青岛这个热门板块，投资客上演大逃离！

灵山湾板块，昔日西海岸最热的一片土地，这次真的在低谷了。

今年以来，青岛多个区域二手房降价抛售的现象层出不穷。虽然是普遍性的房价下调，但对于不同板块不同小区来说，意义却大相径庭。

就拿灵山湾板块来说，有些小区的房价已经跌回十年前了。

在灵山湾，第一波真正血亏的投资客出现了，非常尴尬。

1、炒房客成了“割肉”团

啤酒节之前，一位临沂的朋友咨询房师傅，七八年前，在西海岸买了一套海景房，毛坯，未住过。

这不，旅游旺季到了，想研究研究处置一下。

真心不好处理啊！灵山湾那边几个小区甚至都成了民宿聚集地，进出的外来人员太多，物业都头疼了。因为空房子太多，民宿价格也上不去。

如果说靠隧道近的薛家岛板块还有部分业主是在市区上班的刚需，有比较强的自住需求支撑，那么靠海的灵山湾板块，尤其是星光岛一片，几乎就是投资客的天下。

这一片，以东方影都为噱头，再加上无敌海景，人工填海，万达和融创前仆后继的开发，外地投资客来了，很难不动心。

投资客最集中的大型社区，必须是星光岛。

星光岛也有其特殊性，它是目前东方影都板块中，价格跌幅最大，从领先岛外多个小区，到逐步被甩下，只用了三四年的时间。

从2015年，星光岛一期热销，到2017热度蹿升，加推房源多次摇号。

话糙理不糙，当年的幸运儿，现在的大冤种。

以星光岛比较早的杜鹃园和玫瑰园为例。

两个地块大约十年房龄了，由于临海太近，风吹日晒严重，外墙老化严重，且出现大面积脱落现象，看起来很“老”了。

玫瑰园的品质比杜鹃园略好一些，但价格已经跌得惨不忍睹。

星光岛玫瑰园，140平的套三双卫，全明户型、南北通透，主卧套房，两南一北，算是玫瑰园地块比较好的户型。

这个户型一直比较抢手。八月初刚签约的一套，单价到了7900元，总价约110万。

去年同期（2023.7），同样户型成交价157万，单价一万一；

2021年的时候，算是高点，成交总价249万，单价一万七千多，接近一万八。

这三个房东，隔了三年，差的实在是离谱了。毫无疑问，2021年卖的这一套，房东最幸运，2023年卖出去的那个，也还好。

今年成交的，房东很崩溃，买家很忐忑。

2、限售的威力和投资客大撤退

现在星光岛，这两个地块的成交均价就是8000—9000元。

要知道2015年开盘那会，均价就是这个水平。

而2017和2018才是星光岛最热销的两年，大批购房者是那会入市的，价格多在1.5万—1.8万左右。

2015-2018年，星光岛出现了大批量的投资客，房价不断上涨，他们不断买入。终于2018年，大杀器来了，5年的限售要求，让投资客被迫持有至少5年。

也可以说，限售政策对抑制炒房有很大作用。也是限售，让这些投资客错过了清仓机会。等到可以挂牌的时候，只能割肉了。

果然，等到最近两三年，星光岛符合条件的二手房大规模释放出来，尤其是限售取消后，星光岛二手房市场完全陷入买方市场。

差距来了：1.5万—1.8万买入，七八年后的二手房，卖出才8000—9000，净亏约50%，如果加上利息以及隐性的通胀，那亏得可能更多。

星光岛，也成了近年来灵山湾，乃至西海岸，少有的跌幅如此大的大型社区。

更尴尬的是，现在的成交价，很有可能也会是以后星光岛二手房的标准。

近期成交的二手房，基本为未来几个月的二手房划了个砍价标准，后期再买进的业主，会参考前期成交数据。

因为，谁也不想当接盘侠。

对于星光岛来说，亦是如此。不排除楼层朝向、装修更好的房源，让步空间会小一些。

而目前对这些抛售族来说，不利因素还有一个：供求关系失衡。

加上牡丹园，星光岛这三个地块竟然有700多套二手房在挂牌。这还只是贝壳平台的统计数据。这个挂牌总量实在太惊人了。

举个例子，杜鹃园的规模是约1800户，竟然有330多套房子挂牌中；玫瑰园总户数是约1400户，挂出来了约200套……

就这么疯狂的供应量，难怪有网友称，这里简直是炒房客的团灭地。

3、还在探底，阵痛继续中

星光岛三个地块的持续降价，也确实吸引了不少“抄底”团。近一年的时间，三个地块成交了130多套二手房（贝壳数据）。

这个成交量是灵山湾板块的第一。紧随其后的是世茂诺沙湾。高层、洋房和别墅，三种产品都有。价格从7000——20000，应有尽有。

另外，东方华庭、瑞海花园D区、科达天意华苑等也都是挂牌大户，都是150套左右的挂牌量。

而灵山湾板块（东方影都板块）挂牌的二手房足有4000多套。7月份，板块二手房成交量是47套（贝壳数据）。搞笑的是7月份新增了428套房源。

最近两年交付的次新房，正在逐步进入二手房市场。这批次新房太多了，影都壹号多个地块、灵山湾壹号、悦府、龙玺、海信灵山湾、融信、中交、和达……

供应量持续增加。很明显，接下来，灵山湾板块会迎来真正的考验。

别忘了，这些次新房几乎都是2020—2022上市的，纯高点。

在房师傅看来，灵山湾板块，还在探底中。

目前楼市的走势，毫无疑问，哪个区域投资属性强，房价下滑就越严重。

灵山湾板块，回归正常状态，还需要长期调整。真正自住需求占主导的时候，市场才会相对正常。

投资客撤离，对灵山湾来说，不是坏事。