楼市新政效果，令人意外

周六《地产头条》，网罗每周房地产行业的大事要闻。这周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总起来了，下面一起来看看吧。

楼市成交增长放缓

政策效应呈现减弱趋势

自9.24救市新政以来，楼市利好持续释放，地产销售端也出现了明显回暖信号。

CRIC重点监测的28个城市，新房成交反弹明显，截至20日，28城新房10月总成交规模为733万平方米，较去年同期小幅微降2%，日均成交规模较9月日均增长11%。

其中，一线城市的表现最为明显。CRIC数据显示，10月前20日日均成交较9月日均增长7%，同比去年10月前20日提升了11%。

这段时间，市场端喜报不断，时常看到某某项目售罄，某某项目成交火爆的消息。这无疑令低迷已久的地产行业注入了一剂兴奋。

需要警惕的是，市场已开始出现“冲高回落”迹象。

据CRIC监测，核心28城自9月末集中放量以来，抛开国庆长假不提，市场真正放量是从10月8日开始，且成交量一直维持在高位震荡。到了10月19日-20日则出现比较明显回落。

二手房的走势与新房基本一致，近日成交增长也有所放缓。10月19日-20日的成交套数，不及9月份的日均成交量。

整体来看，一二手房成交的政策效应都呈现出转弱趋势。了解AI智能工牌pro，读懂客户，加速转化

点评：

9月底中央政治局喊话房地产“止跌回稳”以来，政策已释放出多重利好，包括下调存量房贷利率、取消限购、重启棚改货币化、扩大“白名单”信贷规模等等。

政策出台后，市场响应积极。然而，不可否认的是，政策的边际效应在减弱。

从以往的数据看，现在的新政窗口期通常只有一个月左右，比如上一轮517史诗级救市的政策效应持续到6月，7月份市场便又重回清冷。

这里也提醒房企，抓紧政策窗口期，全力加快出货节奏。

另外，房企也无需过度担忧。

我们知道，部分政策从出台到生效仍需要一定时间，此外，10月22日发改委在探讨当前经济热点时也透露，接下来还会一批增量政策会出台。后续的利好有望与前期政策形成接力。

总之，不要低估中央的救市决心，也不要小看市场的力量。

煮熟的鸭子飞了？

部分城市商贷利率突发反弹

上个月三部委联合召开新闻发布会，首次提出“和引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近”。

前几日各大银行存量房贷利率批量调整完成，符合条件的存量房贷调整至LPR-30BP。

由于是锚定新发房贷利率，这一轮的调整幅度非常给力，有的调整前后的差值甚至高达100BP以上。

更值得一提的是，经过这一轮的调整，全国平均首套房贷利率已低至2字头。

然而，近日事情出现了反转。

据媒体报道，多家银行10月24日收到“窗口指导”，商贷利率不得低于公积金利率贷款。

广州、佛山、武汉、南京、苏州等一批城市，纷纷撤回一批“史上最低”BP，重新上调商贷利率。

以广州为例。

按照10月21日最新的LPR报价，广州主流首套利率为2.85%，个别银行则低至2.6%，低于公积金贷款利率2.85%。有贷款人接到银行通知称，商贷利率不得低于公积金利率。已签约的客户按照2.6%的利率执行，新签约的客户只能按照不低于2.85%执行。

武汉的商贷利率则在10月23日重回3字头。调整后首套房商贷利率为3.1%；二套房为3.325%。

在此之前，武汉商贷利率为首套2.9%（3.6-70BP)，二套为3.075%（3.6-52.5BP）。公积金首套2.85%，二套3.325%。

很明显，10月23日最新的利率政策，就是把商贷利率重新调整为略高于公积金利率。

点评：

商贷利率低于公积金利率，在史上实属罕见。

公积金政策一直以来都是普惠性定位。然而，近年来商贷利率不断下调，而公积金在2022年以后极少调整，最终造成了两者之间“倒挂”的局面。

促进房地产“企稳回暖”，降低购房者的房贷负担是大势所趋。商贷利率的走低，无疑也对公积金利率调整造成压力。近日坊间对于下调公积金利率的呼声非常高。不妨期待一下，接下来公积金的调整动作吧。

得房率高达150%

广州再度刷新历史记录

招商蛇口上个月拿下的横沥岛地块，近日公布了项目规划。公告一出，广州的地产圈炸锅了。

按照规划，这个项目的得房率将突破150%，突破当地历史记录。

这是广州南沙首宗出让的“超新规”住宅用地。具体体现为：

①鼓励采用“大阳台”设计；

②每户可设计一个或多个户属空中花园。

“大阳台”不超过套内建面的25%的半计容；“空中花园”不超过套内建面40%的不计容。

如果将阳台和露台指标用满，再加上飘窗等赠送面积，理论上得房率将超过150%。

项目分为2个组团，容积率2.5；招商蛇口规划建设7栋塔楼，采用围合式布局。

点评：

横沥岛项目的面世，意味着广州自去年调整计容新规以来，项目得房率已经连创五个新高：

荔湾保利花语和岸超100%→番禺隽樾府超110%→天河越秀观樾约120%→天河南方面粉厂地块约130%→南沙横沥岛地块150%。

这也反映出了，当前地产行业的变化之快。

政策频繁调整，市场震荡不断，留给每个项目的窗口期都很短。

这也是为什么，目前头部房企都在卷开盘速度，拿地即开工，首开周期压缩到三个月内……面对不确定的外部环境，唯有以时间换空间，让项目以尽可能快的速度上市，才能把风险降到最低。

现房销售规模扩大

前八个月占比提高至26.4%

据国家统计局数据，今年1-8月，全国商品住宅现房销售面积达1.34亿平方米，而同期全国商品住宅销售面积仅为5.1亿平方米，现房销售面积占比已经达到26.4%。

至此，现房销售占比已增长至近十年来最高点，较2023年全年增长7.7%，较2020年低点时更是大幅增长16.2%。

数据还显示，近十年来，虽然现房销售规模提升，销售价格却整体低于期房水平，且从2022年以来两者价差逐渐拉大。2024前8月商品住宅期房的销售均价为10984元/平方米，而现房销售则比期房低23%，为8463元/平方米。

点评：

现房销售呈现出两个特点：

一是现房销售在不断提速，纳入现房销售的项目仍在持续增加；

二是现房销售量增价降，说明很多采用现房销售的项目是“被动选择”。

今年以来，中央多次强调推进现房销售，并在部分地区推行现房销售试点；

此外，市场持续低位运行，滞销项目由于销售周期过长，被迫期房卖成了现房。

无论是哪一种原因，最终都将加快房地产预售制度的瓦解。尽管当前推行现房销售制度仍存在一定难度，但“构建房地产新模式”势在必行，时代的洪流难以阻挡。

写字楼空置率有所缓解

但租金仍在进一步下行

近日，中指研究院发布的报告显示，2024年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.65元/平方米/天，环比下跌0.48%，跌幅较二季度扩大0.19个百分点。其中，写字楼租金环比上涨的商圈占比仅为22.5%，下跌的比例则达到了77.5%。

不过，空置率方面的数据有所改善。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解

中指研究院的监测数据显示，三季度重点城市超半数代表城市甲级写字楼空置率较二季度小幅下降。

一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为10.8%；二线代表城市中，杭州、苏州甲级写字楼空置率分别为11.8%、15.8%，市场供求相对平衡，重庆、天津、青岛、武汉、长沙等城市甲级写字楼空置率相对较高，空置压力相对较大。

点评：

写字楼是一个区域经济发展状况的最准确反映。

今年以来，受到宏观经济增速放缓，消费、投资增速下滑等大环境因素的影响，写字楼的租赁业务也面临不小的压力。

从数据上来看，重点城市的写字楼租赁市场虽然略有回暖，但复苏力度依然较弱。运营方则通过“以价换量”的方式，应对市场的疲软局势。

四季度随着中央政策的持续发力，经营主体的信心有望修复，或将带动写字楼租赁业务住低回升。

来源：克而瑞、中指研究院、中国房地产报、财联社等，特此感谢。

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