半年卖掉两大王牌商场 万科上海商业板块“由重转轻”？

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

（南翔印象城MEGA。受访者/图）

短短不到半年时间，接连出售营收排名前二的王牌商业项目——七宝万科广场（已更名为上海七宝领展广场）和南翔印象城MEGA，万科意欲何为？

据了解，今年6月，万科旗下商业地产平台印力集团将南翔印象城MEGA的48%股权出售给外资合作方——新加坡政府投资公司（Government of Singapore Investment Corp，以下简称“GIC”）。

接近印力集团的相关人士向《中国经营报》记者表示，由于印力集团内部有发言人制度，不便回复具体情况，以公司后续官宣信息为准。“交易金额还处于保密阶段，但绝不是外界流传的20亿元。”

事实上，接连抛售两大商业地产“利润奶牛”，也与印力集团在上海区域逐步推行的轻资产战略不谋而合。在过去几年，印力上海与包括浦发集团、外高桥集团、临港集团和西岸集团在内的多家上海地方国企达成合作，为国企存量资产提供轻资产管理运营服务，AI PLAZA西岸凤巢、漕河泾印象城、浦发三林印象汇等多个项目已经开门迎客。

抛售商业地产“利润奶牛”

天眼查显示，上海星信曼企业管理有限公司（以下简称“上海星信曼”）于6月发生股权变更，印力集团旗下深圳印力管理有限公司的股权比例从50%变更为2%，上海星信曼另一股东RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED的股权比例由50%变更为98%。上海星信曼的主要资产便是南翔印象城MEGA。

与此同时，印力集团董事长丁力业不再担任上海星信曼董事长，张晶不再担任公司董事，企业类型也从有限责任公司（中外合资）变更为有限责任公司（外商投资、非独资）。

记者了解到，南翔印象城MEGA由印力集团与GIC合作开发，于2020年8月开业，彼时是上海市单体规模最大的纯商业购物中心。上述交易完成后，GIC股权占比将达到98%。

有业内人士分析认为，尽管交易价格尚未披露，但考虑到其庞大体量，交易价格预计在20亿元级别。但上述接近印力集团的相关人士告诉记者：“虽然交易金额还处于保密阶段，我也没有办法透露太多，但20亿元这一预估成交额确实与事实不符。”

对于万科商业地产板块而言，南翔印象城MEGA无疑是一个“金字招牌”。究其原因，该项目是印力集团定位最高端的商业品牌条线，也是该产品线下首个落地的项目。

南翔印象城MEGA也是万科最赚钱的项目之一。财报数据显示，南翔印象城MEGA建筑面积约33.69万平方米，体量在万科已开业的商业项目中位列第一。2023年上半年，该项目出租率高达99%，实现营业收入1.93亿元，仅次于七宝万科广场的2.13亿元。

另有相关数据显示，2023年，南翔印象城MEGA总销售额突破46亿元，同比增长15%，在上海市所有的商业地产项目中排名前十。

事实上，这已经不是万科第一次出售旗下优质商业地产资产。今年2月20日，领展房地产投资信托基金披露，其完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购。随着本次收购完成，万科已完全从该商业中退出。

值得一提的是，上海七宝万科广场正是印力集团与GIC合作打造的首个项目，于2016年11月开业，此后成为上海市外环外板块热度最高的商场。而在2021年2月，GIC将七宝万科广场50%的股权售予领展。

联手地方国企布局轻资产

今年6月26日，上海市首座“印象汇”——浦发三林印象汇正式开业。

记者了解到，浦发三林印象汇隶属于上海浦东区属国企——浦发集团旗下的浦房集团，委托印力集团进行全方位管理运营。作为一个建筑面积约5万平方米的小型社区商业，该项目引入了36家全国和区域首店。

“浦发三林印象汇实现了‘开门红’。”印力上海相关负责人告诉记者，在开业首周，浦发三林印象汇不仅跃升为大众点评浦东新区商场热门榜第一，还吸引了大量线下客流，7天累计客流量超28万人次，全场销售额达1000万元。

如今，商业供大于求的趋势越发凸显。如何加快盘活存量资产，大力推动轻资产战略，正是商业地产企业业务转型的主要方向。

时间拨转至2023年8月，印力上海与浦房集团正式签署协议，将合作打造浦发三林印象汇；今年2月4日，浦发集团再度“牵手”印力上海，双方将合作开发浦发唐城印象天地和浦发唐镇印象汇。

据印力上海相关负责人介绍，浦发唐城印象天地规划以轨交为枢纽搭建年轻人聚集地，项目一期预计于今年12月开业；浦发唐镇印象汇总建筑面积约6.3万平方米，预计将于2025年三季度开业。

与上海地方国企展开合作，正是印力上海当下拓展项目的主要来源之一。早在2022年年初，印力集团就已携手外高桥集团，计划打造板块内的森兰印象城项目。2023年年初，印力上海又与外高桥集团下属全资子公司上海森兰外高桥商业营运中心有限公司签署合作协议，通过资产管理和服务输出的形式，接手存量项目森兰商都的资产管理服务。

记者了解到，森兰印象城项目已于今年6月18日封顶，项目总建筑面积15.3万平方米，预计将于2025年正式亮相。

此外，印力上海还与徐汇区区属国企西岸集团合作开发了AI PLAZA西岸凤巢项目，由西岸集团自持物业，印力上海负责轻资产运营。值得一提的是，该项目也是印力集团首个位于上海中心城区的商业项目，并跳出“印象城”固有产品系的设计规划，是充分结合区域特性与国企深度合作“量身打造”的非标产品。

上述接近印力集团的相关人士表示，目前，印力集团的商业地产项目比较多，经营战略将从地产开发和商业运营公司向大资管平台转型。“上海区域公司的（种种动作）也是集团战略的体现。”

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：颜京宁）