越秀静安天玥售楼处&卖点分析&楼盘详情&一房一价表&认购规则

【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！

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【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！设计方案现已公开展示。

这是越秀在中兴社区获得的第二块宅地，于今年4月16日的首轮土拍下半场中以15.97亿元的价格，经过20轮竞价，【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！由杭州燚乐实业投资有限公司（越秀）摇号竞得静安区中兴社区C070201单元151b-19地块，楼面价为每平方米78197元，溢价率为10%。

【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！该项目共有177户住宅，容积率为2.5，联动价约12.1万元/㎡。主推建面约116-137㎡的3至4房产品，预计将于11月开放展厅，并推出约147套房源。

三万平方独家制作

【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！位于内环内，且紧邻1号线中山北路地铁站，适合预算在千万级别的购房者关注！

本期三万平方将为大家进行项目的深度评测，希望能给大家带来选房帮助。

深度分析内容包括：

总图分析

户型分析

日照分析

区位分析

总图分析

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【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！该项目所在的地块，东至151b-20地块（规划教育用地），南至151b-23地块（保留住宅区），西临151b-17地块和151b-16地块，西侧是大统路，北靠151b-18（规划公共绿地）。

三万平方独家制作

【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！项目规划包括3栋17层的高层建筑，其中1#和2#栋楼的首层部分架空，预留为业主活动空间，并在地块北侧和西侧设有2处绿地。

在1#的西侧，设有文化活动室及老年活动室，供居民休闲娱乐；而3#的西侧，则规划了一栋11层的公共租赁住房，以及物业管理和业主委员会的相关用房。

地块东侧规划有一条公共通道，作为未来行人和车辆的主要出入口。

【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！项目在西侧有一个人行出入口，与地铁1号线中山北路站对接，方便住户搭乘地铁；在东侧公共通道处有两个出入口，一个是人行兼消防出入口，一个是消防出入口；机动车一进入小区就是地下车库出入口，小区内部人车分流。

户型分析

B-116㎡户型

三万平方独家制作

116㎡户型，三室两厅两卫，南北通透。【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！对穿门电梯，享有独立候梯厅，隐私性强。朝南三开间，保证室内光线和通风良好。LDKB一体化，打造视觉上的无界空间，使空间更有通透感。宽敞阳台270°观景空间。U型厨房，空间宽敞，收纳空间充足。主卧套房设计，私密性强。公卫离两个次卧都近，使用都很方便。

经三万平方计算，预测得房率为74%！

C-137㎡户型

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137㎡户型，三室两厅两卫，南北通透。【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！同样是对穿门电梯，享有独立侯梯厅。南向1.5倍开间。超宽阔客厅，可以根据需求，在客厅内隔出一个房间作为居室，扩充生活空间。宽敞阳台270°观景空间。主卧套房设计，转角大飘窗设计，视野好。公卫离两个次卧都近，使用都很方便。全屋飘窗设计，赠送约20㎡，大幅提高得房率。

经三万平方计算，预测得房率为75%！

日照分析

根据公示方案，所有栋住宅都是东南朝向。我们将越秀静安中兴项目和周边楼栋按照现有信息进行建模，并做了整体的日照模拟如下。

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出门就是地铁的【越秀静安中兴项目】全面测评

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视频详情

三万平方独家制作冬至日9点至15点日照光影变化动图

三万平方独家制作

先看下地块周边情况。小区南面是低层住宅楼，对其日照影响不大。西面是21F的公寓距离项目较远，对其日照影响不大。

小区呈行列式布局，日照影响主要为内部楼栋遮挡。

经三万平方计算后，3#的日照条件最好，在冬至日全楼层都是满日照。3#在小区最前列，没有楼栋遮挡，故冬至日日照时间较长，居住比较舒适。【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！

2#和1#都受到前排楼栋的遮挡，中低区日照时长较一般，高区日照还是很好的。如果对日照时间特别在意的小伙伴，请慎选。

上海市日照计算标准是冬至日累计6小时为最高，1小时为达标，根据我们的经验，一般冬至日日照时数达到4个小时就算是很舒适了。【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！

区位分析

三万平方独家制作

区位方面，【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！位于不夜城板块紧邻内环共和新路立交桥处，楼下就是1号线中山北路地铁站，5站直达人民广场。

不夜城所处的地理很优越，其南部紧邻着上海市核心区南京西路，北部通过南北高架苏河湾相接，而越过内环线，则是繁华的大宁地区。【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！

这个如今充满现代气息的地方，其前身却是老闸北的棚户区，一个历史悠久但曾经落后的区域。不夜城的南广场区域，由于与老静安区相邻，更贴近传统的市中心地带，因此得以借助静安与闸北合并的契机，迅速发展成为了一个规模宏大的商务区。这一变化不仅提升了城市的面貌，更使得该区域焕发出了新的生机与活力。【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！

然而，不夜城的上海火车站的周边，直至今日仍是个大问题。东西向的铁轨将这片地一分为二，使得南北之间的人流受到限制。【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！仅有的几条地下通道成为了连接南北的唯一通道，这无疑增加了人们出行的难度。

相比之下，北广场区域则更多地承担着住宅区的功能。【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！这里的老小区和刚需商品房密集分布，房龄普遍较长，有的甚至已经超过了七十年。这些老旧小区不仅外观显得陈旧，而且管理不善、停车困难等问题也时有发生，这无疑是市区老小区的通病所在。

更为严重的是，由于上海火车站人流众多、环境复杂，北广场区域受到了更为明显的负面影响。加之整体城市发展水平以及上海火车站的阻隔，使得在2035年的城市规划中，北广场被基本排除在了中央活动区之外。这一现状无疑给北广场的未来发展带来了更大的挑战。【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！

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不过，目前不夜城板块作为苏河北岸新兴板块，尤其在汉中路站周边，已经构建起一个颇具规模的商务中心区（CBD）。其规划布局和高端楼宇建设水平与人民广场和徐家汇等传统繁华地段相当。【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！

【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！该板块内，房龄在10年以内的次新房源较为稀缺，当前市场上的成交价普遍集中在每平方米13万至14万之间；而对于那些房龄较久的小区，其市场成交价则大多在每平方米10万左右徘徊。尽管近年来有不少新房项目涌现，但真正能够进入交易市场的却为数不多。

不夜城板块在未来十年间，该区域的房价仍有着巨大的增值潜力。

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交通方面：【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！项目紧邻1号线中山北路1号口，一出小区就是地铁站，家与地铁无缝衔接；自驾出行周边有南北高架、内环高架等，出行还是很方便的。

教育方面：项目步行距离延长路东部幼儿园1.5公里、距离中山北路小学390米、距离静安区实验中学570米，距离上海大学540米，教育资源丰富；【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！

医疗方面：项目步行距离三甲医院同济大学附属第十人民医院约1.7公里，距离同济口腔专科医院1.8公里；

商业方面：项目距离五月花生活广场410米、距离大宁国际商业广场2公里，距离凯德星贸2.3公里、距离JIC静安国际中心2.3公里、距离静安大悦城2.7公里。【越秀静安天玥项目】设计方案现已公开展示，房地联动定价为每平方米12.1万元！