最近楼市热点五问五答（全是干货）

今天以问答的形式，集中谈谈最近楼市的看法。

1、目前的楼市在什么阶段?

实际上这轮走到今天这个地步应该是出乎所有人的意料，无论什么专家，自媒体，就算最高决策者，智囊团的推演都没预料到今天的局面。从21年的高点后，下半年基本就是尾声，当然全国来看部分区域到2022年初。

之后整个楼市就进入冬天，整个2022年都在冬天逐渐寒冷的温度，一直到2023年上半年出现零星笋盘，而下半年，温度到达0度，大面积的降价潮来临，波及大部分区域，而到了2024年，特别是过年后，第二波降价潮来临，之前降价的小区面临二次降价，整个降价趋势从缓慢向下到最后降价速度越来越快，幅度越来越大。

在这个过程中，原来套在房市上的枷锁一个个打开，各种政策也是不断加码，杠杆也逐渐提高。从目前的结果来看，这些政策效果并不大，更多是迟滞下降的幅度和速度，如果没有这些政策，预计会更惊人。

时至今日，即将迎来最后的高潮，官方出手托底，资金下场，回购库存。

政策上只剩下一线城市的限购，金融上就看最后的资金规模。目前的市场正式进入筑底过程，底部基本就在附近了，具体时间节点就看大规模资金入市的速度。到年底的这段时间，基本都是底部时间段内。

2、老破小还能不能买？

在2020-2021周期里，老破小引领鳌头，这是很多人意料不到的，毕竟在此之前很多人对老破小还是不看好的，特别是2018-2019市场冷却后。跟如今大家面临的情况一模一样，只有少部分人在成功抄底，在2年后即2020-2021年成功套现离场。

这里面要数有学区特别是好学区的老破小才有一定价值，比如槟榔、莲花、松柏为代表，特点就是

①地段成熟，配套丰富，烟火气浓厚

②学校就在小区门口，接送极其方便，

③优质初中，或者优质小学叠加优质初中，小升初便捷

④公摊小，得房率高

⑤总价低，易上车

最后买老破小对于居住品质实际上我觉得适应上没多大问题，大家最大的担忧还是怕砸手上，怕以后流动性上出问题，毕竟这些房子为了学区来过渡，以两房为主，即使三房也是小三房，日后有改善需求想出售时，就怕难卖。

看待这个问题更多还是要回到一个合理的价位上，每个资产都有其对应的价值，短期内其也会因为各种情况产生超出其价值的价格波动，比如学区热潮时，拆迁预期时，这两个点都是在短时间内会大幅推高其价格。而在回归价值时，把它当作普通商品摆在货架上比对时，只要价格合理，它依然有其存在的空间。