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（武昌区-武昌核心）：项目营销中心以及样板间预计近期开放，目前已启动圈存，预计11月开盘，主推建面约143-187平大户型。

1、武昌内环，一线临沙湖的好地段，不过部分高层住宅看湖视野有限

沙湖天境位于武昌区中北路青鱼嘴地铁站附近，在中北路和沙湖大道之间，属于武昌内环，且一线临沙湖，属于武昌核心一等一的好地段。

项目周边有不少高端住宅，距离楚河汉街商圈不远，且西边一线临沙湖，不过只有靠近沙湖大道的洋房才是真正的一线湖景房。

离湖越远的楼栋总楼层越高，后面的超高层估计只有高区会有一定湖景视野。

2、武昌核心已经是神仙打架，高端改善估计要挑花眼。

今年的武昌核心上新了不少楼盘，都是好地段，也都是头部房企开发，产品力各有特点。

比如公正路附近的招商武昌序主打的就是内环真四代住宅，大阳台，优化面积多；武珞路上的建发璞玥，则是宋式中式住宅，也是准四代，现场实景比较惊艳；还有中北路沿线的中海东湖玖章，大体量，还规划有学校。

再加上外围的龙湖、保利项目，武昌核心的改善类购房者真的是要挑花眼了。

沙湖天境的地段比较优越，华润置地的产品力也是非常值得期待的，待它入市之后，武昌核心的改善市场竞争将更加激烈。

武昌核心部分楼盘示意图：

3、华润置地神速度，8月拿地，还未报规就抢先亮相。

沙湖天境即联投和华润联合拿地的P（2024）032号地块，规划总用地面积为18785平方米（以实测为准）；规划用地性质为居住用地；最大计容建筑面积控制在6.04万平方米以内。

该地块网上拍卖，由武汉润联志合房地产开发有限公司底价拍得，成交价约92420万元，成交楼面价约15301.3元/㎡。

武汉润联志合房地产开发有限公司隶属于华润置地（占股51%）和联投置业（占股49%）。该开发公司曾开发过花山片区的华润联投半岛九里项目。

项目的开发速度非常快，8月初拿地，9月份就公布案名，同步开放城市展厅。目前该项目还未正式报规，不过已在各大房产网站上线，首批户型图也已流出。

4、争先恐后，率先启动圈存，热度较高。

今年武昌的不少新盘都是不约而同的神操作，营销中心、样板间等关键展示面还未上场，就纷纷开始营销。此前的中海、建发这样，沙湖天境也是如此。

项目仅仅只是开放了临时展厅，报规细节、品质规划详情等还未上线，就在产品发布会之后，就开始圈存。

虽然匆忙，这些项目也是自带流量，热度较高。据沙湖天境项目宣传，十一国庆假期，项目已圈层超300组。

价格分析

1、周边楼盘价格情况：

武昌核心今年新增供应较多，激烈竞争之下，主流楼盘的价格比之前动不动4万+来说，还是低了不少。

今年入市的新盘中，价格较高的是招商武昌序，带装修约34000-36000元/平，大面积，门槛高。另外，前不久才开盘的建发璞玥首开约2.8万-3.5万元/平左右，有部分小户型，门槛相对适中，不过小户型已基本售罄，后面也都是3万+的大户型了。

中海东湖玖章的部分特价房带装修约27xxx元/平起，价格相对略低，不过大户型高区也达到3.1万/平以上。

沙湖天境为纯新盘，暂无价格信息释放。该项目楼面价约1.53万元/平，开发成本不算高。值得一提的是，该项目有洋房、高层、超高层等，产品差价估计非常大，单价约3万+估计是基本操作。

沙湖附近部分楼盘参考价：

2、周边二手房价格：

沙湖天境周边二手房不少，比较有代表性的是复地东湖国际，因为有学校资源的加持，近期二手房成交均价约3.6万-3.8万元/平左右。

周边的其他小区金沙豪庭、锦绣江南等二手房近期成交均价约1.5万-1.9万元/平不等，相比有学区的二手房来说，价格低了很多。

可以看出，在武昌核心区，地段的微异不是决定性因素，而品质、书包、景观资源则更受人重视。

沙湖天境开发速度非常快，推广速度明显大于建设速度。项目还没有正式报规，根据现有消息可知，项目占地面积约18788.36㎡，建筑面积约77673.3㎡，容积率约3.22，主要有5栋住宅组成，总户数约358户。

规划效果图：

沙湖天境项目规划5栋住宅楼，预计为洋房+小高层+超高层组合。

其中1、2、3号楼分别为10-17-32层，4、5号楼分别为42&45、46层，均为两梯两户结构。

从楼栋分布来看，洋房一线临湖，离湖越远的楼栋总楼层越高，每层都有一定观湖视野，但后面的超高层估计只有高区会有一定湖景视野，这可能导致户型楼层差价很大，类似武汉长江中心。

从目前流出的户型图来看，该项目主打建面约143、187平户型，暂时未有建面约200平以上户型，从户型面积来看，定位改善。根据网传消息，优化后接近0公摊。（具体公摊以购房合同为主）

建面约187平的四房两厅三卫户型主要分布在1、2、3号楼中，为了看湖，客厅朝向西北，三个卧室全朝南，典型的大平层结构，整体跟华润系列的沙湖中心相类似。客厅有两面阳台半赠送，厨房生活阳台半赠送，南向有一个卧室有阳台半赠送，其他卧室均有飘窗全赠送。

建面约143平的四房两厅两卫户型主要分布在4、5号楼的超高层里面，从户型图上看出有很多优化面积，南向客厅和主卧有阳台半赠送，还有不少飘窗全赠送，北侧还有生活阳台。不过目前户型还没有具体尺寸，具体空间尺度要等后期更多信息发布之后才能知晓细节。

现阶段项目还没有更多规划细节释放，据网传消息，项目整体抬高，外立面规划为公建化立面，大面积落地玻璃幕墙搭配铝板。内部园林规划有水景园林、儿童游乐设施、风雨连廊等。

外立面示意图：

景观规划示意图：

内部功能空间规划示意图：

项目建设进度较快，据悉部分高层住宅的外立面逐步呈现。
十月初建设实景：

近期营销中心已亮点，看来距离正式开放的时间不远了。

局部外立面实景：

区位交通与周边配套

1、区位：

沙湖天境位于武昌区中北路沿线，在4号线青鱼嘴站附近，属于武昌内环，西侧紧邻沙湖，到楚河汉街商圈直线距离约1.5公里，周边有不少豪宅，是武昌知名的富人区。

项目微观区位：

西北侧为沙湖大道、沙湖等；

东北侧为规划道路，建发031地块；

东南侧为中国农业发展银行大楼、中北路、地铁4号线青鱼嘴站F出口；

西南侧为金沙豪庭小区等。

区位点评：项目属于武昌内环核心，靠近汉街，一线临沙湖。无论是地段环线，还是配套景观，在武昌核心来说都是数一数二的。

项目周边也有不少高端住宅，沙湖中心、万达御湖世家等传统豪宅都在附近，地段认可度较高。

值得一提的还是该项目所在的电车二公司地块内规划中学，拟将引入水系初中，汉街&沙湖板块的教育短板或将补齐。

周边卫星地图：

中北路周边实景：

周边沙湖航拍：

周边航拍：

2、交通

自驾方面，项目临近中北路，周边有沙湖大道、武汉大道、二环线等主干道和快速路，上岳家嘴立交比较方便，自驾路网成熟，通达性较强。不过中北路以及二环线在早晚高峰期容易堵车。

周边路况截图：

地铁方面，沙湖天境就在4号线青鱼嘴地铁站F出口附近，属于地铁口楼盘，就算是西侧靠近沙湖大道的楼栋到地铁站直线距离也就200米左右，轨交出行非常方便。

交通点评：紧邻主干道，附近也有快速路，自驾路网发达，通达性强，且属于地铁口楼盘，轨交出行也很方便。

3、配套

商业配套：沙湖天境项目在武昌核心的中北路沿线，周边配套非常成熟。尤其是商业配套丰富且优质，到楚河汉街商圈直线距离约1.5公里，到徐东、武商梦时代等大型商圈直线距离约2-4公里。

武汉SKP、汉街万达广场、凯德1818、群星城、销品茂等大型商超都可以就近辐射逛街根本不愁地方。

教育配套方面：汉街以及沙湖板块的优质教育配套一直比较短缺，这也是万达等部分豪宅的一大短板。

不过，沙湖天境隔壁的建发地块内规划有一所中学用地，根据当时拿地文件显示，电车二公司A地块内规划初中，拟引进水系优质资源，暂定为沙湖中学（水果湖二中分校）。

另外，在建发朗玥附近还规划有小学，目前没有明显消息，但也有希望形成一套新的九年制组合，周边的教育配套值得期待。

医疗以及其他配套，项目西边一线临沙湖&沙湖公园，东边有湖北省博物馆、美术馆、东湖听涛景区，到中南医院、东湖风景区也不远，公共配套丰富，生活环境也不错，整体比较宜居。

周边部分配套测距示意图：

沙湖实景以及对面的武昌滨江商务区：

配套点评：周边各项配套齐全，尤其是商业配套，非常优越，也占据了较好的生态资源，再加上规划的优质教育配套，整体居住价值较高。

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