。

深圳院子可能是泰禾集团最为命途多舛的院子之一。2015年泰禾深圳勇夺“地王”，深圳院子成为泰禾在南方大展拳脚最好的舞台，黄其森本人对它的期待是“北有中国院子，南有深圳院子”。

拿地时，泰禾宣布深圳院子最快能在2016年年底入市，结果很快深圳迎来新房限价令，要求首次申请预售项目申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价。

2019年，深圳泰禾院子第一次尝试入市，销售中心开放，看房验资高达3000万元。在泰禾爆雷前，这次开盘的现金回笼被视为最后的救命稻草。然而，当时黄其森对样板房极其不满意下令重装，开盘时间再次延迟。2020年，泰禾的第一只违约的公募债券和扩散的疫情同时来了，深圳院子最终没能拉黄其森一把。

2021年初，院子易主，拥有者从最初的“豪宅专家”泰禾集团变为了现在的“化债专家”长城资产。

一个从拿地到建设到开盘全程被焦点环绕的问题项目，在经过一个普通工作日的开盘后，销售金额13亿。只不过，泰禾再也拿不到这笔回款了。

深圳院子位于深圳市宝安区尖岗山片区，泰禾拿地时拿的是两块不相连的地，一块在尖岗山大道的南面，地面平整，建造的是别墅产品，共64套，已于去年底封顶；另一块在尖岗山大道的北侧，设计为高层住宅产品，目前仅打了基坑。

2015年泰禾拿南北两块地时，溢价率分别高达177.61%和94.74%，两宗地楼面地价分别为79907元/平方米及51331元/平方米，当时深圳拍地还未对地块未来的售价做任何限制，不过政府对新房的限价令接踵而至。

今年10月17日，住建部宣布“四个取消”，其中之一就是取消新房限价。就在住建部会议的前一天晚上，深圳院子突然拿证，备案均价13.8万元/平方米，单价约11.3万-21.5万元/平方米，总价约2377万-4729万元，最贵的是一套220平方米的户型。

深圳院子的销售方案明确写了此次拿证是“企业自主定价”，13.8万元/平方米的均价、21.5万元/平方米的最高价打破了深圳新房备案价纪录。今年早些时候开盘的深圳湾超总豪宅中海深湾玖序，备案均价约13.3万元/平方米。

开盘前的一个周末，《凤凰WEEKLY地产》以看房者的身份来到深圳院子的售楼处，现场销售最开始介绍看房需要验资1000万，必须是纯现金，不包含股票及债券。但在沟通不久之后，又改口称开盘前无法看样板间，没有户型图。至于为什么，现场销售给出的理由是：“产品还在优化空间，现在不便展示。”销售称，院子的实用率能高达700%。

深圳院子销售中心门口 杨依依/摄

除了不能看实体房，看房者也不能走进楼盘里面观看配套绿化，仅能通过VR视频观看实际装修效果和院子大致景色，还有通过销售中心的一侧透明玻璃门可以看到小区内一处假山造景。相比之下，2020年深圳院子第一次亮相时，公开的物料更多。

《凤凰WEEKLY地产》于2020年和2021年两次到访过深圳院子现场，当时项目已经断断续续停工，仅一两名保安值守，当时楼房外立面、道路、绿化已全部建成。

虽然其极力隐藏真身，对院子感兴趣的看房者依然络绎不绝，《凤凰WEEKLY地产》到达时，销售中心所有的桌子都被坐满，离开时，还有两三批看房客朝里走。《凤凰WEEKLY地产》得知，深圳院子在启动冻资的第一天，就已蓄客接近20批，冻资金额为300万元。

销售中心提供的VR视频展示的是样板间图片，地上四层、地下三层。比较有亮点的是地上采用横厅户型增加采光面，地下三个采光点保证了足够的光照，虽然全部为联排产品，但每一栋都能保证光线通透。

深圳院子沙盘 杨依依/摄

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样板间展示的装修反而亮点不足，对比北京、上海的院子产品，并没有过多的特色之处。此前曾传言黄其森不满意样板间要求砸掉重装，但后来泰禾爆雷，重装之事暂时无法考证。“当时确实开过几次会，黄老板对产品不满意，还抽掉了陈宁和王利两个副总裁去盯项目，后来赶上了疫情，有没有真的重装就不知道了。”一名当时还在泰禾集团的中层对《凤凰WEEKLY地产》透露。

据现场销售介绍，深圳院子的交楼时间是2026年9月30日，毛坯交付，业主可自行装修，也可使用泰禾提供的三种装修方案。装修费用大约1万元/平方米，也就是说深圳院子的实际成本高达4000万元起。

9年前泰禾在深圳拿地时，就有媒体质疑泰禾方面是否有足够的资金实力，当时泰禾的回应是：“要说贵也贵，说不贵也不贵，毕竟深圳楼市均价才4万元，这次楼面价都到8万元了。（泰禾）准备把院子系列引进深圳，两块地将一起开发，很有信心打造成高端产品。”同时还补充称：“有各种手段、各种金融机构融资，不是自己一家的资金。”

泰禾集团爆雷之后，深圳院子停工，谁来接手“地王”项目成疑。万科宣布援助泰禾期间内，市场间曾流传万科有意接手，后来的事实是万科高端入场低调出场、全身而退。

两年后，中国四大AMC之一的中国长城资产承接泰禾项目公司60亿元债权，成为深圳院子项目的投资方，继而又成为泰禾最大债权方。

2021年2月1日，因展期后仍无法偿还债务，深圳院子的项目公司“深圳泰禾房地产开发有限公司”变更股东，芜湖长维认缴出资9900万元，持有深圳泰禾99%股权，另一股东泰禾全资子公司福建中维房地产开发有限公司的持股比例降至1%。

长城资产正式接管深圳院子，从此深圳院子在尖岗山大道一侧的门头加上了“长城国富”的logo，长城国富置业有限公司即长城资产旗下以房地产开发经营为主业的投资运营平台。泰禾集团方面对《凤凰WEEKLY地产》介绍深圳院子目前由泰禾和长城资产联合操盘，长城资产深圳公司方面给予的口径则是“项目公司操盘”。

按照备案价，深圳院子64套联排别墅的货值约18.95亿元，如果加上装修费或能超过25亿元。这与泰禾最初预估的300亿元相差甚远，深圳院子最高峰时吹风价高达30万元/平方米。

当年泰禾拿地的金额是57亿元，按照长城资产的官方介绍，长城资产为盘活深圳院子新增了2亿元，一共59亿元的投资额，还不算上9年间的利息及税务成本。单单简单计算之下，长城资产接手的是一个亏本项目。

对于项目是否亏本、长城资产如何实现了顺利盘活等问题，截至发稿前，长城资产方面未回复《凤凰WEEKLY地产》。

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