实质利好！北京普宅非普标准调了

来源：媒体滚动

此次取消普通住宅和非普通住宅标准是当前各地房地产业中国式现代化的一项重要抓手和方向。

于帅卿/发自北京

继上海宣布取消普通住宅与非普通住宅标准后，北京也跟进了政策。

9月30日晚间，北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局等六部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称“通知”），调整北京房地产政策，按照国家工作部署及时取消普通住宅和非普通住宅标准等内容赫然在列。

北京现行的主流普通住宅和非普通住宅标准最早于2014年推出，是住房市场短缺、产品结构不匹配时期的一项重要政策，同时也是紧缩性调控措施的重要组成部分，这一标准在过去10年中对于稳定房地产市场、调节住房供应结构起到了重要作用。然而，随着房地产市场的不断发展，市场短缺的问题已经得到逆转，市场需要更积极和灵活的政策来推动交易，稳定价格。

在此背景下，取消普通住宅与非普通住宅标准的呼声日益高涨。

今年7月，党的二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

9月20日，中共北京市委发布了贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见。其中，“优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准”的表述备受关注。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“此次取消普通住宅和非普通住宅标准是当前各地房地产业中国式现代化的一项重要抓手和方向，也充分吻合了供求关系重大变化、人民群众住房新需求等导向，也较好地贯彻落实了‘人房地钱’的标准。”

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取消普通住宅标准被放入政策工具箱

当前，各地区分普通住宅与非普通住宅的标准不一，多根据住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格等条件进行划分。普通住宅与非普通住宅往往在土地增值税、契税、贷款利率等方面存在差异。

通常而言，普通住宅主要指满足基本居住需求的住宅，容积率在1.0以下，面积适中、价格相对符合居民的购买力，适合大多数家庭居住。非普通住宅一般具有更高的建设标准、更大的面积、更豪华的装修，具备居住、商业等不同的用途，比如别墅、高端公寓、花园洋房等。

2014年10月份，北京实施了《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》，北京享受税收优惠政策的普通住房须同时满足三个标准。包括：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；实际成交价格低于按该通知确定的价格标准，其中五环内单价低于39600元/平方米或总价低于468万元，五至六环之间单价低于31680元/平方米或总价低于374.4万元，六环以外单价低于23760元/平方米或总价低于280.8万元，单价或总价其中一个条件符合即可。

10年来，市场上关于合理调整普通住宅和非普通住宅标准的呼声不断，希望能够由此减轻购房者负担，但始终未有实质性改变。

直到2023年12月14日，北京市住建委等五部门联合发布了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，其中明确，自2024年1月1日起，北京市享受税收优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房建筑面积在144平方米（含）以下；5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5至6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。

但这次调整，北京主要对普通住宅的标准，即户型要求微调、总价要求放宽，但对容积率没有作出调整。

在业内人士看来，取消普通住宅和非普通住宅标准，有助于降低居民购房成本，对于改善性住房需求也是重要支持。

事实上，今年9月份以来，已有多地调整普通住宅和非普通住宅标准。如9月10日，江苏省发文提出，按照国家有关部署，取消普通住宅和非普通住宅标准。9月15日，山西省明确取消普通住宅和非普通住宅标准，更好地支持改善性住房需求释放。

此次北京、上海也相继明确取消普通住宅和非普通住宅标准，意味着取消普通住宅标准已经放入政策工具箱，预计未来将有更多地区发文落实相关举措，落实二十届三中全会精神。

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买卖双方实质性利好

那么，政策调整后，将会带来哪些影响呢？

在二手房交易中，普通住宅与税收优惠直接挂钩，其中主要是增值税。根据北京现行政策规定，普宅与非普宅两者的区别在于，个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，差额征收增值税。

对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉分析称，目前，刚需购房者开始转向二手房和保障性住房，或者租赁。各地二手房交易量开始上升，重点25城二手房交易量占比达到65%，新房全面转向改善型需求。但同时，居民对于住房消费成本比较敏感，非普通住房在贷款利率和税费上较高。普通住宅契税较低，如90平方米以下的契税为1%，90平方米至140平方米的契税为1.5%。非普通住宅的契税一般为3%，同时非普通住房的贷款利率会上浮。

“此次政策调整，普通住宅和非普通住宅之间因税费所产生的价格差异将会逐步缩小，买家购房过程中购置非普通住宅的意愿会有所增强。”北京一位房产中介机构人士表示，比如，你要买一套150平方米总价为600万元的非普通住宅，现在需要缴纳契税18万元，而如果按照普通住宅现在的标准，就只需要交9万元，一下子能省下一半的钱。在二手房交易中，北京目前满两年及以上的普通住宅，更是免征增值税及附加税的。

严跃进则认为，“此次取消普通住宅和非普通住宅标准，最大的影响就是一些豪宅类或改善型住房都不会受非普通住宅的标准约束，进而和普通住宅可以享受同样的政策。若对照普通住宅和非普通住宅的标准，包括低密度和低容积率的住房、别墅类住房、大于144平方米的住房、单价较高的住房等，都可以获得政策上的优惠和支持，其覆盖面较广、涉及房屋也较多，影响是积极的。”

同时，认购大户型房子的契税将享受更低税率的可能，在一线城市出售大房子将进一步减少增值税等，其对于房屋的买和卖都可以发挥较为积极的减负效应。

政策对于开发商的影响也是积极的。

过去，开发商只有在建造普通住宅的过程中，才有机会减免土地增值税。取消该标准后，结合其他条件如房屋增值额，也有可能获得减免土地增值税的可能。