李伯乔：保租房发展历程和有巢实践

2024年7月4日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2024房地产市场趋势报告会”在北京召开。

很荣幸能在这里，与各位回溯保租房整体发展历程，分享华润有巢实践经验，共同探讨保障性租赁住房的行业未来。

一、保租房行业的发展沿革

自党的十九大以来，国家坚定不移地发展租赁住房，不断强调“房住不炒”、“租售并举”等重要政策方向。租赁住房行业进入快速发展期，2017年-2018年是行业培育期，政策重点是鼓励和支持市场进行多方面尝试；2019年，随着行业部分企业租金贷暴雷，政策重点转向强化监管和权益保障，行业进入调整期。2021年起，随着行业风险出清，利好政策密集出台，7月2日，国务院办公厅及发改委同步发文，明确提出加快发展保障性租赁住房，并将保租房纳入公募REITs试点范围。

国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），明确提出了保障性租赁住房概念，我国正式形成“公租房、保障性租赁住房、共有产权房”的住房保障体系。根据国办发22号文要求，各地积极落地保租房细则，比如上海市对于保租房的管理，即保租房群体认定、租金实施等做了进一步明确，并对保租房项目认定路径做了进一步细化，政策清晰落地性强。相信随着各地保租房的不断发展和探索，各城市的政策将逐步清晰，也将更支持保租房市场化经营和发展。

“十四五”期间，全国筹措保租房的目标为900万套，重点40城目标650万套，其中，北、上、广、深超一线城市累计筹措均在40万套以上，合计就有超200万套。同时，人口净流入的大城市中新市民、青年人过去主要通过租赁老公房、N+1和城中村解决居住需求，但新市民、青年人希望租房简单、透明、有品质、有服务，保租房在租金可承受的前提下，更好迎合了广大新市民、青年人对租住生活的需求，拥有广阔市场。

二、公募REITs发展历程

2020年国家出台了公募REITs试点政策，2021年6月首批公募REITs正式上市；7月，发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资[2021]958号），将保障性租赁住房作为新的资产类别纳入基础设施REITs试点范围。2022年，共有4单保障性租赁住房REITs上市，华润有巢REIT作为首单市场化机构运营的保租房REITs也成功发行。

这里重点说一下22年7月发布的交易所《指引第4号——保障性租赁住房（试行）》，有巢按照交易所REITs业务第4号指引要求，在资产、业务、财务、人员和机构等方面，与华润置地商品住宅和商业地产开发业务保持有效隔离，有巢是开展保租房业务的独立法人主体，并对募集资金实行严格监管。后续涉及房地产业务的原始权益人，发行各类资产公募REITs，也主要参照有巢情况，按照第4号指引要求进行了独立性安排。

公募REITs二级市场从年初低位，到目前已明显回暖，尤其是保租房、新能源两个业态REITs表现相对较好；同时，保租房REITs相较其他类别REITs分派率低，对应估值倍数较高，也代表了投资人和资本市场对于保租房资产的认可。发行上，保租房REITs表现也较好，截止目前保租房REITs累计上市存续5单，另有挂网公告中2单。

参考美国REITs情况，我国的公募REITs预计也会通过不断扩募形成头部效应，首批4支保租房公募REITs里，已有包括华润有巢REIT在内3支发布了扩募公告。未来，有巢还将持续进行扩募，把公募REITs平台做大做强。

三、保租房行业：大国民生+广阔市场

租赁住房尤其是保租房一方面体现大国民生，一方面有广阔市场。大国民生体现在践行人民城市理念，不断满足人民群众对住房的多样化、多元化需求，确保大城市外来新市民、青年人能进得来、留得下、住得安、能成业。相信在未来的发展过程中，租赁住房行业会持续有利好政策支持。同时，租赁住房行业有广阔市场，行业处于大力发展阶段，前景广阔，而且有公募REITs配套保障，实现投资闭环。

从潜在发展机会而言，目前一是公募REITs试点范围不断扩大，非居转保等有潜在机会。二是地方平台大量保租房的运营合作。

四、有巢实践

2017年底，在十九大“住有所居”的号召下，华润置地积极践行央企社会责任，开展租赁住房业务，创立租赁住房品牌“有巢”，2018年成立有巢住房租赁（深圳）有限公司作为租赁住房业务平台子公司。经过6年的发展，截止2023年底，华润有巢实现公寓管理规模5.6万间，为央企第一，进驻15个核心城市，其中北京、上海、广州、深圳、成都五大核心城市持有房间数占比达80%。

2022年12月9日，华润有巢REIT在上交所上市。作为首单市场化机构运营、首单R4租赁用地建设、上海市首单保障性租赁住房REITs，华润有巢REIT项目获批发行5亿份，询价确定的发行价格为2.417元/份；项目配售前募集规模超1200亿元，网下投资者认购倍数213倍（截至目前最高），首年分派率的预测值为3.95%（同期最低），投资人对华润有巢REIT价值高度认可。同时，上市以来，华润有巢REIT也已优秀的业绩实现回馈投资人信任， 23年年报披露实际业绩完成率均超目标值10%以上。

未来，基于公募REITs上市平台，华润有巢将重点服务国家战略、拥抱保租房，通过Pre-REITs到公募REITs的资管循环，积极建设保租房，服务大国民生。有巢将继续为保障性租赁住房的建设发展贡献企业自己的一份力量。

以上，谢谢！