何享健想明白了！美的置业宣布退出房地产

　　不做地产，股价暴涨。

　　这不，美的置业突然宣布，退出房地产开发。

　　结果今天上午开盘，美的置业港股开启暴走模式。

　　但即便这样，市值不足百亿人民币。

　　作为美的集团旗下的地产生意，顺德富豪何享健，把它交给儿媳卢德燕操盘。

　　美的置业早在2018年上市时，就被寄予厚望，年销售额一度做到千亿规模。

　　不过后来的故事...就...

　　
如今，美的置业决定剥离地产业务，为房企求生存提供了一个新思路。

　　退出房地产的算盘

　　退出房地产，不代表不做房地产。

　　美的置业说：拟将房地产开发业务进行内部重组，组建私人公司集团承接房开业务，通过实物分派私人公司股份的方式，剥离房地产开发业务。

　　股东有两个选择：继续持有私人公司股份；或直接拿钱变现。

　　每股给5.9港元现金，较最新收盘价溢价57.33%。

　　换言之，美的置业相当于把房地产开发业务私有化。

　　新组建的私人公司不再成为上市公司的附属公司，其财务账本也不再并表。

　　重组之后，美的置业只保留了4个主要业务，分别是：物业管理、商业及产业园、房地产科技业务及政府配建等。

　　这算盘，敲得可响了：告别房地产，转型为一家物业公司。

　　为什么这么做？美的置业给出5点理由——

　　1.美的置业想减少负债和信用风险；

　　2.专注物业管理等轻资产业务；

　　
3.物业管理利润率比房地开发业务高；（盖房子不挣钱，收物业费才挣钱）

　　4.重组后，不影响股东持股，可同时持有现集团和私人公司集团的权益；

　　5.给股东选择权（要股份or要钱）。

　　对股民而言是好事，但更大的受益人，其实是何享健家族。

　　美的集团创始人 图源自视觉中国，已授权

　　为什么？因为何氏家族持有81.13%的股份。

　　选择变现，何氏家族可以分到数十亿资金（按持股算预估68亿港元）；

　　选择持有私人公司集团，何氏家族就是继续做着拿地开发的生意，不受影响。

　　更何况，美的置业至少还在赚钱，并未亏损。

　　美的置业的股价，较上市以来的峰值回调超60%，股价最高时去到19.34港元/股。

　　这个时候选择私有化，成本也会相对低很多。

　　更重要的原因，其实美的置业没有明说，那就是借机物业上市。

　　2016年11月，美的物业挂牌新三板上市，次年入选新三板创新层，相当于A股“冷宫”的存在，因为新三板的流动性很低。

　　随后，美的物业更名为铂美物业，但在2021年初，铂美物业提交终止股票挂牌申请，前后不到5年时间就从新三板退市。

　　坊间猜测铂美物业想到港交所上市，但美的这边，迟迟没有进一步行动。

　　结果遇上地产迄今为止最大的动荡期，恒大物业被爆出与恒大地产之间的资金丑闻，物业单独赴港上市就更难了。

　　于是，美的想出了这一招“腾笼换鸟”，将美的置业从“地产股”变成“物业股”。

　　反正地产业务在资本市场也借不到钱了，倒不如成为“物业股”更赚钱。

　　“告别房地产”

　　美的置业能不能重组成功，还是未知数，毕竟还要提交股东大会表决。

　　假设重组完成，告别房地产之后，美的置业将会“大瘦身”。

　　按照公告数据，地产剥离之后，美的置业2023年的收入将从736亿降低至35亿，税前净利润将从45亿降低至3亿。

　　美的最早开始做地产生意是在1998年，开发顺德北滘的美的海岸花园。

　　做电器生意赚得盆满钵满，但是在地产业务上，何享健一直坚持“慢节奏”，直到2004年才正式成立地产公司，拿地开发项目都十分谨慎。

　　从2004年算起，美的置业达成千亿销售额用了15年。

　　不过到今年前5月，美的置业累计卖房仅169.4亿，同比减少52%。

　　毛利率和净利润率也不如从前。

　　最新数据显示，美的置业的毛利率为11.5%，净利润率仅为2.9%。

　　地产行业经历调整周期，房企拿地开发热情退减。

　　美的置业在去年财报中曾提到，最近5年拿地都十分克制，并且退出了大理、柳州、中山、舟山、台山、石家庄、台州等城市。

　　要知道，2020年时，美的置业一年拿地达到60宗。但去年，美的置业一共只拿5宗地，拿地成本22.4亿元，新增货值约70亿。

　　可见，民营房企的盘子，越来越小，大规模开发已经不适用。

　　截至2023年末，美的置业的土储总建筑面积，仍有2816万平米。

　　为了降负债，拿地投资减少了，美的置业近几年的负债表现也得到控制。去年净负债率降低至35.8%，资产负债率75.1%。

　　美的置业之所以能活下来，还因为它有一个“好爸爸”。

　　凭借美的控股集团背书，美的置业的融资渠道至少没有被封死，借钱利率也有优势。

　　如今选择告别房地产，也只是“没得选”罢了。

　　你怎么看美的置业的这波操作？