借父母名义买房：母亲去世后房屋过户引发的纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告方诉求

赵雅芳向一审法院起诉请求：

判令赵浩然与赵贵签订的房屋赠与合同无效；

本案诉讼费用、担保费由赵浩然承担。

赵雅芳上诉请求：

撤销一审判决；

判令赵浩然与赵贵签订的房屋赠与合同无效；

一二审诉讼费用由赵浩然负担。

事实与理由：

一审法院认定事实错误。赵雅芳称从未认可北京市丰台区一号房屋（以下简称涉案房屋）由赵雅坤购买，赵浩然提交证据中赵雅芳陈述仅表明购房款来源，并非认可房屋系赵雅坤购买。

一审法院适用法律错误。赵雅芳认为一审法院认定赵雅坤与赵贵之间存在借名买房关系错误。涉案房屋购买时使用了赵贵及妻子吴慧慧二人工龄，应为二人夫妻共同财产，吴慧慧生前未表示过房屋系借名买房，也未认可房屋实际为赵雅坤所有。

一审法院仅依据赵贵一人表述确信借名买房关系，赵雅芳认为这属于无权处分行为，侵犯其遗产继承权。涉案房屋购买前有多人居住，购房收据原件虽在赵雅坤处保管，但不能证明购买行为，且收据缴款人为赵贵。《房屋情况说明》与赵贵及家人录制视频资料存在矛盾，该说明有“编辑”成分，并非赵贵及吴慧慧二人真实意思表示，也无法证明“借名买房”客观存在。

被告方答辩

赵浩然辩称：

同意一审判决，二审法院应驳回上诉，维持原判。

涉案房屋系赵雅坤出资购买并实际占有使用，应为赵雅坤的财产，并非赵贵与吴慧慧的夫妻共同财产。

赵雅坤出资购买房屋才获得合同及收据原件并保存至今。赵贵在家庭会议视频及《房屋情况说明》中均明确表示，涉案房屋为赵雅坤出资购买并归其所有，两份材料不存在矛盾或“编辑”情况，均为赵贵真实意思表示。

赵雅坤述称：同意一审判决。

赵雅苒述称：不同意一审判决，同意赵雅芳上诉请求。

法院查明事实

赵贵与吴慧慧系夫妻关系，育有赵雅芳、赵雅坤、赵雅苒。1998年6月19日，赵贵作为买方与北京G公司签订《北京G公司向住户出售公有住宅楼房协议书》，约定卖方将涉案房屋以成本价28100元出售给买方。当日，北京G公司向赵贵出具预交房款金额为28100元的收据一张。

2002年4月4日，北京G公司与赵贵再次签订《北京G公司优惠（成本价）出售自管公有住宅楼房协议书》，约定赵贵应交纳公共维修基金1187元，合计实付金额28187元。2002年5月31日，房屋所有权登记于赵贵名下。

2006年8月10日，吴慧慧去世。2013年3月15日，赵贵作为出卖人，赵浩然作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，赵贵以763000元将房屋出售给赵浩然，并将房屋转移登记至赵浩然名下。2019年6月18日，赵贵去世。

庭审中：

赵浩然提交《房屋租赁契约》以及准住证，证明自1990年11月1日起，赵雅坤一家从北京G公司租用涉案房屋，赵雅坤具有购买涉案房屋的理由和现实需求。赵雅坤认可，赵雅芳认可证据真实性，但认为房屋不是完全由赵雅坤居住使用，赵雅苒也曾居住，应为家庭共用，且赵雅坤应自己名义购买，故不认可证明目的；赵雅苒认可证据真实性，但认为不能证明赵浩然的证明目的。

赵浩然提交赵雅坤的银行存折以及收据原件，证明涉案房屋实际由赵雅坤出资购买，登记在赵贵名下时房屋为赵雅坤所有。赵雅坤认可，赵雅芳认可证据真实性，但认为取款不能证明用于购房及产权问题，购房收据也不能证明借名买房事实；赵雅苒认可证据真实性，但认为不能证明赵雅坤与赵贵存在借名买房关系。

赵浩然提交《房屋情况说明》、视频资料以及录音资料，证明赵贵认可涉案房屋虽以其名义购买，但无购买经济能力，实际为赵雅坤出资，房屋实际为赵雅坤所有，赵贵及赵雅坤均同意将房屋转移至赵浩然名下，赵雅芳认可涉案房屋系由赵雅坤购买。赵雅坤认可。赵雅芳认为《房屋情况说明》及形成视频显示赵贵“照抄”赵浩然打印文件，是赵浩然的“借名买房”意思；家庭会议视频中赵雅坤认可赵贵对房屋具有处置权，两份证据存在矛盾，家庭会议视频形成在前更可信，《房屋情况说明》及相应视频形成在后且赵贵与赵浩然独处情况下书写，故不予认可；对于录音真实性认可，但关于出资问题，赵雅芳称其在录音中的表意为赵贵说让赵雅坤出资，赵雅芳告知了姑姑。赵雅苒称对于《房屋情况说明》不知情，对于相应视频的真实性认可，但赵贵不能代表吴慧慧处置房屋。

经询，赵浩然称其与赵贵虽签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，但并未实际支付合同价款，系赵贵通过买卖方式将房屋实际赠与给赵浩然，且实际产权人赵雅坤表示同意。

法院认为，赵浩然提交了购房合同及购房收据原件，并提供赵贵明确表示涉案房屋由赵雅坤出资及房屋归赵雅坤所有的视频资料、《房屋情况说明》，再结合涉案房屋原承租情况、购房款来源、赵贵与赵雅坤之间的亲属关系及涉案房屋购买后的居住使用情况，法院确信赵雅坤与赵贵存在借名买房合同关系。因此，赵贵就涉案房屋负有向赵雅坤进行产权转移登记的合同义务，在赵雅坤同意的情况下，赵贵将涉案房屋转移登记至赵浩然名下，未违反法律、行政法规的强制性规定，现有证据不足以证明存在侵害他人合法权益之情形，法院对赵雅芳要求确认赵贵与赵浩然之间合同无效的诉讼请求不予支持。

二审期间，赵雅芳提交如下证据：

证据一，涉案房屋原产权单位出具的《单位出售公有住房房价计算表》，拟证明涉案房屋在1998年由原产权单位向赵贵出售时，使用了吴慧慧的工龄。

证据二，赵雅芳、赵雅苒、赵雅坤、赵浩然及赵贵家庭会议视频及部分内容书面整理，拟证明赵雅芳、赵雅苒、赵雅坤、赵浩然及赵贵均认可涉案房屋为赵贵、吴慧慧所有财产。

赵浩然、赵雅坤质证称：证据一不属于新证据，未在举证期限内提交，对该证据不予质证，该材料非原件，真实性不予认可，有明显翻拍痕迹，且未明确写明吴慧慧名字，赵贵的工龄是无偿给予赵雅坤使用的。证据二列出的十个点应放在语境中看，不能认定认可涉案房屋有他们一份。

赵雅苒质证称：对证据一予以认可，证据二在吴慧慧去世的情况下赵贵没有处理房屋的权利。

另查明，1990年10月24日赵雅坤与北京G公司签订《房屋租赁契约》，承租涉案房屋。

裁判结果

驳回赵雅芳的全部诉讼请求。

房产律师点评

本案争议焦点为赵雅坤与赵贵之间是否存在借名买房关系。

亲属之间虽无借名买房书面约定，但可通过客观情况判断买房人是否以房屋归自己所有的方式占有使用。根据本案查明的事实，1990年赵雅坤与北京G公司签订《房屋租赁契约》承租涉案房屋，后购房款由赵雅坤出资，购房合同及收据原件等材料由赵雅坤保存。

综合涉案房屋原承租情况、购房款来源、赵贵与赵雅坤之间的亲属关系及房屋居住使用情况，结合在案证据中赵贵的表示等因素，赵浩然提供的证据形成了较为完整的证据链，法院据此认定赵雅坤与赵贵存在借名买房合同关系，进而认定在赵雅坤同意的情况下，赵贵将涉案房屋转移登记至赵浩然名下并无不妥。

办案心得

一、借名买房关系的认定

（一）客观证据的综合考量

1. 在判断亲属之间是否存在借名买房关系时，不能仅仅依赖于某一方面的证据，而需要综合考量多种客观因素。例如在本案中，法院综合了房屋的原承租情况（赵雅坤在1990年就承租涉案房屋）、购房款来源（购房款由赵雅坤出资）、亲属关系（赵贵与赵雅坤之间的亲属纽带）以及房屋的居住使用情况（赵雅坤一家实际居住）等多方面的因素。

2. 这提示律师在处理类似案件时，要全面收集和分析与房屋交易相关的所有证据，包括但不限于购房合同、收据、银行流水、房屋使用情况等。只有将这些客观证据相互结合、相互印证，才能形成有力的证据链条，以证明借名买房关系的存在与否。

（二）当事人陈述的分析

1. 本案中，各方当事人对于房屋的归属以及借名买房关系的存在与否有不同的陈述。例如赵雅芳对赵浩然提供的证据提出了多种质疑，而赵浩然则坚持认为赵贵的相关表示是真实的。在这种情况下，需要对当事人的陈述进行细致的分析。

2. 律师应当注意当事人陈述的前后一致性、陈述与其他证据的匹配性，以及陈述是否符合常理等方面。对于存在矛盾或者不合理的陈述，要深入挖掘背后的原因，并结合其他证据进行判断。

二、证据的收集与运用

（一）证据的完整性

1.赵浩然能够成功证明借名买房关系的存在，很大程度上依赖于其提供了较为完整的证据，包括购房合同、购房收据原件、视频资料、《房屋情况说明》等多种类型的证据。这些证据从不同的角度对借名买房关系进行了证明。

2. 这提醒律师在代理案件过程中，要尽可能收集全面、完整的证据。不能仅仅满足于某一类证据或者某一个阶段的证据，而要从房屋交易的各个环节入手，收集所有可能与案件相关的证据。

（二）证据的时效性与新证据的提交

1. 在二审期间，赵雅芳提交了新的证据，包括《单位出售公有住房房价计算表》和家庭会议视频等。虽然赵浩然对这些证据的时效性和证明力提出了质疑，但这也体现了新证据在诉讼过程中的重要性。

2. 律师在处理案件时，要时刻关注证据的时效性，对于新发现的证据要及时评估其对案件的影响，并按照法律程序及时提交。同时，也要注意对方提交新证据的可能性，提前做好应对准备。

三、合同效力的判断

（一）法律强制性规定的遵循

1. 法院在判断赵贵与赵浩然之间的合同是否有效时，重点考虑了是否违反法律、行政法规的强制性规定。在认定没有违反的情况下，支持了合同的效力。

2. 这表明律师在判断合同效力时，必须严格遵循法律的强制性规定。对于法律明确禁止的行为，要坚决认定合同无效；对于法律没有明确规定的情况，则需要根据法律的原则、目的以及相关的司法解释等进行综合判断。

（二）当事人权益的保护

1. 在本案中，法院在判断合同效力时，还考虑了是否存在侵害他人合法权益的情形。这体现了合同效力判断不仅要遵循法律规定，还要注重对当事人合法权益的保护。

2. 律师在代理案件过程中，要从当事人的角度出发，分析合同的签订和履行是否会对当事人的合法权益造成损害。如果存在损害的可能性，要及时采取措施，如主张合同无效或者要求对方承担违约责任等，以保护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！