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二房东困在100万套房里

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「核心提示」
自如的上市计划一推再推,当年激进收房留下的隐忧像一根引线,在下行市场中被引爆,才有了现在的解约潮。

作者 | 詹方歌

编辑 | 邢昀

刚刚搬进新家一小时,南京的租户叶子被自如管家通知解约。没有明确的原因,只说是房东解约,要求她月底之前搬走。此时距离月底仅有10天。

4月末,上海的房东逍遥也收到了来自自如的解约通知,此时,他和自如的五年合约还剩下不到一年。

社交平台上,叶子和逍遥的经历比比皆是,解约潮遍及全国。人们都在问:“自如也不能相信了吗?”

十多年前,这家企业作为混乱租赁市场的改革者席卷而来,短时间内占据了相当大的市场份额。租客多花一笔服务费也要租自如,房东则看在托管模式“省心”的份上,接受了稍低于市场价格的年租金。

2019年,自如宣布管理房源数量突破100万间。没过多久,长租平台蛋壳暴雷,自如被视为在激烈竞争中“笑到最后的人”。现在回看,才会发现那远远不是结束。诸多原因的作用下,自如的上市计划一推再推,当年激进收房留下的隐忧像一根引线,在下行市场中被引爆,才有了现在的解约潮。

1、强制解约

叶子再三要求下,管家给了她一个月时间搬家,并按照合同赔付了一个月的房租。刚刚经历过看房、打包、搬家的一系列过程,她不得不从头再来。

“自如解约”的消息在社交平台上不断发酵,同样的情况几乎出现在全国各地。住在北京的小八是在置办好了全部家具以后,才被通知搬家的,时限比叶子更短,只有一周。同样是赔付一个月房租。

她粗算了一下,搬家700元,鞋柜、梳妆台、沙发等家具接近3000元,不少是按照房子定制的——如果不出意外,她原本想在房子里多住几年。这些费用,自如的赔偿几乎无法覆盖。

一年内搬两次家,被年轻人称为当代酷刑。

比起房东直租和普通的二房东模式,自如的模式看似更完整,租户不需要直接对接房东,房屋维护和清洁都由自如承担,租户的利益也更有保障。许多年轻人正是看中了这一点,才愿意掏出那笔高于其他中介的服务费。现在,这种稳定的印象被狠狠打破了。

另一边,虽然自如对租户的解释是房东解约,但事实并不都如此。

搬家那天,小八找到物业,物业照例通知业主,她才发现房东并不知道租户搬家的事,也完全没有提出要跟自如解约。

和租客一样,房东也在经历自如的强制解约潮。4月底,逍遥接到了自如的电话,这次不是之前联系的管家,而是来自总部专门负责解约的部门。从通知到解约,流程走得很快,全程没有线下会面,APP上就完成了操作。自如付给了他两个月的房租作为违约金,但是按年扣除的管理费,还有提前给自如的空置期都无法折算赔付。

另外,社交媒体上还有房东控诉,虽然自如愿意付两个月的房租作为违约金,但要扣除一个月的保证金,算下来只有一个月的房租。

事情到这一步,当时租客和房东都看中的“省心”和“全线上简化流程”,竟然也成了一把双刃剑:有房东在没有同意解约的情况下,被APP自动走完了解约流程。

租客这边,退租界面并没有“自如违约”的选项,只能选择自己退租,“这样其实算租户违约,租户违约要倒赔自如一个月租金。”小八说。这也让自如在和租客的谈判中握有了绝对的主动权——如果不搬,租客不得不花费更大的心力,为本该属于自己的退费维权。

更蹊跷的是,解约完成之后,有业主在几天内又接到自如管家的电话:您愿意把房子交给我们吗?

2、撑不住了

看似荒诞的故事背后往往自有逻辑。解约是自如进行成本管理的方式,砍掉一批高价收来的房子,再收上来一批低价房源,操作类似大厂裁员。

正值地产下行周期,租房市场明显受创,坚持托管模式的自如面对着极大的压力。

诸葛数据研究中心监测数据显示,2024年4月,重点一二线城市在租房源量水平高于去年同期。一线城市在租量同比上涨16.8%;二线城市同比上涨9%。截至4月,一线、二线城市在租房源量同比已分别连续16、9个月呈现正增长。

房源量的提升最先带来空置率的增加。根据自如和房东的约定,不管房子是否空置,自如都需要付给房东租金。换句话说,空置率的压力全部由自如承担。

叶子租的房间是五室一厅中的一间,就算她搬进去,房子也还有两间空着。小八的房子,在租给她之前空置了接近一年,入住时,自如管家还对她感叹“幸亏你们租了”。

转眼间,连租客带房子,都成为需要被清理的低质量资产。

但自如解约的逻辑并没有那么简单。逍遥的房子在上海,是53平米的小户型,原本一改二分租,空置率不算高。

他告诉《豹变》,根据他和其他房东的交流,这批自如选择解约的房子中,有很大一部分是五年合同进行到第四年的房源。以他自己的房子为例,和自如的合同期限为2019年11月到2024年11月,双方约定,每年1月是房东给自如留的空置期,这个月自如不付房租给房东。“今年1月他们已经享受了空置期,现在跟我解约是性价比最高的。”他说。

根据合同,自如每年付给逍遥的租金以5%递增。显然,当年不断上涨的市场环境下,自如做了相当激进的选择。激进的苦果,在下行市场瓜熟蒂落。

诸葛数据研究中心数据显示,2024年4月,一线城市平均租金为84.38元/平方米/月,同比下跌4.46%;二线城市平均租金为30.96元/平方米/月,同比下跌1.3%。截至4月,一线、二线城市租金均价同比分别连续下滑10、6个月。

另一方面,2018年到2019年,正是长租公寓高价抢占房源的时期。2018年8月,我爱我家原副总裁胡景辉曾对外表示:“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源,人为抬高收房价格。”

当时,这类托管型长租公寓大行其道,竞争激烈。甚至有房地产领域的专家表示了对恶性竞争和区域垄断的担忧:如果单一的长租企业在某一两个小区占有极高的份额,就有可能影响区域的租金。

那也是自如收房管家赚得最多的时候。有接近自如的人士告诉《豹变》,自如的管家分为两种,收房管家和服务管家。收房管家的绩效主要在收集房源,当年市场好的时候,一个优秀的收房管家可以月入四、五万元。

现在,自如严格把控成本的大前提下,收房管家的工作也越来越难做。贵的房源不能收,价格给低了业主又不肯托管,事半功倍的日子已经过去了。

其实,早在解约潮之前,自如已经在通过两种方式控制成本:延长空置期和降租。逍遥告诉《豹变》,2023年12月份左右自如曾经联系过他降租,他没同意,才有了今年4月的解约。

3、一传再传的赴港上市

如果从资本市场的视角去看自如,最核心的资产就是一套套收集上来再准备出租的房子。也因此,解约潮可以被看作资产包的优化和重整。自如内部有传言称,这是为上市做的准备。

公开资料显示,自2018年以来,自如有过4次融资。最近一次是2020年,引入软银10亿美元战略投资,自如的投后估值达到66亿美元。

也是从2018年开始,自如上市的消息在市场上不断流传,但是长租公寓的风险也一轮轮暴露。

彼时,高价抢房跑马圈地之下,自如、蛋壳等平台尝试通过打隔断的方式将房子分割成更多小房间,以赚取更多租金。但从2018年开始,北京等城市陆续明令禁止隔断房分租,高利润的商业模式被迫中止。2020年,蛋壳因租金贷业务暴雷,自如也在压力之下暂停了租金贷业务,回归了更为稳妥的模式。

自如已有至少3年没有公开的融资消息,虽然上市传闻时不时传出,但至今仍未传出递表的确切消息。

除了外部的优化资产包,自如内部同样在进行成本管理,比如裁员。2022年和2023年,脉脉等平台上都曾传出自如大规模裁员的消息。

如此紧迫的降本增效背后,是自如逐渐失去想象力的业绩。

虽然从贝壳体系独立后,自如几乎没有公开过财务数据,不过,2022年4月贝壳收购圣都家装时曾提及,2019-2021年,贝壳从自如处获得的收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元——疫情后期几乎腰斩。疫情后几年租赁市场的整体情况,或许不会比当时更好。

除了数据的优化,自如也在尝试讲出足够有诱惑力的新故事。比如,已经推行了三年有余的增益租,虽然和之前的“省心租”模式有所区别,但仍旧是在同个市场,同批客群中的尝试。

再比如,2022年,其曾经推出了装修品牌“智爱家”,尝试从自如模式向外延伸。但“智爱家”和自如本身的租赁装修不同,主打自住装修,客群几乎和贝壳旗下的被窝、圣都等品牌完全重合,又无法接入链家的买卖客户资源,后来也没了水花。

最新的尝试来自国际版块。

今年5月20日,自如官宣了国际租房平台“自如比邻ZABIT”,并在中国香港、英国上线了超过2万间房源,为留学生提供租房服务。新业务刚刚落地,自如是否能借此获得资本市场的青睐目前还是未知数。

说到底,来自租客和房东的信任,才是中介平台赖以生存的基石。时间倒转回2018年,自如当年未能登上资本市场的其中一个原因,其实是劣质装修致租客身体受损的“甲醛门”。

(应受访者要求,文中均为化名)

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