倒塌的安徽老楼，砸向全国老破小屋主

你有想过：有一天，你家的老破小会坍塌吗？

这件光是想想就可怕的事，今年5月份就发生在安徽铜陵某小区内。

一栋5层普通居民楼，从楼梯间齐齐切断，一侧完全坍塌，说是夷为平地也不过分，坍塌后的废墟还不到另一侧的一层楼高。

二楼的一位81岁老人，三楼的一位中年人和五楼的一家三口，均在此事故中遇难，唯一幸存的小女孩也失去了双腿。

图源：新华社

据悉，出事小区居民楼建成于2001年，年代久远，设施陈旧，小区内居住的也多是中老年人。

根据我国《住宅建筑规范》(GB50368-2005)规定：住宅的设计使用年限一般为50年。

也就是说，住了20多年的老破小，还没到住宅使用寿命的一半，怎么突然之间就塌了？

住了20年的房子

怎么塌了？

关于塌房原因，专家推断：日前一场强降雨浸泡，可能影响房屋地基，导致该事故发生。

专家不推断还好，一推断更让人害怕了，兴许哪天一场大暴雨，你就无家可归了。

事故现场照片一经曝光，也有不少民间猜测，老房疑似有加装电梯的痕迹。

因老旧小区房子设计标准低，加装电梯不可避免地破坏原有脆弱的结构，出现墙面开裂、脱落等。

如若情况属实，确实可能成为造成事故的因素之一。

由铜陵市郊区人民政府官网显示，当地2018年启动的老破小改造工程，龙苑小区也确在改造名单之列。

不过改造涉及的8个项目，包括小区容貌整治、架空线缆整治、绿化提升整治、水、电、气管网整治等，并无电梯加装的环节。

新的问题又来了，经过一番改造后的老房，怎么还是塌了？

首先要知道，老旧小区整治，普遍不包含房屋安全鉴定，除非房屋明显出现开裂下沉等现象。

其次，从上述实施方案来看，这些对老旧小区的改造都未涉及对房屋结构与质量的改造和升级。

到这里，很多朋友会觉得，所谓的老破小改造，本质就是城镇容貌整治的一种，并不能解决住户实际问题。

退一万步来讲，就算业主愿意自掏腰包，对房屋结构与质量进行改造，也改造不了。

包括铜陵坍塌的这栋楼，在我国很多地区，基本上2000年左右的房子都是预制板楼。

这种楼的属性，令其改造起来举步维艰，像多米诺骨牌一样，牵一发而动全身。

预制板楼

老破小“杀手”

“预制”这个词大家都懂，熟悉的预制菜，就是商家提前烹饪、包装好的菜品，只需一键加热即可出盘。

预制板，则是厂家预先倒制好的楼板、四面墙等等，到现场直接组建起来即可，有点像我们小时候玩的彻积木搭房子。

组合拼接出来的结构，显而易见的缺点就是抗震性能不如现浇，一旦局部发生破坏，很快就会发展成连续性倒塌。

由于其缩短工期、减少造价的优势，在90年代非常普及，能够高效解决老百姓们的居住需求。

甚至于如今一些无良开发商，在建造新房、回迁房时，还会偷工减料采用预制板。

预制板往往结合砖混结构，由板和墙共同构成承重主体。

所有的砖墙都有承重结构，不能随意拆除改造。

那些住过30、40多年的小区，不仅经历了岁月的风雨洗礼，还经历过至少两代人的修修补补。

本就脆弱的预制板结构老化，逐步丧失居住属性，要在墙体上开门洞或者窗户，都需要做加固处理。

还有一些不懂事的邻居，为了所谓的居住体验，偷偷拆改了承重墙，为老房的未来埋下更深的隐患。

城镇老破小

未来之路

我国新建楼盘比例逐年下降，价格却居高不下，大城市中的一些c级危房都还有人等着排队。

据《中国人口普查年鉴-2020》和其他资料显示，超过30%的城镇家庭居住在2000年前建造的房屋中，部分房龄甚至超过了30年。

一方面，这些老房由于设备老化，接近或超过预期寿命，存在安全隐患，维修成本也会升高。

另一方面，这些建筑的规划和设计年代久远，原始结构就存在严重问题，不适应当代人的居住需求，改造起来却十分棘手。

新房买不起，老房修不起，针对这些高龄老破小，包括北京、杭州、南通等多个城市，近年来也推行起“原拆原建”的举措。

上海市静安区彭三小区，是最早“吃螃蟹”的那批老房，陆陆续续花了10年时间，拆除了25幢老楼、新建了13幢新房。

北京市丰台区首个危旧楼拆除重建试点项目，就在马家堡路68号院2号楼试行中，去年11月，46岁的老楼腾空后被拆除，新楼于今年3月全面开工。

四川成都武侯区中央花园二期，这处建成20多年的商品房住宅小区，业主们正在筹划“自拆自建”，目前居民同意率还未达到100%。

原拆原建或者自拆自建，看似是一种城镇老破小的未来可行之路，不过尚且任重而道远。

对自家老破小质量问题有所担忧的朋友，下文提供了一些方法，帮助大家自行排查。

如何排查

自家老破小

国家规定的住宅设计使用年限是50年，但是由于种种因素影响，那些塌掉的老破小，使用寿命大都不到30年。

当房屋达到或超过这个使用年限，应尽快申请专业的房屋安全鉴定机构，进行结构安全检测。

主体结构的使用寿命最长，细分到其他附属设备，生命周期则更短。

一般建筑防水层，合理使用年限为10年，高层建筑为15年，质量低劣的更短命。

防水层受到破坏，直接导致墙体、地面受潮，而引起霉、腐烂等问题，长期下来影响房屋的稳定性，甚至导致墙体倾斜、地基沉降等。

外墙保温层，据规定最低使用年限不应少于25年，风大的地方，还容易出现保温层脱落。

外墙面积受潮，使得水分渗透到墙体内部，湿气积聚在墙内，加速墙体腐蚀、保温材料老化，影响建筑结构完整性。

水电暖线路，一般使用年限分别为20-50年不等，实际基本达不到，替换管线还需凿开水泥，对结构主体造成破坏。

这些附属设备，若出现裂痕、脱落等情况，也应第一时间鉴定检测，避免后患。

无上述情况，只是想图个心安的朋友，也可自行检查建筑外墙。

用肉眼观察房屋，如果存在肉眼可见的倾斜，其倾斜率很可能已经超过1%，存在倒塌风险。

房屋有裂缝，如果长度较长，裂缝较深，甚至穿透墙体，一般是结构型破坏裂缝，代表房屋承载力已不足。

图源：南宁住建

房屋地势低，基础部分经常浸泡在水中，容易引起基础承载力下降，导致房屋不均匀沉降甚至倒塌。

房屋若有以下特征：譬如渗漏、异响、门窗变形、地面沉陷等，说明已有结构安全隐患，建议及时鉴定检测。

如果你的房子是三层及三层以上的多孔板砖混结构，而且没有地梁、圈梁、立柱，还附带地下室，即便没有以上特征，也应进行安全鉴定。

图源：南宁住建

因为种种原因，老破小可能是很多人上岸的第一套房。住范儿身处装修行业，也见过、改造过很多老破小。

站在我们的角度，这些户型本身存在问题、布局不合理、甚至不能完全满足大家生活需求的老破小改造，更能展现出我们的专业性。

大家也很爱看我们在老破小里大展拳脚，看我们如何在有限的条件中，尽全力满足大家的居住需求。

比如下面这个案例，就是90年代典型上海市老破小。43㎡板楼结构，在结构不合理+承重柱限制的原始户型内，我们也能凭借专业知识让老房焕然一新。

点击图片，找住范儿爆改老破小

改造前后对比图

然而我们所做的一切改造，实际都只是让大家能在眼下确定的条件中住得更好，在有限的空间内提升大家的居住体验，想办法让家去适应人。

因为我们从来都确定——家要是温暖安全的、合理好用的、赏心悦目的，且本该如此。