北京买房：理清思路，购房建议1288

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是2021年底买的朝阳世纪村东区房子，老破小，孩子明年上小学，房子是大一居改小两居，居住条件不是很好。小学是芳草地世纪村分校，中学原来对口陈经纶嘉铭。听说19年6月30日后买房，可能多校划片不保证能上陈经纶嘉名，现在价格跌了20%了，不知道后面是否继续下跌。房子降的太多我们也比较担心，是否要继续持有呢？

A：

1、当时为什么要买这套房啊？我有点儿没看懂似的。

2、如果是为了上学，那这房本来也不算学区房啊。是中学对口嘉铭，就算单校也是2031年才用得上学位呢，当时怎么想的？

所以这学位的事儿看现在的想法吧。如果觉得小学合适就留着，觉得不合适再换学区房，换到对口嘉铭东区本校的。但如果买老房的话就都有学区溢价了，居住的性价比没有现在高。

3、如果当初是为了自住那就留着，房子本来就是用来住的，能满足自住不就得了，管他是涨是跌呢。

不过这种户型最好不改，大一居图的就是宽敞，真要是好改的话我们开发商就自己干了，不会把赚钱的机会留给买房人。所以改过的户型在投资角度一般都不占优，无论改的好不好，出手的时候都很难收回成本。

4、为了投资的话这种小区从来也不算投资房，尤其是塔楼，2003年非典之后就不受追捧了，开发商都轻易不盖。户型偏大的也是更适合自住，投资的话各项不占优。但问问租金吧，如果觉得合适就留着。让中介算算账，要是租售比明显低于平均值了就更最好留着，说明超跌了，这会儿出手的话吃亏。这会儿北京大盘早就企稳了，不至于再下跌。

5、简单就这情况，还是看自己重视什么吧。本来就不是学区房，是否换学校看自己，考虑好溢价问题。自住是否舒适也看自己，房子是用来住的，越宜居的越保值，至少流动性强。是否会下跌让中介给算租售比，超跌的话最好先留着。

仅供参考。

二

Q:

27年上学，目前是朝阳区户口，想给孩子买个学区房，在纠结东城以及朝阳，所以来请教您。纠结的原因如下：

1、对居住品质有一定要求，符合居住品质的东城区的房子太贵（想买个3居），买个老婆小又觉得可能难出手，另外未来就要租房，觉得租房的品质更差，哪都好的房租也太贵。

2、朝阳房子相对可以接受，但是就怕孩子是普娃，在朝阳竞争太激烈。简单的说，没啥钱还穷讲究、又怕孩子机会少，目前无法平衡了。

A：

1、这谁能回答啊？自己也知道是怎么回事儿，就是预算跟要求不匹配呗。这也不特殊，绝大部分人都这样儿，谁也别说谁。人类的焦虑就是持续的痛苦，大多数都来源于实力和欲望有差距，痛苦程度=欲望-实力。

2、不过既然是想买东城的三居了，那预算就是千万左右或以上吧？这种情况在朝阳相对更合适。因为朝阳和东城在高分段的成绩一致，朝阳还有单校划片+九年制的优势，头部校还都管得严，家长相对省心。

从房子角度是朝阳千万以上的商品房大多没什么溢价了，居住的性价比高，保值的风险也低。

朝阳肯定是比东城竞争激烈，但这看孩子的天分吧，没上学还不能确定是普娃呢。反正牛娃在朝阳更占便宜，因为点招多，公立和民办的都有。如果到时候真觉得不行，那跨区中考不就得了，买个占坑儿房就行，用完了就卖，相当于用置换成本买了个学位，跟当年的择校费差不多。

3、老破小肯定不好出手，这本来就是最主要的劣势。真要买的话就是用完了就卖，挺高的溢价也没必要留着。

4、其他没什么建议，就是这现状，甘蔗不能两头甜，针不能两头儿尖，适当取舍呗。

仅供参考。

三

Q:

请教您一下，菜市口把西南口那个枫桦豪景，您能给分析分析吗？我现在想入手这个枫桦，800左右，60-70平。我观望了3年了，60-70平的，3年前就800左右，3年后还这个价，稳定的可怕，这是怎么回事呢？

A：

1、谈不上什么可怕，北京从戴口罩到现在，没涨没跌的是大多数，至少一半以上，学区房里更是有的是，没什么特殊的。涨的多的跌的也多，没涨的也就没什么下跌空间，因为租售比和利率都是公开数据，谁都会算账，至少有一部分人会算，也就能计算出是否划算了，自然影响了价格。

2、另外商品价格是供需关系决定的，现在还不算过了入学高峰期呢，卖房和买房的相对平衡，溢价也就没有单独下跌。

这过了明年拐点再看吧，如果没有政策支持，过个三五年的有可能溢价会降一部分。但也未必的直接下跌，参考韩国和台湾省的先例，以及北京其他功能性房产的历史，都是涨的慢点儿而已，逐步降低溢价率。

3、另外枫桦豪景的溢价应该不算太高，这套房估计每平米租金在130-140，租售比8/900，溢价在平均值左右，还可以。

仅供参考。

四

Q:

我就是崇文六号地三转桥的，看您讲营房南河槽东利市营北岗子的历史比我知道的都多，我也是天坛中学毕业的，让您一提起往事历历在目。估计您是在新世界工作过吧，那能给透露些消息吗？

我们这愁死了，我和老婆守着破房，儿子在外边租小公寓，排公租房都排不上，要不就是太远简直是折磨。我倒是有点儿钱但太少了，就七八十万，而且贷款月供还不能超过8000，这已经是我们和儿子加起来算计的了。您受累给说说吧。

A：

1、我没在新世界工作过，只是看过他们当年的规划方案。近几年的没看过，最新的也是那K11了，所以说不出什么消息。

2、其他的我好像也说不出什么吧？公租房我不懂怎么申请，没接触过。预算的话就算算账，8000对应小200万的贷款，加上首付估计最多能买260万左右的房子。因为要留出一部分备用金，交税费和装修布置房子。

3、260万的话基本只能买在郊区了，大兴的话常规建议是天宫院，能买到相对房龄和面积合适的，保值也还可以。房山的话看长阳，但这得看交通是否方便了。如果到房山方便，那再向西到阎村能买到更宜居的，但保值和流动性不如离市区近的了。

4、其他我没什么建议，我对六号地的老北京们很同情，因为我家也有亲戚住那儿，在南岗子，20多年了还熬着呢，说起来都是泪啊，只能是等着。

仅供参考。

五

Q:

请问，我们有天津集体户，但在北京工作，两个孩子相差三岁。本来考虑去天津上学+工作，但行业原因如果去天津的话工资至少减半，而且或许还因为产业层级的原因再也回不到北京了。

所以目前很焦虑，想卖掉天津的学区房，120万，加现有积蓄能有350首付，可以买700万左右的房子，月供无压力。我想买朝阳，因为看您和其他博主介绍的是对外地人友好。但老公还是想在海淀，认为就算进不去好学校也能得到整体氛围的影响。您有推荐的吗？

A：

1、我没推荐的，更不敢保证学校或学习氛围，这都得靠运气。

2、不过说实话，如果是我就首选概率高或确定性大的，实在不行再去纯碰运气。教育也是这样，朝阳其实相当于低配版的海淀，尤其是牛校，学习氛围也很不错，至少不比海淀弱多少。那如果说能在朝阳买到相对稳妥的，何必非得去海淀碰运气啊？

3、尤其你们是俩孩子，一个碰运气还有可能赢，两个都赢的概率不大吧？再一点就是接送的问题，一个孩子怎么都好办，但俩孩子如果运气不好没上同一所小学，那接送就是件挺大的工程了。这不是一两年，而是怎么也得十年八年呢，把这些困难都考虑周全吧。

4、其他没建议，只是我认为朝阳的好学校也很强，比海淀碰运气稳妥。

仅供参考。

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