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景枫凤凰台

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有这样一类开发商，不急于扩张，却安心专注一隅的开发；多年间并不惹人关注，默默无闻。然而，不鸣则已，一鸣惊人，长时间在一个区域的深耕，让她从量变到质变，收获的不只是区域里的多子布局，市场份额的倍增，还有区域消费者的良好口碑。

景枫投资，就是这样的一匹黑马。

景枫投资作为江宁本土开发商，成立于2001年，一直致力于打造最适宜江宁人的居住环境。从最早的优居系市政天元城，到山居系产品加州城、你山、法兰谷，产品线逐渐丰富，优异的品质也被消费者逐渐认可和追捧，甚至被部分业内人士称为——“小仁恒”。

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今天，我们来说说景枫投资最新的力作——景枫凤凰台。对，正是这个和龙湖春江郦城唱对台戏的楼盘，前些天放风出来或将冲击江宁楼市3万元/平方米的天花板，我们来看看号称景枫全新的第三代都市系产品，究竟有何过人之处？

百家湖板块——江宁首善之区

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江宁，素有“天下望县、国中首善之地”美誉。曾作为南京最大的刚需阵地，江宁楼市在南京楼市中的作用举足轻重，曾与江北、主城两区域成三足鼎立之势。

百家湖，作为南京市江宁开发区核心区域，连接广阔江宁与南京主城，成为江宁进入主城的过渡地带。由于百家湖山水资源得天独厚，也成为了江宁板块最早的“富人区”，当年也是南京市民最早一批改善需求的目的地。

地铁一号线南延线通车后，设立了百家湖站点，江宁百家湖板块更是迎来飞速发展，江宁1912、金鹰天地等商圈、休闲娱乐场所云集，知名房企纷纷入驻，江宁改善品质楼盘迎来爆发增长期。

交通线路—左拥右抱的地铁

如果说景枫凤凰台有显著的优势，那不得不先从这张交通图说起。

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从地铁1号线1号口出来，迎面而来的就是景枫凤凰台5号楼和景枫中心；如果我们稍微留意，背后就是金鹰天地，与景枫仅是一街道之隔，南北相对。旁边的双龙大道与肉眼视线范围内的天元西路十字交汇，航天晨光、21世纪国际公寓等大楼随双龙大道印入眼帘。

按照线路提醒，从天元西路或双龙大道自驾到新街口或南京南站甚至河西江东商圈均在半小时生活圈范围内。开阔宽敞干净的两条大道。

心细的购房者应该还会发现，距离地铁1号线百家湖站往西约1公里处是地铁3号线天元西路站，这两条地铁线自南京南站之后，有那么一段并行之势，且恰好到了百家湖。换句话说，景枫凤凰台已在现有双线地铁近距离辐射范围，被1号线和3号线“左拥右抱”。

（1号线百家湖站1号出口直视凤凰台项目）

建筑及小区配套——柔软处的心思

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景枫号称凤凰台在2公里内80万平米商业总体量、7家国际星际酒店（含规划中）、2条城市主线地铁以及9家面向全市消费客群休闲购物中心广场。究竟如何，笔者为你逐一探访解密。

设计理念

景枫凤凰台邀请了全球知名规划设计团队，从建筑立面、空间动线以及景观视线进行了精心规划设计，力求与1912、金鹰共衬百家湖时尚曼妙。

据景枫凤凰台员工介绍，设计团队包括著名的美国凯里森设计院、上海日清，还有曾参与水游城、虹悦城等商业神话的商管运营团队。其中，上海日清负责住宅规划设计，该团队也是仁恒G53项目的承建方；美国凯里森设计所则全面负责办公楼规划设计。

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沿着双龙大道向南，凤凰台标签显著明了，几栋在正在施工的大楼最底几层已有shopping mall模样，就是景枫KINGMO旗舰购物中心了。在进入售楼处之前，笔者习惯性地扫视了小区周边环境，毕竟凤凰台绿化率预计要达到35%，但就笔者目测空间范围内，暂时没有足够的绿化用地，取而代之的是shopping mall的规划。

围绕了凤凰台项目走一圈之后，笔者隐约中理解了全球知名规划设计团队为凤凰台设计的用心良苦。鉴于百家湖畔本身拥有优异的高端宜居环境，加上周边金鹰天地、江宁1912等高端、时尚、风雅配套，凤凰台不能再以传统的住宅和商用理念设计出其他高端楼盘也能设计的高品质改善品。取而代之的是景枫KINGMO旗舰购物商业模式，以便更好的融于百家湖地块商圈高规格调。

（1912风情街在大修缮）
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为了更好地印证这样的推断，笔者按照保安的指引，大约花了10分钟走到百家湖东南岸，与景枫凤凰台6号楼体相距不过500米，有遥相呼应之势。1912、小南国等具有民国风情街格调的建筑比比皆是，咖啡馆、温泉池、观景廊一映眼帘，漂亮的白龙桥横跨百家湖，笔者不禁感慨，这里的日落应该别有风情。

（百家湖）

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看来，景枫凤凰台真的应了全球知名规划设计团队，用百家湖的风景代替了小区环境，用金鹰天地、1912代替了半小时车程的新街口。小社区大天地，自给自足，应属景枫湖岸社区。

容积率

没错，景枫凤凰台的容积率是5.0，似乎有些高，也没有什么藏藏匿匿的。有心的网友在网上留言说，凤凰台的楼太高、挨太近，不知道得住到哪层才能看到太阳。笔者到访景枫凤凰台之前，也有这般疑虑，但后来，不禁觉得这样的疑虑有些不全面。

（景枫凤凰台沙盘）

为什么这么说呢？笔者根据景枫的模拟沙盘和项目实地走访发现，北侧的金鹰天地着实高，不仅高而且体量大。与之挨着的是凤凰台5号楼和景枫中心，根据该项目售楼处员工介绍，5号楼应该有33层，5号楼与景枫中心相距50米，根据目测推算，低层住宅确实存在采光不足问题。但鉴于双龙大道两旁高楼相距甚远以及2、3号楼与5、6号楼相距110米的直线距离（南北对向），实际存在采光不足的是5号楼低层中间户，边户则不存在采光问题，特别是3、6号楼与百家湖直线呼应，旁边的1912、景枫广场均缺少高楼，视线一览无余。

（站在景枫广场，凤凰台项目6号楼遥相呼应）

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景枫凤凰台4栋楼1-4层商业用楼，也就是未来的景枫KINGMO旗舰购物商业模式，第五层架空，之后才是住宅区。这在一定程度上规避了5号楼低层采光不足问题。

因此，笔者实地探访和测算之后，认为景枫凤凰台容积率高导致采光不足问题确实存在，主要集中5号楼低层中间户，2、3号楼低层中间户受现有楼盘影响，也会存在一定的采光不足问题；但该项目主要楼层，特别是6号楼大多数楼层采光不存在不足问题。

商业配套

关于商业配套，即使笔者不说，许多购房者应该已经从网上或业内媒体有了直观的了解。金鹰天地、商业风情1912以及在视野范围内的欧尚超市、瑞都国际购物广场、同曦假日百货。无须赘述，就能证明那里是江宁商业的核心地段，与南京主城商圈遥相呼应。

（金鹰天地）
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学区及其他

或许这里没有拉小、树人等名校，但百家湖小学、中学在江宁也是有名有份的。据该项目员工介绍，学区很有可能是百家湖小学，校区距离项目1公里左右。此外，项目距离同仁医院只有10分钟车程。

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楼盘户型概况及装修细节——焦聚上品

景枫凤凰台设计之初力图区别于工业化生产模式下的普通住宅，结合社区功能、环境背景、生活理念以及建筑设计风格，立志成为“中产阶级的置业良选”。凤凰台项目是否真的如此呢？接下来笔者进入售楼处和查看样板房，逐一解密它的“诚品房”。

概况及户型

景枫凤凰台沙盘规划有2、3、5、6号楼，预计6月首开两栋楼，具体哪两栋楼尚未确定，户型面积84、89、113、136和141平米，共200余套房源，精装交付，销许预计在一两周内拿到，均价应不出3万。

D户型84平米

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C户型89平米

A户型141平米

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E户型136平米

B户型113平米

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凤凰台住宅外立面采用香槟色铝板，其中，2、3号楼为32层，3梯4户；5、6号楼是33层3梯6户。项目中间自建有1万方景观，住宅从5楼开始，楼下4层是商业，即住宅是从35米高开始销售。

装修细节

一套房子好坏，从厨房开始。景枫号称“13大新鲜态度”，吊顶、西门子三件套以及各种人性化设置，确实是为“厨娘”准备的。

凤凰台项目的卫浴有一鲜亮的地方是配备了卡迪欧电热毛毯架和TOTO智能便盖，其他空间设计与优良开发商不相上下。

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当然，每个开发商精装房都不会忘记独立玄关。凤凰台项目也不例外，九宫格储物抽屉、三门鞋柜等等。此外，136平米三房大尺度舒适性户型，独立玄关、一套房子两套间的设计功能，不错的卖点。

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所有房源配备中央空调和地暖，边户南北通透，三面采光，遗憾的是中间户小户型例外。

总而言之，景枫凤凰台精装房在热水系统、新风系统、空调系统、地暖系统、网络和智能系统以及居家人性化设计理念在江宁甚至整个南京楼市中还是用心贴心走心的。

小区环境——“缺陷”不可避免

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如果说仅仅楼盘项目而言，景枫凤凰台是没有足够的空地打造优质的小区环境的。虽然号称35%的绿化率，虽然项目中间将建1万方景观，但其高达5.0的容积率以及高层，很难实现自身条件下优质的小区环境。

那么住在景枫凤凰台是否真的没有优质的小区环境可言了吗？凤凰台项目所在地拥有不到500米距离的百家湖和景枫广场，吃完饭可以到百家湖边散散步，欣赏优美的湖光山色。

在优质自然环境和公共服务基础设施上，更多的关注商业配套。景枫自身的商业Mall与金鹰天地、1912等融为一体，脚下是商城美食街，眼前是美景。这种是舍弃容积率代价上的精致小资。

物业及停车位——有点贵了

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据笔者探访所获，目前景枫凤凰台所有停车位均在地下，停车位比为1:1.3。有车族都知道，地下停车位的好处在于“冬暖夏凉”，避免爱车夏日被烈晒、冬日伤冻。但这么好的停车库，售价如何呢？凤凰台项目员工告诉笔者，目前相关费用细则尚未确定，但可以确定的是停车位可租可售。

此外，凤凰台项目采用景枫自身的物业，预计物业服务费1.9元一平，在江宁板块有点贵；但因景枫总部所在及品牌追求，该项目员工说，会提供高达2.3元一平的增值服务。未来实际如何呢？让我们拭目以待吧。

总结

在南京燥热的地产市场中，景枫凤凰台以高调的姿势、务实的作风以及细节功夫，在江宁楼市中自成一派，甚至拥有了“小仁恒”的美名，甚至可以和周边的龙湖春江郦城开唱“对台戏”抢客源。

应该说，景枫无论是从江宁来看，甚至从南京楼市来说，算是一个积极上进的开发企业，十余年间将自身的产品系统不断更新迭代，持续不断的融入人性化和智慧化的思考，无论在选址、还是对设计团队的选择，都在力争完美。

当然，景枫还需要在精益求精的道路上坚持走下去，将自身追求完美品质的精神发扬光大，让“景枫”成为一个响当当的地产品牌。

优点：江北传统富人区，交通地理位置优越，包括百家湖自然环境、美食娱乐购物酒店商业圈、交通、医疗以及与主城的近距离；

缺点：容积率较高，少数楼层存在采光不足问题；

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一、房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

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