评“组建住房保障银行”

一位名叫任泽平的网友，提出了一个很新颖的想法，他的原话是：

“组建住房保障银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房”

作为一位在网络上极具影响力的网友，任先生的想法，很可能会变成官方的最终决策，所以作者忍不住想说两句。

我们生活在一个数据驱动决策的时代，跟历史上那些伟大人物做出的荒唐决策相比，我们所生活的朝代，能够更有效地避免这种缺陷。

我们将采纳几组数据，用于证明：住房保障银行的提法，同样也是一种荒唐的构想。

先说租赁房和保障房，第七次人口普查，对全国10%的家庭户做了住房情况调查。数据显示，全国34%的家庭购买了住房，46%的家庭自建房，以及近15%的家庭，租房居住。

从城市看，大部分城市，在常住地租住居住的比例在10%以下，北京、上海、杭州、重庆、成都等大城市，比例在三分之一以下，仅深圳、东莞、广州等少数城市，占比超过一半（详见《释放农民工消费潜力：各地有多少人租房居住》）。

所以，从数据看，少数城市的租房比例，撬动不了全国市场。

再看房地产对全国税收的影响。

2024年1-4月，全国一般公共预算收入80926亿，政府性基金收入13484亿。将两种数据整合到一起，形成下图。

2024年1-4月，全国财政收入中，29%来自非税收入和基金收入，其余71%来自税收。

税收中，企业所得税和国内增值税，占财政收入的比重接近38%。

与土地和房地产相关的税收，比如契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税等，合计7405亿，占比仅为7.8%。

所以，跟房子、卖地等收入相比，企业才是全国财政的主要来源。

如果经济真的下行，最优先考虑的，应该是扶持企业，打通企业运行的各种阻碍，保证企业的正常经营，才更有可能稳定全国财政收入。

最后这一组数据，我们展示城镇化进程中的顶层设计缺陷。

众所周知，加沙大约365平方公里的土地上，居住了210万人，人口密度达到了5700人以上。很多网友心疼他们，觉得他们住得太挤了。

这种密度真的很大吗？我们整理过全国城市的建成区人口密度数据。数据显示，加沙这种人口密度，在我国300多座城市中，仅排到200多位以后（详见《高层住宅的优点，以及城镇化的未来》）。

即：跟我国城市相比，加沙的人口居住密度一点也不算大。

城镇化最早始于西方国家，让更多的人，住进高楼大厦，一度是城市化的典型标志之一。

在城市化的进程中，西方国家发现，这种居住密度，会增加人与人的焦虑感，降低人们生育的意愿。于是，商业区+卫星镇的模式，成为发达国家的主流模式，连人口密集的日本，也不例外。

但并非所有国家都能发现这种城镇化设计的缺陷，前苏联继承了这种有缺陷的设计，在土地辽阔的前苏联地区，将“一栋楼一座城”的模式发扬光大。

随着我国城镇化的开启，这种能够最大化公共资源的模式，在我国得到了极为广泛的应用。过去二十多年，我国蓬勃发展的房地产，便是这种居住模式的最典型体现。

无处不在的高楼大厦，一再证明我们取得的伟大成就。

随着城镇化进入瓶颈期，这种模式的弊端，开始逐渐显现，其中一个典型的现象是，人口生育率的急剧下降。

相对于住房保障银行，利用房地产的瓶颈，发展消费产业，让财政收入，从依赖土地、企业向依赖消费转型，或许是解决当前问题最好的机会。