首付15%，6.7倍高杠杆下，这10种房子不要买！

首付30%，贷款70%，买房的杠杆率是3.3倍；

首付20%，贷款80%，杠杆率5倍；

首付15%，贷款85%，杠杆率飙升至6.7倍……

如果，你准备用史上最低首付买房，千万避开下面这些房子。未来，有可能同一城市、同一地段，甚至同一小区，你的房子都会跑输别人。

只要跌幅超过15%，就等于亏掉首付。

1 超高层

直白点说，超高层就是反人类的设计。

超高层住宅的出现有其历史背景，那就是土地财政带来的高地价、高房价。

在过去二十多年，地价成本越来越高，为了保证利润率，提高容积率、拔高房子，就成了发展商普遍的做法。

不仅大城市城央随处可见四十多层，甚至五六十层的超高层住宅，就连城郊，也经常会冷不丁有高耸入云的擎天住宅，出现在相对空旷的郊区。

从城市界面的角度看，十分违和。而且楼层太高，也会让房子的舒适度大大降低。

△资料图片

首先，超高层住宅在容积率新规之前，得房率都比非超高层要低个10%左右。原因很简单，楼层多了，每一层的电梯厅和公摊也就多了。

另外，由于消防的原因，必须将电梯厅和走道等逃生通道，设计为全密封的负压环境，因此超高层的电梯厅等公区，都是全密闭的，毫无通风可言。

设计好一点的，还留有采光的玻璃窗，但不能打开。设计差的，别说通风了，连自然采光也没有。

如果你买的是超高层住宅，但为避免太“不接地气”选了低层单位的话，每天上班高峰期请提前出门。不然可能等了好几趟从高层下来的电梯，都是满员的。

选高层单位的话，不会有上班电梯满员的烦恼，视野也更开阔，但并不是所有人都能接受居住在云端的感觉，特别是你走到阳台准备欣赏风景的时候。

况且，还有消防隐患问题。一旦发生意外，消防云梯的高度都没有你所在的楼层高。

高层电梯维修和建筑的保养、折旧，对于超高层来说，同样是个大问题。

在人口大爆发，城镇化不断提高的阶段，可能真的需要更多的高楼来承载新增的需求。

但未来却是人口规模见顶，城镇化也不可能无限提升的阶段。随着楼市深度调整，可以预见，以后房子的整体容积率也会降低到更为宜居的系数。

那么，最后，前期遗留下来的超高层二手住宅，你认为在市场上会受到多少接盘者的青睐？

这跟现在大行其道的全玻璃幕墙网红立面是一个道理。其实，住宅采用整面的大落地玻璃，也是反人类的设计，既不环保、安全系数也更低。

从现在开始，人类跟各种极端天气遭遇的几率会越来越大。

当有足够多的人累积了这种高级感立面的负面居住体验后，就会有更多人以过来人的身份告诉你，一味地贪颜，也是会付出代价的。

2 为豪华会所溢价埋单的房子

现在，不但豪宅在推广时会标榜自带圈层、私密性高的专属会所，就连一些受众更年轻化的楼盘，也会疯狂用各种看上去颜值和技能双修的高级会所给卖房叠buff。

但从目前已经收楼的小区看，后续能经营好的会所真的寥寥无几。

更常见的是，收楼后会所就被物业转租，敞开门对外经营，有的甚至空置、闲置，关门大吉。

大家都清楚知道，楼盘会所不可能长期做亏本生意。而会所要盈利，要看小区规模，也要看入住率。看收取的物业费和会所费用，是否能覆盖会所的运营费用。

想保证会所的专属性，多数就得依靠物业补贴，或者将费用转嫁到业主身上，这也意味着要花更高的使用和会所课程费用。

还有就是，如果楼盘的物管口碑不是属于顶流那种（个人认为目前龙湖、中海、万科的多数楼盘做得比较好)，更不要轻易对会所抱有不太实际的幻想。

分分钟入住后就是“卖家秀”和“买家秀”两个版本的大型真相现场。

还有，现在不是新中式风也挺流行吗？卖楼的时候新中式风主要用什么来体现？

因为绝大多数楼盘还在建设中，所以销售中心兼未来的会所就是最好的选择。

但无论你看完是如何地喜欢和种草，请在走出售楼部的时候默念三遍：会所的风格跟以后我家没关系，以防被洗脑。

为了一个以后未必专属业主，又未必自己真的能用得上的会所，不值得你用更高的溢价埋单，更何况以后有可能还要长期为更高的物业费埋单呢。

3 四叶草户型

时下，有种网红户型叫“四叶草”，不得不说，发展商真会取名字，不过也仅此而已。

我们直接说结论，四叶草户型本身就存在无法修复的大bug，它本质是一种大进深、小面宽的户型。

△资料图片

现在也有不少将四叶草户型优点夸大的文章。诸如，单位的四个房间被安排在四个角落，互不干扰，室内零走道实用率高等等。

这只能说是片面放大了优点，无论如何，大进深始终不能掩盖餐厅采光不足和动静不区分，还有所有房间和功能区门口，都对着客餐厅这样的硬伤。

你觉得，以后二手买家来看房，当去掉了当初样板房的滤镜，等他们进门后，能感受到这一点不？

所以，听我一句劝，买房还是一定尽量选大面宽、小进深的产品。

4 一卫小户型

不是人人都买得起大平层，也不存在买房自住、投资增值，都非大户型不可的说法。

即使开放二孩、三孩，家庭人口规模小型化，也将是未来的趋势。

但有一点要注意，不管是两房还是三房的户型，如果是只有一卫的设计，就请pass，直接看下一家。

因为一卫就是一种过时的设计，哪怕只是三口之家，有了娃以后，就会知道多一个卫浴功能区有多香。

即使是不被催生的小两口，也架不住人家小年轻就爱家里两人，一人一专属马桶呢。

△好歹这个小户型多了一个“马桶间”

5 东西朝向的房子

买房子大家都爱南向，因为我国位于北半球，阳光是从南边照进室内的。如果你买了朝北的房子，那就意味着基本与阳光无缘。

不过，千万不要简单滴套路别人的经验。在南方，尤其是在夏天特别漫长的地方，北向并不是最不能买的朝向。

东西朝向的房子才是最不能入手的。住在这种房子是什么感觉呢？一句话，早上晒完，下午晒。

这样的房子真是能量满满，热量爆棚。这跟在南方不用片面强调南向的日照时长是一个道理。

这里顺便也说一句，朝南的房子只要楼距足够宽就行。现在流行的建模分析，一味追求更长的日照时间，一点都没必要。

不信，你可以夏天找个晌午去南向全无遮挡的阳台，站那么一小会儿——那种影视中，极度干渴、目眩的画面，会立马上演。谁去谁知道，也别问我是怎么知道的……

并且随着环境的变化，夏天的高温酷暑时间只会越来越长。

对，不是还有空调么？现在夏天谁家还不是空调、西瓜、WIFI三件套？

但住在东西朝向的房子里，你全天候开空调的时间就会比别人长得多。如果你觉得长时间呆在空调房里无所谓的话，可以忽略这条建议。

由于比较干货，怕篇幅过长，留下一半的盲盒，下一篇推文开启。

细心的小伙伴们应该留意到了，这篇的“5不买”，是围绕单个产品或者单盘主义展开的。

下一篇，我会从更大方向，诸如楼盘的规模、特定的地段、特殊的类型等等，再说一下剩下的“5不买”。