打回原形？东京新房年内首次跌破亿元大关，房价骤降22%……发生什么了

◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一

　　大家好！我是日本掘金的主编翊一，

　　本周想跟大家分享的消息有这些——

　　1、4月东京23区新房公寓均价下降22%，二手房成交均价和成交数量仍在上涨；

　　2、京都市政府出新政，育儿家庭移居京都买房可领200万日元，补助最高能到500万日元；

　　3、日本政府计划2026年起，将正常分娩花费纳入公共医疗保险，费用统一且全免；

　　东京楼市，大起又大落？

　　前几天，日本不动产经济研究所发布的东京首都圈4月新房最新数据，怕是让不少人都吓了一跳。

　　报告说，4月东京23区新建公寓的均价暴跌22.1%，降至9168万日元（约合人民币415万元），房价突然就跌破1亿日元大关，和之前的趋势完全不符。

　　难道东京楼市要走“下坡路”了？

　　先别急，很多人只看到房价骤降，却选择性地忽略了一句话——东京23区几乎没有新建的高价物件发售，即没有大型新楼盘推出，导致了首都圈（一都三县）整体新房房价的下滑。

　　报告同时指出，今年4月首都圈新建公寓的销售数量仅为972套，还不到一千户，比去年同月下降了42%；

　　东京23区的新房供应量也同比下降21%，只销售出了480套。

　　而这都是由于新的大型物业供应不足所致。许多房地产公司选择在不同时期分期出售房产，比如将部分物件的销售时间推迟至5月之后。

　　所以，只说新房房价降，却不说原因多少有点“耍流氓”了，到底是供给不足还是购买力不足？这完全是两个相反的方向。

　　另外，早在之前东京新房房价一年暴涨4、50%以上是否潜藏泡沫的话题中，我们就曾说过，想客观看待东京楼市现状必须——以二手房为锚。

　　日本不像别的其他地方，它的城市化比较早、可供开发的土地也非常有限，因此新房价格会受到更多因素影响，比如人工费、材料费等等，价格可以浮动很大，比较失真。

　　当东京新房均价上涨百分之几十的时候，东京23区二手房3年来房价整体的平均涨幅没超过10%，是符合实际的。

　　那同理，今年4月东京二手公寓，即便在没有高价新楼盘牵引下，房价表现又如何呢？

　　可以看到，其实4月份整个首都圈二手公寓每平方米的成交单价都仍在上涨。东京23区二手公寓达到113.08万日元每平米（约合人民币5万元/㎡），比去年同期上涨8.3%，比上月也环比涨幅为3.3%。

　　根据日本房地产公司东京Kantei调查显示：

　　东京23区4月二手房平均期望售价为每70平米7231万日元（约合人民币333.5万元）。由于价格居高不下，库存增加，二手房价环比下跌0.2%；、

　　但有意思的是，东京都心6区的二手房价环比上涨0.7%至1.1588亿日元（约合人民币534.4万元），连续15个月上涨；

　　城南城西6区也环比上涨0.4%，二手房均价为6942万日元（约合人民币314万元）；而城北城东的11区二手房均价下跌0.9%，为5300万日元（约合人民币240万元）。

　　这也一如我们之前的判断，即便在东京23区内，区域楼价行情的两极分化也在逐渐加剧。

　　有时候房价的“下跌”透露出的信号可能是，要么新房产供应不足，要么好的二手房也早就被买走或很难找到了。不管新房二手房数量也就那么多，若论流通性的话，港区和足立区还是有很大差距的。

　　同样都处于房价高昂的背景下，东京的房产是有市无价不愁没人买，但京都却是有价无市，得“求”人来买。

　　5月21日，京都政府颁布了一项新政策，如果在市内购买和翻新二手住宅的育儿家庭，将提供最高200万日元的住房补贴，为的便是鼓励育儿一代在京都生活定居。

具体举措为： 1.对于在京都市内购买并翻修房龄超5年的、至少有一名学龄前儿童的育儿家庭，将提供100万日元的补贴； 2.对于从市外迁入、有两名或两名以上子女、或居住在京都町屋等传统民居住宅的育儿家庭，每户每个孩子还将额外多给50万日元（最多不超过100万日元）的补贴；

　　据悉，此次京都府制定的“二手住房补助津贴”制度，几乎是在日本全国范围内的最高金额水平，京都政府为此打算启动3.5亿日元的预算，争取最快在今年夏季前后实施；

　　积极抢人。

　　但稍微了解京都的朋友都知道，别看京都少说一年至少5千万名游客到访，实质确是个穷困都市，政府债务赤字连年扩大（政府固都税和住民税入不敷出）。

　　原因嘛，只能说成也旅游，败也旅游。

　　高奢酒店的轮番进驻、外国人大肆买下京都的土地和传统町屋（宁愿不住不租，也要持有），使得东京的地价房价不断在涨；

　　而且之前由于限高令，京都的新房供应也非常受限，导致房价租金进一步被推高，扛不住的年轻人只能纷纷“外逃”。

　　根据日本总务省统计，仅在2022年一年内，京都的日籍居民1万1317人，是日本地方自治体中人数锐减最多的，并且其中还是以25~39岁正处于婚育期的年轻人群占比最大，减少了4963人。

　　为此，京都政府只能“发钱留人”。据说，住房补贴制度还能和其他市内补助金制度同时使用，符合条件的居民最高可获得500万日元的津贴；

　　京都市内不同区域二手公寓（非町屋）均价

　　京都政府为了调控市内房价，也在有条件地取消“限高令”和征收“空屋税”，能否力挽狂澜刺激人口流入，只能且行且看了。

　　对当下的日本来说，所有关于人口、人力的是都是大事，必须放在首要解决的位置。

　　不是研究着怎么拓宽揽人政策吸纳海外人士，便是琢磨着怎么让本国国民（常驻居民）生孩子。

　　这不，日本政府正在考虑从2026年起让公共健康保险（社保/医保）涵盖正常的生育费用，再不需要个人“自掏腰包”；

　　先解释一下，当前在日本分娩的花费是不包括在日常国民的医疗保险范围内的，而是由政府向生育者提供50万日元的“分娩育儿一时金”。

　　全国也没有就孕妇生育时的费用作出统一定价，各地医疗机构可以自行定价、地区之间的费用支出差异也比较大。

　　根据调查，截至2023年5月，日本全国分娩平均花费为50万3千日元（约合人民币2.3万元），以22年各都道府县的数据来看，分娩花费可以最高相差20万日元左右；

　　像东京等地区，仅靠政府补贴的50万日元还是不够，个人还必须负担超额的部分。

　　但如果之后，单独为孕妇生育费用建立一个单独的机制并纳入公共医疗保险体系当中；

　　好处之一，便是正常的分娩花费不用个人负担，相当于纳入免费医疗的范围内；

　　其次，可以由全国统一分娩费用，确保孕产人员正常分娩时的医疗服务质量；

　　好处三，哪怕超出“分娩生育一时金”（固定费用）的额外开支，将可以通过医保减轻负担（日本医保规定个人治疗花费支付范围在10%~30%之间）；

　　不过，一些特定的条件，如适用无痛分娩技术或入住单人病房等不在保险范围内的话，可能还是需要承担些额外花费。

　　具体细则如何，厚生劳动省和儿童家庭机构将会在下个月成立新得专家会议，就生育费用纳入医保的范围进行全面讨论。

　　但怎么说，日本很有可能即将迎来一个“生娃全免费”的未来，加上之前讨论的公私立学费全免、18岁以下医疗费全免等；

　　在日本能享受的福利资源和红利，是越来越优厚了。