新政鸣枪，华发领跑

房地产市场迎来转折点，也将进入一个“最宽松时代”。

5月17日央行和国家金融监管总局联合发通知，一连发出3大重量级的政策：打出“取消房贷利率下限”“下调公积金贷款利率”“下调首付比例”组合拳，后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式将会更快形成。

同日，“全国切实做好保交房工作视频会议”还提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

至此多条新政的发布，一方面对购房者来说，能有效减少首付和贷款利息支出，不仅减少了每月还款额，也减少了总利息支出，这也使得更多的潜在买家能够符合贷款条件，或者有能力购买更宽敞、更优质的住房，促进了居民住房条件的改善。

另一方面，新政刺激下，市场必然会有新一轮的显著竞争。开发商会变得更“卷”，需要不断提高自身的竞争力，包括提高产品质量、优化营销策略、提供更优质服务等。

于聚焦高能级核心城市的华发股份来说，对此早已胸有成竹。在华发股份董事局主席李光宁等领导班子的审时度势下，华发股份积极发挥国企担当，多举措响应国家政策号召，并率先在业内发布了引领四代宅好房子范本的华发科技+新一代好房子技术标准，已然抢占了先机。

此轮密集的各项政策出台，是我国为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。一是加快存量商品房去库存。二是加快保障性住房和高品质住房的供给。

纵观华发股份此前推出的多项举措，与此次楼市新政定调不谋而合，具有极强的前瞻性、预见性和精准性。

首先，统筹研究消化存量房产和优化增量住房，让人自然而然想到“以旧换新”政策以及好房子政策。

5月17日下午的国务院政策例行吹风会指出，城市政府可以选定地方国有企业作为收购主体，收购后迅速配售或租赁。

其实早在今年1月，华发股份珠海大区便开始部署行动，直接下场收购业主的二手房。

华发股份珠海大区以旧换新活动备受瞩目

华发珠海版以旧换新，开创了全国独一无二的模式，首度开启了帮卖+直购双模式。以国企担当背书、以合作促进换新，具有划时代的意义，将成为城市发展和人居改善的里程碑。这种双模式不仅为客户提供了居住升级和资产升级的双通道，也为经济的循环和房地产市场的健康发展贡献了切实力量。

自2024年1月华发珠海版以旧换新推行以来，前四个月已经开展了以旧换新直购模式，引发超2万名持房业主关注，意向参与置换活动客户2000多批，已有超350个家庭率先加入了换新的行列，火爆程度超乎想象。

而在南京，华发也积极响应当地“以旧换新”政策号召。4月27日，南京发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告。其中，华发颐和四季府项目作为可置换的新建住房项目之一也热度较高，五一期间日均来访60组+，其中单日最高100组客户来访，截至目前已经来访近1000组客户。

其次，优化增量住房，意味着今后新建住宅的客户大部分是卖掉旧房的改善客群，新房定位要往改善方向走，对地段、规划条件、产品创新等都要有新的更高要求。

在这一点上，华发股份于4月13日在业内率先发布“华发科技+新一代好房子产品体系技术标准”，在智能化、绿色环保和人性化设计方面集合了华发的最新研究成果，对好房子的标准做了更多详细规定，将进一步提升好房子的居住品质。

华发科技+新一代好房子产品体系

技术标准发布会现场图

不论是华发版“以旧换新”举措，还是新一代好房子产品体系标准，都是在积极推动楼市去库存，发挥供需调节，支持和落实中央层面政策，提振居民购房的信心。

近期推出的系列房地产新政，各地打开政策“工具箱”，释放消费端需求的同时，也从供给端发力，推动市场为购房者提供更好的房子。

眼下，金融机构的“输血”也好，楼市政策的松绑也罢，为整个行业缓一时之急之举措。要满足人民群众对优质住房的新期待，满足城市建设的新要求，就必须推动房企提供好产品、好服务，才真正是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

在“华发科技+新一代好房子产品体系技术标准”中，华发联手华为、顺丰、亿航等头部企业，把鸿蒙系统、无人机配送等AI时代科技植入住宅产品，让购房者享受到更高标准的“好日子”、“好生活”。

华发科技+新一代好房子产品体系

无人机示意图

同时，还在业内首次推出新一代好房子产品，华发横琴玺、华发湾玺壹号、华发天銮、华发四季云山、华发金湾府等新一代好房子项目集中亮相，标志着国家推崇的“好房子”有了可以落地参考的“珠海样板”。

珠海华发湾玺壹号实景图

近期，华发股份全资子公司华发人居生活研究院还牵头启动全国首个《智能家居技术应用标准》编制工作，又一次表明了华发股份在行业中的领先地位，表现出其强大的影响力和竞争力。

中国房地产业协会《智能家居技术应用标准》

编制组成立暨第一次工作会议召开

从新政公布后首个周末的市场反映来看，广深等一线城市销售情况呈现火爆的态势，居民咨询量、到访量出现明显改善。

此前的楼市限购政策，迫使大城市的住宅对多数人关上了门。中小城市家庭、毕业生群体想扎根大城市、布局大城市核心资产，难度很大。

此轮新政，加上各大城市取消限购，被压抑了多年的大城市置业梦将会被重新点燃，大城市对人才的吸引力又将出现显著的“虹吸效应”。

华发股份的布局始终围绕长三角、粤港澳大湾区、京津等国家级核心区域，聚焦一线和强二线高能级城市。

华发股份业务布局图

截至2023年末，华发股份拥有待开发土地计容建筑面积433.99万平方米，在建面积1189.08万平方米，总计储备达到1623.1万平方米。其中绝大部分在北京、上海、广州、深圳、成都、南京、杭州等高能级城市。

2023年，华发股份获取项目23个，均位于上海、广州、杭州、南京、成都等高安全边际的城市。其中，6个项目位于上海核心地段。

土地储备质量高，为华发股份去化快、库存少、现金流充沛奠定了坚实的基础。

2023年，华发股份实现了全口径合同销售额1,259.9亿元，同比增长4.8%，连续四年稳居千亿阵营。经营性现金流量净额505.44亿元，同比增长31.12%。

未来中国房地产发展的依据可能会更多地考虑人口吸引力、经济发展基础等因素。人口流入量大、产业基础坚实、经济活力旺盛、公共服务完善的地区，有较强的需求支撑，房地产市场也将更为稳定。

预计随着新政逐渐发酵，2024年下半年，华发所布局的一二线高能级城市整体市场或将在“稳”的基础上迎来更加明显的积极变化。

“5·17”系列地产新政中，还有一条值得关注，即在“全国切实做好保交房工作视频会议”上反复被强调的一点，要“打好商品住房项目保交房攻坚战”。

从需求端来看，“保交付”政策加强了购房者对预售商品房的信心与信任。从供给端来看，相应政策起到了激活的作用。一是配套政策增强了房地产企业的交付力，帮助部分中小房企渡过难关。二是有助于避免烂尾楼，有效稳定了住房供给，促进行业稳健发展。

在这一点上，华发股份向来是“保交付”的模范生。2023年，华发股份年度交付62个批次，集中交付期到访交付率97%，提前交付率超60%、部分项目交付满意度超90%。

珠海华发横琴湾交付实景图

珠海华发琴澳新城交付实景图

交付亮眼成绩的背后，还离不开华发稳健的财务状况。

华发股份常年保持“三道红线”居于绿档。在负债结构上，华发注重安全性和合理性，调整长短债占比，拉长债务周期。截至2023年12月末，华发股份短债占比仅有16.76%，维持行业低位。稳健的财务状况，为华发赢得了更多的融资渠道、更低的融资成本，在随后的行业大调整中赢得了先机。

2023年度报告显示，华发股份平均融资成本呈下降趋势；完成向特定对象发行股票，募集资金超51亿元；首单租赁住房Pre-REITs项目及类REITS次级份额转售等相继落地……

华发通过这种稳健经营对于消费者信心的稳固，能够有效地激活一部分潜在住房需求，促进市场的良性发展。

楼市新政的发令枪已然“鸣响”，众多房企蓄力起跑，对于好房子先行者、产品力突出、经营和财务稳健、城市布局高能的华发股份来说，将会成为这条赛道上的领先“选手”。