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香港“价息双杀” 楼价跌要抬钱上会!

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近日网上有声称是日出康城新盘凯柏峰的买家担心收楼时,无法借足按揭要抬钱上会。



图片来源:星岛头条

抬钱上会是什么?

银行批按揭贷款额,是根据银行对物业的估价,而非业主买入物业的成交价。如果银行评估物业价值低于买入价,估价不足下,贷款额会低过预期,业主有可能要临时筹钱补差额,即是“抬钱上会”。

事情一出,买家在讨论区贴出“联署声明”,希望发展商提供利息补贴等一系列措施。



图片来源:星岛头条

结果惹来大量网民批评:

“凭实力卖嘅楼点解要帮上会?”
“输就发展商赔,赢会分返比发展商?”

“买楼卖楼都商业决定有咩社会责任?”

事实上,近年香港楼市下跌,较早期的新盘楼花很有可能估价不足,严重者更可能令以建期付款方式的买家要抬钱上会,甚至最终因上不到会而要挞订。



究竟“建期付款”与“即供付款”有何分别?

购买楼花时又应该注意什么风险?

|香港常见的“即供付款”VS “建期付款”

即供付款

买家支付订金后,就需要在短时间内全数付款或上会以完成交易。

好处是一般发展商会提供较大折扣优惠,买家也可按当时息口环境及单位估值申请按揭,未来变数较少。

缺点是买家在楼花期内已经要供楼,若然本身业主期内要租住其他物业,便会百上加斤。



图片来源:网络

建期付款:

即买家支付较少首期后,可直至收楼前才向银行申请按揭支付尾数。

好处是付款期较宽松,一般较适合预算有限的上车客选择。

缺点是楼价一般比即供付款为高,楼花期后息口或已上升、单位估值可能下跌,甚至买家本身的工作及经济情况也随时有变,最终令买家因上不到会而要挞订。

新盘买家最好认清“建期付款”与“即供付款”的好处及坏处。

差估署早前公布3月全港私人住宅楼价指数按月回升1.06%至305.7,终止10个月连跌走势,惟按年则跌13.23%。



图片来源:信报地产新闻

近年本港实际按息由2.5厘加至4.125厘,加幅高达1.625厘。

近期按揭计划的现金回赠也大减,由以往普遍达1%或以上,现时部份大行已减至“零”。

如果以单位估价而言,差估署早前公布3月全港私人住宅楼价指数按月回升1.06%至305.7,终止10个月连跌走势,惟按年则跌13.23%;若以2022年3月计,两年间更大跌约两成。



图片来源:星岛头条

换言之,近两年的新盘楼花很有可能会出现估价不足的情况,买家就可能要申请更高的按揭成数,以至额外准备更多的首期上会。

假设以楼价500万元单位为例,楼价跌13%已经是65万元,楼价跌20%就相差100万元。

息口环境方面,近年本港最优惠利率(P)由5厘加至最新的5.875厘,市场上普遍的H按封顶息率由大约“P-2.5厘”急升至最新的“P-1.75厘”,即实际按息由2.5厘加至4.125厘,加幅高达1.625厘。

若以2.5厘息及30年期计,每贷款100万元的每月供款为3,951元,贷款500万元则供款19,756元;



图片来源:星岛头条

而以4.125厘息及30年期计,每贷款100万元的每月供款增至4,846元,贷款500万元则供款24,232元。

换句话说,每贷款100万的每月供款就要多付895元,贷款500万则为4,476元,升幅接近23%。

并且近期按揭计划的现金回赠也大减,由以往普遍达1%或以上,现时部份大行已减至“零”。

以500万楼盘、借九成计算,现金回赠1%也相差达4.5万元。



图片来源:星岛头条

最坏不只挞订 发展商恐追差价

最坏情况方面,就是买家无力上会,最终要被逼挞订。

但要留意的是,买家除了会因此损失所付定金外,一旦发展商未来劈价重售单位,买家也有机会要支付当中的差价。

近日长实(1113)旗下元朗洪水桥新盘“#LYOS”连环挞订15伙后,发展商随即劈价最多32%出售货尾。

长实营业部首席经理郭子威也强调,如果买家未有完成买卖合约,若重售后成交价较挞订价低,将向买家追讨差价。



图片来源:星岛头条

所以,有意买入较长年期的新盘楼花买家,最好留意未来楼价及息口因素,而对于预算有限的买家而言,较稳的做法仍然是选择即供付款,以避免楼花期后出现上述不明朗因素。

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