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广州300亿巨无霸旧改表决通过,周边二手房挂牌均价约3.8万-6万/平,合生创展十年之约能否按期交付?

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每经记者:黄婉银 每经编辑:陈梦妤

5月24日,广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社(以下简称凤和联社)发布公示,《广州市海珠区凤和(康乐村、鹭江村)城中村改造项目实施方案》经全体股民表决通过。

这是广州目前成功落地的投资金额最大的旧改项目,达304.65亿元,实施主体是合生创展集团。合生创展很少现身广州招拍挂市场,但一直不断开发、持有中心区域优质地段项目,依靠的就是早年“囤地”和获取旧改项目。它在市场中的形象一直是低调的“隐形地主”。

合生创展在海珠区持有的前进路改造项目耗时十余年都未开始拆迁动工,相较之下,凤和(康乐村、鹭江村)城中村改造项目(以下简称康鹭旧改项目)近一年在多方推动下进度显著加速。

近日,《每日经济新闻》记者走访康鹭旧改项目采访了解到,首期复建安置区F37地块拆卸工作目前已完成,可进行商品房出售的F42融资地块已经启动清租。

除了前述两宗地块和一些零星的楼栋被围挡和清退外,每经记者看到,康鹭旧改项目目前其他区域依旧车水马龙、生活如常。这里一直是广州有名的“制衣村”,聚集了数十万名制衣从业者。整个项目改造范围总用地面积为110.25公顷,改造周期预计10年。


康鹭旧改项目现场 每经记者 黄婉银 摄


推进进度晚于早期合作要求

康鹭旧改项目位于海珠区中部,北至新港西路,毗邻中山大学,南临新滘西路,东至广州大道南,西至瑞康路。凤和(康乐村、鹭江村)片区改造范围用地面积为110.18公顷,涉及康乐村、鹭江村2个自然村,总建筑面积330万平方米,户籍人口6914人,常住人口约13万人,人口密度达到11.96万人/平方公里。

这里是全国著名的纺织产业中心,康鹭旧改项目被珠江国际纺织城、中大布匹市场、广州国际轻纺城等大型专业纺织市场环绕。而这一区域的楼盘、商业开发商大多数是合生系,紧邻康鹭旧改项目的就有合生创展逸景翠园、合生广场以及关联公司珠江投资的珠江国际公馆、合创中心等。

截至2023年,广州仍然是合生创展开发、持有项目最多的城市,其中仅海珠区的项目占比就有约一半。但在海珠区的前进路改造项目、TIT科贸园项目,多年都未有实质性进展。前进路项目预计完工面积被推迟到2026年,TIT科贸园项目预计今年会有部分完工。

事实上,合生创展介入康鹭旧改项目已有多年。2019年4月,合生创展就与凤和联社鹭江村、康乐村签订旧村改造合作意向协议,但此后几年,项目未有太多明显进展,去年才开始加速推进。


图源:广州海珠区凤阳街道办事处

值得注意的是,2021年1月,康鹭旧改项目公开选择合作企业,合生创展无悬念中选。当时的合作项目内容涉及多项要求,未按约定完成则视为严重违约。其中包括,竞得人需要在2022年10月31日前完成首期安置地块上的房屋拆卸、在2023年9月30日前完成全部安置地块上的房屋动迁交房、在2023年12月31日前全部安置房开工建设。

而在2023年12月31日,首期复建安置区F37地块才启动首拆,今年4月底完成拆卸工作,预计6月底前开工建设首期复建安置房。

每经记者在F37地块看到,目前仍有大型机器在持续施工,地块将提供2栋复建住宅,总建筑面积8.7万平方米,其中住宅面积6.35万平方米,商业面积2.35平方米,预计可建成530套复建安置房。而F37地块地块旁边的其他区域依旧人来人往,招工、布料运送、制衣加工等仍在照常进行。


康鹭旧改项目未启动区域 每经记者 黄婉银 摄


背后隐现信达身影

正如一枚硬币的两面,城市更新项目既有高利润率和高货值的吸引力,却也伴随着开发进程缓慢和长周期的挑战。由于占用资金量大、时间长,引入资金支持和融资地块快速入市回血对一个旧改项目至关重要。

康鹭旧改项目采取全面改造方式,以凤和联社为改造主体;以合作改造模式实施更新改造,由合生创展作为实施主体,负责具体的实施工作。改造成本304.65亿元(含融资地块预估土地使用权出让金60.93亿元),如实际改造成本超出304.65亿元,由实施主体自行承担超出部分的资金,政府不再安排融资面积。

负责康鹭旧改项目的公司为广州市天塱投资有限公司,由广州悦庆投资有限公司(以下简称悦庆投资)100%持有。而悦庆投资由合生创展关联公司、中国信达旗下公司共同持有,持股比例分别为85%、15%,中国信达在2022年开始成为这家公司的股东方之一。

根据要求,项目按“先复建后融资,先集体后私宅”的原则分四期开发,每一期改造中,复建安置房、配套基础设施和公共服务设施应先于融资区完成建设。根据融资楼面地价评估结果,融资住宅楼面地价为27340元/平方米,融资商业办公楼面地价为13890元/平方米。

融资区计算容积率建筑面积为126.18万平方米,其中融资住宅86.66万平方米,公建配套9.53万平方米,融资商业办公29.99万平方米。在首期复建安置区F37地块有进展后,合生创展也同步启动首个融资地块F42的清租,这也是一期9个启动地块中,唯一一个融资地块。

每经记者了解到,融资地块F42目前还在签约中,已签约284宗,完成率约96%。地块将提供7栋融资住宅,总建筑面积约34.8万平方米,其中住宅面积约22.96万平方米,预计可建成1869套商品房。目前周边二手房挂牌均价约3.8万元-6万元/平方米,但楼龄都已10年以上。

在首期复建安置区F37地块现场,记者获悉,康鹭旧改项改造的难点在于外建房现象普遍、小产权房集中,外地人、小产权房数量超过本地村民,租户、租赁关系复杂,同时物业租赁价值也高。

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