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评“组建住房保障银行”

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一位名叫任泽平的网友,提出了一个很新颖的想法,他的原话是:

“组建住房保障银行,收购开发商的土地和商品房库存,用于租赁房保障房”

作为一位在网络上极具影响力的网友,任先生的想法,很可能会变成官方的最终决策,所以作者忍不住想说两句。

我们生活在一个数据驱动决策的时代,跟历史上那些伟大人物做出的荒唐决策相比,我们所生活的朝代,能够更有效地避免这种缺陷。

我们将采纳几组数据,用于证明:住房保障银行的提法,同样也是一种荒唐的构想。

先说租赁房和保障房,第七次人口普查,对全国10%的家庭户做了住房情况调查。数据显示,全国34%的家庭购买了住房,46%的家庭自建房,以及近15%的家庭,租房居住。

从城市看,大部分城市,在常住地租住居住的比例在10%以下,北京、上海、杭州、重庆、成都等大城市,比例在三分之一以下,仅深圳、东莞、广州等少数城市,占比超过一半(详见《释放农民工消费潜力:各地有多少人租房居住》)。

所以,从数据看,少数城市的租房比例,撬动不了全国市场。

再看房地产对全国税收的影响。

2024年1-4月,全国一般公共预算收入80926亿,政府性基金收入13484亿。将两种数据整合到一起,形成下图。



2024年1-4月,全国财政收入中,29%来自非税收入和基金收入,其余71%来自税收。

税收中,企业所得税和国内增值税,占财政收入的比重接近38%。

与土地和房地产相关的税收,比如契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税等,合计7405亿,占比仅为7.8%。

所以,跟房子、卖地等收入相比,企业才是全国财政的主要来源。

如果经济真的下行,最优先考虑的,应该是扶持企业,打通企业运行的各种阻碍,保证企业的正常经营,才更有可能稳定全国财政收入。

最后这一组数据,我们展示城镇化进程中的顶层设计缺陷。

众所周知,加沙大约365平方公里的土地上,居住了210万人,人口密度达到了5700人以上。很多网友心疼他们,觉得他们住得太挤了。

这种密度真的很大吗?我们整理过全国城市的建成区人口密度数据。数据显示,加沙这种人口密度,在我国300多座城市中,仅排到200多位以后(详见《高层住宅的优点,以及城镇化的未来》)。

即:跟我国城市相比,加沙的人口居住密度一点也不算大。

城镇化最早始于西方国家,让更多的人,住进高楼大厦,一度是城市化的典型标志之一。

在城市化的进程中,西方国家发现,这种居住密度,会增加人与人的焦虑感,降低人们生育的意愿。于是,商业区+卫星镇的模式,成为发达国家的主流模式,连人口密集的日本,也不例外。

但并非所有国家都能发现这种城镇化设计的缺陷,前苏联继承了这种有缺陷的设计,在土地辽阔的前苏联地区,将“一栋楼一座城”的模式发扬光大。

随着我国城镇化的开启,这种能够最大化公共资源的模式,在我国得到了极为广泛的应用。过去二十多年,我国蓬勃发展的房地产,便是这种居住模式的最典型体现。

无处不在的高楼大厦,一再证明我们取得的伟大成就。

随着城镇化进入瓶颈期,这种模式的弊端,开始逐渐显现,其中一个典型的现象是,人口生育率的急剧下降。

相对于住房保障银行,利用房地产的瓶颈,发展消费产业,让财政收入,从依赖土地、企业向依赖消费转型,或许是解决当前问题最好的机会。

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