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购买法拍房的注意事项

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近几年,由于经济不景气,许多人无法偿还银行债务,导致名下房产被法院拍卖处置。法拍房的优点在于价格便宜:一拍可以低至市场价或者评估价的70%,二拍可以低至一拍起拍价的80%,也就是说法拍房最低可以低至评估价或者市场价的56%。购买法拍房之前需要关注如下问题:



1.房产能否办理过户

无证房屋也是可以进行拍卖的。房屋未办理初始登记,就要向法院了解房屋办理过户需要办理哪些手续。否则万一房屋成交后无法过户,就要自己承担后果。

2.房产是否存在共有人

如果存在共有人,那么你只能购买房屋的份额,且共有人享有同等价位上的优先购买权。即使拍得房产后,你也无法正常使用。



3.房屋上是否有租赁关系。

了解房屋是否带租拍卖,如果是带租拍卖的话,房屋成交后,仍要承受原有的租赁关系。承租人能否基于原承租关系要求继续承租。关键在于承租和占有房屋的时间点是否在查封时间或者抵押权设立时间之前。

4.房屋能否腾空

随着法院执行机制的完善,这个问题其实不用过于担心,一般法院有责任负责强制腾房,如果法院事后推诿,可以根据有关规定提起执行异议。

5.购买税费的承担

要看清楚拍卖公告中对买卖双方的税费由哪方承担的说明。提前与税务机关了解交税的税率,以及需要提供的相关文件,有些文件若需要被执行人提供的,提前与被执行人沟通配合。



6.物业费和水电费欠费

公告中如果已经告知买受人需处理可能存在的物业费和水电欠费,那么拍得房屋后就需要对房屋之前得欠费进行清缴。否则物业公司只能向原业主主张欠费。

7.拍卖房屋的性质

拍卖房屋是否是经济适用房、公有住房或者集体土地上建造的房屋等特殊性质房产,可能就涉及到能否过户、是否需要补缴一定的土地出让金或者收益金。

8.迁户不能

竞买人可能面临迁户不能的风险。如被执行人不配合迁出原户口,尤其涉及学区房,即使诉讼也可能无法胜诉或者执行。目前只有诉诸公安部门救济。

9.不得悔拍。

竞买人一旦竞得,就不能反悔,否则不仅保证金没收,还要弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价及其他费用,悔拍后不得再行参与竞拍,如无正当理由悔拍还会影响个人征信。  

购买法拍房时要注意以上几点,咨询专业人士才能确保购买无忧,避免盲目出价。

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