黄埔大量次新二手放盘，刚需是买一手还是二手？

先来回顾一下528广州楼市新政：首套1.5成首付，二套2.5成首付，中心区社保降至六个月，二手房不再限售。

随之，二手放盘增加到了18万套，实际可能不止。

在新政刺激下，行情升温是肯定的，具体分析可看上一篇文章：广州楼市：6月一手二手成交量大涨，行情升温，还能持续多久？

但由于放盘增加，竞争对手变多，卖家只能降价促成交，所以，整体上广州楼市表现为以价换量。

而成交量涨幅最明显的是黄埔，大涨56%，一是黄埔很多次新二手上市了，选择变多了，二是黄埔之前以新房成交为主，二手成交基数较低。

看看截止到7月3日，黄埔区部分次新二手放盘的有多少。

富颐华庭：75套
城市之光：51套
大壮名城：62套
品秀星樾：194套
黄埔中央城：40套
时代天境：23套
时代天韵：8套
龙湖云峰原著：91套
绿地杉禾田：14套
星樾山畔：13套
中冶逸景台：71套
龙湖揽境：21套

接下来出证的越来越多，黄埔楼市的二手存量交易会超过一手。

黄埔主要分三大板块：老黄埔、科学城、知识城。

先从老黄埔说起。

老黄埔过去几年卖的新房都交楼了，也都出证了，现在可以卖了，像城光富颐早一批的也快满两年了。

虽然也有新盘同时在卖，城光只剩尾货，还是超高层，富颐又在挤牙膏，担心富颐交房没保障，中鼎又比较鸡肋，周边配套一般。

仅仅是对比在售的一手剩下的，真心不如二手的位置好，比如城光的EF区就比A区好太多。

除了这三个大盘外，新盘就只有保利中央公馆了，中央公馆是没有配建学校的，不太适合对学位有要求的买家。

其他几个旧改盘：珠江村、双沙村、新溪村等一直在吹风，还没有出来，再往东去到南岗、庙头又比较偏了，我是一直不建议的。

拿着六十万首付就可以选老黄埔了，就没必要再跑到庙头那里去了，而且南岗庙头那里主要还是以一手成交为主。

再从教育上来看，城光和富颐的学校是确定性的，也是老黄埔的第一梯队。

再从交易端来看，虽然没有满二，要交5.3%的增值税，对卖家来说是不划算的，现在成交价才4.5万左右，肯定是亏钱的，如果不包增值税的话会更难卖，但对买家来说是有利的，可以趁机捡漏。

现在选择割肉离场的卖家有两种，一种是投资客，看到老黄埔未来供应量大，在亏得不多的情况下出手，总好过将来拿证的二手越来越多，放盘挤兑会亏得更多。

另外一种想回到主城区的置换型卖家，我有接过一些城光富颐业主的咨询，他们愿意亏一点回到主城区，因为这个时候进入主城区的门槛不高，才15%首付，本来为了自住上学的卖家就没必要卖了。

老黄埔虽然有了不少的次新盘加入，但是目前还是处于一个混沌期，中心一直没有确立，几个旧改也需要周期。

不要对鱼珠这个第二CBD抱有太多的期望，本身只有石化和码头这样的产业，引入大的企业或产业链真的不是一朝一夕的事情。

如果是在天河上班，更建议选择看看老黄埔的二手，300-600万都可以选到小三房或四房。

二手建议看看保利学府里，300-400万可以选到78-88的小三房，一手可以看看中央公馆，虽然没有学校，但是胜在价格便宜，还能买到两卫。

不过，需要书包的还是建议以二手的富颐和城光为主。

再说一下科学城。

科学城的中心是已经确立的，就是苏元到香雪这一段。

二手成交量比较大的是保利罗兰、东荟城，马上也会有大壮名城、品秀星樾加入进来。

大壮名城和品秀星樾类似于老黄埔的富颐华庭和城市之光，都带九年一贯制学校，这一点是最吸引人的。

从地段上来看，保利罗兰的最好，但是学校是开发区二小，会有部分回迁村民，东荟城最便宜，适合上学加自住的买家，300万左右随便挑。

大壮虽然地段配套很好，但是价格太贵，目前放盘价在5-6万，主流户型是92的北向三房两卫，103的南向三房两卫，以及117的小四房，总价在480-680万之间，暂时还没有成交体现，很显然，这个价格比较贵。

马上大壮的二期要出来了，面积更小，户型得房率更高，不过是超高层，但是也给了买家多一个选择，目前来看，大壮的二手性价比不高。

需要重点关注的是品秀星樾， 这个小区现在放卖的大部分是首开组团的一些刚需户型，总价和单价都不高，小区环境很好，产品丰富多样，自带广外九年一贯制学校就在楼下，唯一的缺点就是离地铁远了一点，380-600万的买家可以重点关注一下。

另外还有两个靠近地铁的翔龙天汇和星樾山畔，也只剩下尾货，但是是超高层，萝峰星河湾也是配有名校，但是面积偏大，总价偏高，周边没有配套，不适合刚需人群，只适合科学城本土改善。

还有一个刚需扎堆的云埔，有一手也有二手，中海誉城和金色梦想上的是玉泉小学和初中，这几年玉泉的教育质量有所提升，也是鸡娃鸡出来的。

想要更加有确定性的看看二手的岭南雅筑，性价比非常高，能上广附九年一贯制学校。

另外绿地杉禾田和龙湖云峰原著目前二手有放盘，但是没有成交，价格也比较贵，在这个板块不建议买这么贵的。

一手的保利锦上也是这个学区，价格便宜就可以，时代天韵只配建了小学，剩下的都是些超高层，不是特别建议。

云埔这个路口规划了有轨电车2号线以及地铁40号线，还有一个万科旧改的洋城岗。

长岭居供应量挺大的，但是学位还不错，比较适合养老自住，喜欢的随意。

小结一下，科学城城市界面新，商业配套完善，学位也有确定性，预期也比较好，总价300-400万的买家建议以二手的罗兰或品秀星樾为主，500万或者更高总价的，建议关注一下大壮名城一期或科城山庄，这两个未来笋盘会比较多。

而新福港鼎峰地段优势太强，大面积溢价高，愿意降价卖房的人太少，反正已经在终点等你们了。

至于知识城，不想说太多，知识城肯定还是建议以二手为主，没有别的原因，就是因为便宜，而且地段配套在知识城都是最好的，能满足刚需既要又要还要的需求。

虽然有些人不看好这些远郊的房子，但成交量还是蛮多的，比如万科幸福誉、实地常春藤等。

现在首付只要15%了，拉一下评估几乎不用花什么钱了，而且月供也不高，做个先息后本也才六七千块钱。

但就是苦了增城21号线上的一些刚需们了，想要学位没有，商业也起不来，二手放盘一大堆，进去容易出来难。

好了，今天只是简单介绍了一下黄埔当下的买房逻辑，适不适合你还得看你的实际情况，还不明白的建议找拿铁团队做个深度咨询。