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昆百大咬牙续租新纪元广场,再战6年,租金下降两成多

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昆百大租赁经营已经有20年之久昆明新纪元广场B座,也就是昆明人曾经熟悉的昆百大新楼,本来第三个6年租期在2021年就已到期,2022年应该续执行新的租赁协议,但根据昆百大母公司我爱我家的年报,第四个6年租期的租赁协议在2023年度才签署。


新纪元广场B座建成于20多年前,现已陈旧

租赁协议迟迟没有签署,可能与昆百大和众多业主在租赁价格方面难以达成一致有关。根据上一个租赁周期,也即2015-2021年双方签订的租赁协议,昆百大总共要向业主支付租金2.76亿元,折合每平米租金为190元/月。

这个租金水平在10多年前也许并不算高,但如今线下实体商业处境艰难,新纪元广场B座在建成经营20多年后,各方面条件也已落后,最明显的是新纪元广场虽然距离地铁3号线五一路站B出口非常近,但并未在地下与地铁站打通,无法成为地铁商业。相反,隔壁的顺城购物中心则可以从负一层直通地铁站,享尽地铁便利。再加上如今昆明新建购物中心太多,新纪元广场面临的竞争压力也今非昔比,如果继续按上一个租赁周期的价格支付租金,昆百大将很难经营。

实际上在2015-2021租赁周期的最后两年,受疫情影响,昆百大的商业经营大不如以前,这也成为昆百大延期与业主签订新租赁协议的因素之一。

根据年报披露,去年双方终于签署了新的6年期租赁协议,昆百大总共需要向业主支付租金21087.05万元,比上一个租期的租金减少6513万,相当于每年减少约1100万,下降了接近24%,幅度还是不小。


由于竞争激烈,昆百大新纪元广场B座的生意大不如前

新纪元广场B座总共有20173.52平米,按照新的租赁协议,折合每平米每年租金约1742元,也即每月145元/平米。在南屏步行街,这个租金水平并不算高,但考虑到新纪元广场建成年代已经比较久,设计早已过时,业态也难以丰富,竞争又很激烈,昆百大要实现并不容易,当年投资的业主也只能接受。

可以对比的是,新纪元广场B座一街之隔就是大部分由昆百大自持的百大新天地,百大新天地建成时间比新纪元广场晚得多,无论是规划设计还是功能形态都超过新纪元广场B座,面积也要多4000平米,但百大新天地2023年一年的的租赁综合收入也只有3587.98万元。如果按这个水平,6年总计租赁收入也才2.15亿元,和支付新纪元广场B座的租金差不多。

按照百大新天地的租赁收入看,昆百大可以说是咬牙续租了新纪元广场B座,并不容易。

实际上昆百大的母公司我爱我家这两年的日子并不好过,作为以房地产经纪为主业的一家公司,受房地产市场大环境的影响,去年我爱我家的营业收入虽然略有增长,达到120.9亿,但亏损却高达8.48亿,亏损额比2022年增加了约5亿多。而在2021年,我爱我家仍有1.64亿的利润。

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