历史建筑更新：活化利用就是最好的保护

今年的五一假期，不少外地游客发出感叹：来上海最具性价比的玩法就是City Walk，不同的路线有不同的惊喜，一路走走、停停、逛逛，各色风景怎么玩都不冤枉！还有人拿着近几年的上海“建筑遗产保护利用示范项目”评选榜单，来制订City Walk、City Ride计划的。这个榜单已经出了四届，共有45个项目遍布上海各个街区。根据利用方式，大致可以分为文化展示及历史纪念系列，商业经营及公共服务系列，酒店及公寓系列，以及宗教文化系列等等不同功能体验的建筑，各具特色，利用保护得当，还真是挺好玩、挺好逛的。

一. 武康大楼的魅力：不止于视野所见

如果要出版一本《上海建筑可阅读》的书，封面图片若选用武康大楼，恐怕没多少人会反对吧？它是首届上海“建筑遗产保护利用示范项目”入选者之一。

图源：新周刊

邬达克设计的这栋公寓大楼，在一百年前是西方白领的“样板房”，直到今天依然住有百余户家庭。本世纪初刚来上海的外企白领也喜欢住在这里，装修案例还登上当时的时尚家居杂志。

自从近几年City Walk城市漫游流行开来，武康大楼就成为外地游客到访上海的第一目的地，不少人下了高铁、拖着行李箱，第一站就直奔武康大楼，第二站才是外滩……

图源：图虫

我们可以在文艺青年的老朋友老麦咖啡馆小坐，可以在大隐书局里买一本陈丹燕夫妇的口述历史著作——《住在武康大楼》，看看过去的半个多世纪，文化名人住在这里的日常故事，可以在紫罗兰理个发，走进“元龙”音乐书店听听黑胶唱片，可以在“国潮风”满满的店铺里品尝网红雪糕，还可以在对面的邮局寄出一张限定版的武康大楼明信片……这些商户也是武康大楼的“老住户”呢。

图源：网络

原生态的街区风貌，有生活气息的城市文脉传承，才是武康大楼吸引人的根本。历史风貌保护区自有其丰富的内涵和鲜活的内容。武康大楼的4个月修缮期的背后，是各界人士长达数年的思考交流、探索论证，如何在提升居住品质、改善市容环境的同时，延续原有的历史街区风貌、生活生态及文化氛围。

二. 穿着历史外套的新地标，谁更乐在其中？

1. 美丰大楼：为什么吸引年轻人？

作为上海洛克·外滩源片区更新最后完工的一栋建筑，美丰大楼于2021年完工。矗立于外滩历史风貌街区核心，其醒目的造型在一系列租界时期建造的历史建筑中，又创造了新的城市地标。

这高端大气上档次的外形，有没有机会被提名 “上海建筑可阅读” 的封面候选呢？

图源：网络

在洛克·外滩源修建性详细规划中，美丰洋行被划定为局部保留建筑，只有位于圆明园路、北京东路的两面三层建筑立面得到了保留和修缮。

而在内部，残损的砖木结构全部拆除，一栋60米高的现代建筑由老墙后面“生长”而出，以陶土砖堆砌的形式向上增加了十一层，成为了现在的众安·美丰大楼。这种“结构换胆”的创新建筑手法在上海属于首例。

修旧如旧，但新建部分与原有建筑的差别肉眼可辨，以确保历史的真实性，这也是国际惯例了。图源：作者

延续百年前建筑之初的商务办公功能，新的美丰大楼首层为写字楼大堂及艺术展示空间，二层为商业空间，三层及以上用于金融业办公。

借由洛克·外滩源片区整体开发的契机，建筑师提出了开放内街的设想。在建筑背后，隐秘后巷打通成围合街区，使原来封闭的低效区域打开，形成建筑底层的城市公共空间，打造国际化、公共性的活动广场。

图源：网络

国内外游客可以穿行于建筑之间、街区内部的步行空间，尺度各异的街巷广场提供了安全舒适、动静结合、内容丰富的多元体验，容纳各种商业、文化、娱乐与展览等公共活动及社交场景。游客除了景点观光之外，可以同步体验上海年轻人的日常休闲娱乐活动。

内广场的艺术市集活动。图源：作者

2. 同样延续了历史功能的雷士德工学院，遇到了什么问题？

上海虹口区东长治路商丘路的路口，在北外滩成片的新建筑中，你会看到这幢造型独特的历史建筑——雷士德工学院旧址。

图源：网络

2021年整体修缮后，这栋废弃多年的历史建筑重新回归教育科研功能。创意机构入驻主楼四层，聚焦设计创新产业，同时举办创意创新的公众活动，吸引更多小型企业入驻，试图为北外滩区域注入放眼未来的创新产业驱动力。

办公主楼每月有不定期的开放日，普通人可以预约入内参观。临街一侧还引入品牌咖啡店和阅读空间。这些举措本可以使得建筑的公共性得到进一步提升。

图源：网络

但是5月12日笔者经过此地时，发现官方宣称的本月开放日还未公布，因此也没法预约参观。那天是周末，临街的咖啡店也是大门紧闭、不营业。是因为办公楼周末休息、楼内空间无法隔断、不方便管理吗？仔细想来，工作日难道就不存在这个问题吗？再看门店营业时间，工作日也只有8:00-18:00——怎么搞得像政府部门似的？

沿街面的商业咖啡店不能如常营业，路过的行人、游客没法多停留一会儿、多品味一些，也就少了一个沉浸式体验历史文化的机会。那么，面对白玉兰广场一侧的城市开放广场空无一人，也就无可意料之外了吧？

图源：网络

3. 历史建筑服务于现代社会的公共性

同样是空置多年的历史办公建筑，修复前的美丰大楼的破坏情况甚至更糟，但修缮后的利用方式却能主动参与公共性，以业态区隔、地块条件，自然地引导人流去向，与周围建筑之间的内街形成高品质的公共空间，容纳更多元的城市场景和文化内容。

雷士德工学院重获新生，没有成为博物馆或纪念馆的“标本”向公众展示，而是继承其历史使命，继续支持产业创新，这是很有益的尝试。但是，作为城市公共空间，如何将公共价值发挥到最大，提供更充分的社会服务，再多一些人情味？雷士德还有很多功课要做。

三. 上海总商会比商船会馆，高在哪里？

同样是历史会馆建筑，同样借助城市更新+大盘开发模式，同样是转变功能的活化利用——上海总商会与商船会馆，为什么会有不同的呈现效果呢？

1. 上海总商会：匹配历史文脉的高端商业地标

苏州河北岸的2010年地王，被开发商华侨城拍下，作为城市综合体，用于建设商业、住宅、酒店和办公楼。酒店引入了宝格丽品牌。整体计划中包含百岁建筑上海总商会旧址的活化利用，经过为时5年的更新修缮后，这栋历史建筑于2017年再次向公众开放。

图源：作者

这次的更新设计突显“商会”这一机构注重实用和讲究气派的双重特性。修缮后的上海总商会大楼如今作为宝格丽酒店的餐饮及宴会厅，一层为威士忌酒吧，二层是面积约为500平米的宝格丽宴会厅和酒店员工办公室，三层为高级粤菜餐厅宝丽轩，这家餐厅于2020年获得米其林餐厅一星。

建筑内曾经的议事厅，拥有当时大上海跨度最大的弧形穹顶，两层通高，跨度约 18.3 米，可以同时容纳 800人开会。这个大厅现在成为了新的宴会场所，可以用于宴会、婚礼和大型会议等活动。

图源：网络

华侨城整个项目内按照城市综合体功能定位进行布局，各类建筑功能联动，总商会大楼在商业化利用同时，也兼顾苏州河沿岸公共性。上海总商会大楼在恢复昔日风采的同时，完美嵌入高端酒店的配套服务功能，商业价值匹配文化定位。

而历史建筑的文脉传承，也为跨国品牌注入了在地文化基因。据说今年母亲节，热爱上海的马斯克母亲就是在这家宝格丽酒店度过的。

图源：网络

2. 商船会馆：重见天日实属不易，然后呢？

1987年，上海最早的会馆建筑——拥有300年历史的商船会馆被公布为上海市文物保护单位。2010年董家渡地区城市更新，除了几栋历史保护建筑外，周边房屋全部夷为平地。历史上占地20亩的商船会馆建筑群，如今仅剩戏台和大殿两栋建筑，值此终于露出原貌。

2019年2月绿地集团入驻董家渡金融城建设，商船会馆经过半年的修缮，2020年夏天开放迎客。

图源：作者

前殿雕梁画栋，有时作为外交官俱乐部和房地产协会企业家俱乐部场地，室内布置仿古家具、长条案几，有些书法国画作品随意摆设。后殿则陈设简易展板环绕，展示商船会馆的历史介绍。陈列展示道具与建筑本身是剥离的，完全感受不到当年的恢弘气派与震撼力，就是个历史标本罢了。大殿与戏台之间的院落常常用作活动场地。

图源：网络

商船会馆每年只在上海“文化和自然遗产日”，或遇到特殊节日或举办活动时才对公众开放预约参观。后来查阅资料得知：每周一10:00—16:00开放。但是到了现场又被告知：目前不开放参观，据说是在修缮。这来来去去的，到底是开与不开，反正笔者已经够迷糊了。平日连开放时间都不确定，能符合公众预期吗？

图源：网络

Giorgio Armani 2021秋冬系列时装秀上海站，在商船会馆开秀。戏台上演摇滚乐等热场节目。

图源：网络

同一年，戏脉流芳·艺韵外滩——商船会馆非遗公益戏剧文化节，在商船会馆开幕。戏曲节目在院落中开演。

这不禁让人猜疑：小范围商业活动用戏台，公益演出却不用戏台，那公众性、公益性何在？后来的活动照片，没看到戏台再被使用，又或者是因为这300多岁的物理空间已经不堪承受使用强度了？对比上海总商会的活化利用，商船会馆眼下的状况令人费解。

对比商船会馆修缮前后的照片，可以看出这个项目也是花费了不少金钱和精力的。作为阶段性保护利用成果，尚可接受。但是如果不能持续地利用，不能合理的服务于社会和公众，这样的修缮计划是否需要重新推敲呢？

图源：网络

3. 利用方式与承受能力是否匹配？

历史建筑的物理空间承受能力，作为活化利用的根基，不可忽视。修缮开启之前，就将活化利用方式定位精准，直接影响到利用方式是否可持续，修缮方式是否事半功倍，建筑自身的承受力是否可持续。

在修缮计划中，也要考虑好后期日常使用强度及维护难度的问题，同时商业运营计划也会包含场所内外的公共性考虑。

这一点，我们在上海总商会的案例可以清楚的体会到。

楼前广场。图源：作者

上海总商会整个建筑院落与周围环境融为一体，并无明显边界。虽然一般认为高端酒店姿态高高在上、非请勿入，但是这里的室外空间完全向社会开放，河南路桥北堍西侧的人行入口可随意出入。而车行道在酒店地块的另一侧，人车自然分流。另一边通往高端酒店的小路收窄、上坡，顺其自然的分流客群。

左图：通往酒店的小路；右图：与城市空间连接。

图源：作者

商船会馆的问题，出在哪里？历史建筑的活化利用，是城市空间营造，不是普通的地产开发或者建筑更新，更应该侧重考量可持续利用的问题。

再比如，商船会馆戏台两侧的看楼虽然早已消失，但如果能通过某种形式恢复起来，可以提供更多公共使用空间，一来可以增加建筑规模，彰显历史气象的想象空间，二来为活化利用方式也提供更多可能。

戏台同为天后宫建筑，两侧看楼的形式可以参考一下华侨城的天后宫建筑格局。

图源：网络

四. 活化利用就是最好的保护

历史建筑，在历史上也是被使用的建筑，要想更好地发挥这些历史珍宝的价值，活化利用自然是最有效的选择。在某些情况下，有些历史建筑原有功能不适应时代发展需要，但只要进行功能转型利用，就能重新服务现代社会，开放给更多人使用，让更多的普通人得以体验和享受历史建筑带来的文化氛围、美学熏陶和精神财富。

1. 物理空间的承受力

历史建筑保护为先，不同年代、不同材质的物理空间，其承受能力差异不得不考虑，在此基础之上，再考虑活化利用的方式如何选择。这当中要善用他山之石，借鉴先进经验，让历史建筑在现代社会依然能发挥其空间功能和利用价值。

2. 城市资源的公共性

作为城市财富，历史建筑不应成为负担，采用合理的利用方式和运营模式，多方参与，多方得益。沿用也好，转型也好，深入挖掘历史建筑的内在价值，避免成为博物馆中的“标本”。通过上文几个案例，可见博物馆并非是历史建筑的唯一出路，也不是最好的出路。历史建筑，应该有更多人乐在其中。

历史建筑活化利用的答案并不唯一，我们需要更多考虑：可惠及的目标群体是怎样的，开放程度及公共性可以如何实现，周边街区受益程度，以及使用方式的可持续性。

3. 历史街区的文脉延续

历史建筑的保护利用是城市更新的重要部分，一般而言，人们首先会关注物理空间的改变，这对于适应经济、社会的变化当然是重要的。但是，如果我们贪图武康大楼的建筑特色和地标地位，不顾在地街区文化传承的生态环境，清空居民和商家，重新把建筑内外整饬一新、拔高档次，植入高端商业，劳民伤财的放个“大招”，结果会怎么样呢？恐怕又要“死掉一片街区”吧？

国外对历史风貌建筑的保护理念也早有共识：城市历史文化遗产的活化利用，需要对街区风貌整体的可持续保护、经济发展、社会融入效应等各方面进行综合考虑。

延续原有的街区生态和建筑形态，在对历史建筑物质上的保护之外，更加关注其精神和文脉的延续，才是城市“建筑可阅读”的底气。

作者：“上海城市更新”特约撰稿人 魏玺玲

编辑：魏玺玲

审核：夏 雨