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『开盘时间 |小区环境|楼盘最新进展进度 |

周边配套 |售楼处地址 |最新房价 | 期房 | 现房』

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『交房时间 | 样板间| 地铁口地址

认筹状况 |户型图|在售折扣』

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官方火爆消息来袭：虹桥主城前湾板块中国铁建·花语前湾三期正在热销，主推建面约101-144㎡3-4房，均价6.94万/㎡！

十一批次在大虹桥范围内，有徐泾的【绿城春晓园】和华漕的【中国铁建花语前湾】两个热门选择机会。而这两个盘又是百平米面积段三房作为主力户型的，对上车选房人十分友好。

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下面我们就来综合分析，给选房人一些建议。

我们先来看一下【绿城春晓园】所在的徐泾板块和【中国铁建花语前湾】所在的华漕板块。

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【先天位置】与【后天规划】

要讲板块的位置好不好，首先要看它先天所处的位置，处于城市核心位置是当前炙手可热的。当然，也要看城市后期的规划，凡是后期规划为重要发展地段的，都会有很好的前景。

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地段概况——【先天的位置】于【规划定位】

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版块所处的【行政区】是决定其是否抢手的关键，行政区之间的资源实力差距决定了房子的价值。【所处环线位置】是上海对于地段的最简单直观的划分。此外，【规划定位】给了地段个官方的身份，0距离地铁丨0距离商业丨0距离生态丨0距离学府丨0距离医疗，决定了今后城市建设会不会得到更多公共资源的倾斜照顾。

二手房价是地段的【市场标尺】

10月徐泾二手房均价及最高价

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10月华漕二手房均价及最高价

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二手房价-供需双方评出来的【地段排名】

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二手房是买卖双方”用脚投票“来证明版块的受欢迎程度。【二手房价格】决定了板块的整体能级。【二手房上涨比例】可以看出最近变化的趋势。
其中徐泾二手房价TOP10如下

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其中华漕二手房价TOP10如下

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可以看出华漕的二手房平均房价高于徐泾板块。

从【租售比】

看看房价泡沫是否虚高了？

售价租金比——越低越有【增值潜力】

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【售租比】是国际上通用的一个概念，主要是用来评价房价是否虚高的一个标准。国外一般在300左右算是比较健康，从这个角度说，上海的售价租金比普遍都偏高太多了。简单来理解售租比就是代表着，房子的总价可以用多少年的租金收回来在这个概念中，售价越低，租金越高，回收的时间才会越短从买房人角度来说，售租比越低的房子，未来才有更大的增值潜力。因为，脱离了租金支撑的高房价就是巨大的泡沫隐患。

华漕板块的售价租金比比较高，板块泡沫比较大。售租比为905，意味着要租75年房子才可以回本。但是住宅的产权年限才70年，所以可以看出华漕的房价还是有一些泡沫的。

官方是怎么看待这个地段的？

近期新房数据——【官方认定】的地段价值

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上海新房的价格是由政府审批确定的，不能高也不能低，并非由市场供需决定，不像其他城市是限低不限高。这也是产生【房价倒挂】的主要原因，当政府认为的价格低于市场认为的价格的时候，就出现了一手房低于二手房的状况，这就产生了倒挂，买到即赚到。政府在确定价格的时候，地段因素是最主要的因素，因此多关注该地段近期已经开盘楼盘的官定价格你就可以判断出政府对于这个地段价值的一个定位。

徐泾板块已开新房积分

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华漕板块已开新房积分

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对后续【新房指标】的判断

近几年过往新房楼盘入围积分数据

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【入围积分】【社保基数】【入围比】这三个概念是上海市发明的。产生的时间是三年内相继出现。主要目的是为了降低炒房热度而人为增加的买房资格筛选，类似于当年计划经济的粮票，合格的买房资格俗称“房票”。从这三项指标也可以看出，这个地段是否抢手。另外，这三个指标也基本上是跟着地段走的，稀缺的地段买房难度大，抢的人多，将来出手也就更轻松。

随着近期楼市一些认房不认贷等利好消息的不断发布，买房人更多的是持观望态度，估计后批次新房的积分会有所下降。对于社保基数来说，基本没有太大的变动，买房小伙伴可以按照历年参考来对自己的积分进行估算。

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最新一房一价如下

之前如果去过【花语前湾】的小伙伴应该都知道，因为入市节奏比较快，之前的售楼处“玻璃盒子”虽然颜值很高，但其实是临时的，节后正式售楼处+全新实景示范区为大家焕新而来！

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独家君也特别去了一次案场

原来的临时售楼处已经停用了，正式售楼处在纪翟路1118弄（不要跑错绕路了喔）

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全新售楼处果然，春意盎然，门头也大气了不少

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项目的最新进展，上次来看的时候，这些楼栋都还没有露出围挡，不愧是基建狂魔！！

再来给大家复习一下最新三批次的户型：建面约101-144㎡3-4房，均价6.94万/㎡！来看下三期全套户型

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自从2023年拍地要求装修标准以来，各家项目都号称要“卷起来”、要做品质标杆，不过走进样板间里会发现，除了撑场面的那一两个“大件”外，很多细节经不起推敲。

对购房者而言，镜柜里面能不能多做一个插座，收纳系统是不是科学，都会影响着他们的居住体验（这就是我们常说的“用得顺不顺手”）。精装修交付不难，难的是有没有真正把自己放在购房者的需求上去做规划，并且在标准化输出上比别家再多做一点。

前段时间独家君去踩盘了一个超级热门的项目——虹桥主城前湾板块的【中国铁建花语前湾】，这个新盘就是独家君所说的“比别家多做一点”的那种项目！

简单说下项目情况：项目步行范围内有13号线西延伸段+示范区线交汇的芳乐路站（在建中），和开市客就相隔约400米，附近还有前湾印象城MEGA（在建中）、超级合生汇（在建中）、华师大新虹桥基础教育园区（7所学校，其中07-04地块小学已启动招标）、7所私立双语/国际学校、新虹桥国际医学中心等高能级配套。

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