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上海的老破小,全面爆发了?

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  市场差的时候,各种惊悚的大新闻都会出来。

  比如最近几天,老破小突然就摇身一变成了楼市最火的存在,全网争相报道:

  “上海楼市的老破小一天就能成交了。”

  “北上广购买力扫货杭州老破小。”

  “上海楼市老破小终于跌到位了。“

  一夜之间,老破小成为楼市最畅销的产品。

  大家都一窝蜂吹捧一件事的时候,我们才更要保持谨慎。

  老破小,到底是真的迎来了春天,还是只是开了地暖?

  01

  说老破小市场回春的起因,是最近突然有人拉了一下最近的成交数据,发现老破小的成交周期貌似变短了。

  一些老破小社区,挂牌十几天就成交了;

  其中甚至有一些,挂牌一天就成交了。

  

  

  

  在如今这个市场情绪普遍悲观,二手房普遍难卖的行情下,突然拿出这个数据的确很惹人注目。

  而且,部分成交房源的价格也不是历史最低价,看起来房子的快速成交也并非只是因为便宜,价格相比于之前的低价成交还有些回升。

  成交变快,价格回升,叠加到一起,的确是很容易得出“老破小的市场跌到位了,即将爆发”的结论。

  那是不是说我们大部分人也可以趁着这个机会抄底一套老破小了?

  毫无疑问,对于这个问题的答案还是三个字:

  不建议。

  原因也很简单,这几个所谓的“论据“,其实是老破小市场每天都在发生的普通事件,根本不具备什么代表性。

  02

  互联网内容泛滥就会这样,除了提供情绪价值,没有什么其他的帮助。

  而老破小市场是不是变好,看上面的个例也并没有意义,还是要看真实的数据变化才有意义。

  

  

  (数据来自中指)

  和去年同期相比,70平米以下小户型的成交总量和占比,实际上非常稳定。

  从这个维度来看,实际上整体老破小市场的热度,并没有什么显著的提升。

  从微观层面上看,一天成交这个现象在体量稍微大一点的老破小社区其实也十分常见。

  比如被很多人拿出来举例子的宝山呼玛一村,目光倒放回一年前,也出现过所谓的一天成交的奇迹。

  

  江桥二村也有。

  

  比如去年十月,高兴花园同样有这种一天成交的房源。

  

  至于两天,三天那种,更是一抓一大把。

  

  

  这些房子成交在不同的时间段,所处的市场周期也压根不是底。

  但是如果当时写出一些文章,说老破小大火了,估计也会有人信,无非是过一段时间回过去骂他傻*罢了。

  大家对于一天成交感到惊讶的核心原因在于,很少有人讲老破小市场的特点,不熟悉老破小成交的数据特征,第一次看肯定会很惊讶。

  老破小和商品房区别很大,有非常强的邻里属性个体差异

  老破小市场最主流的客户来源是谁?

  其实是本地人。

  本地老人自己的养老、改善,子女结婚的分户,是老破小的主要购房需求来源。

  邻里属性就来自于此,因为在本地人之间买卖房产的信息的流通效率很快,和我们常见的商品房片区差别很大。

  一套房子一般打算卖半年前一年前,可能街坊四邻朋友亲戚都已经得到了信息,等到真正挂出来几天就会有下家出手。

  老破小社区的中介们维护房源大多也走得温情路线,中介和小区的业主都是很好的朋友,房子要挂之前都已经消息门清,买家都储备了好几组。

  这种模式下,挂牌一天成交并不是不可能,只是看之前谈的铺垫的够不够,无非是动作都前置了。

  而大部分商品房的路线都是先挂出来慢慢卖,除了那种世纪大笋盘有概率快速成交,一般最快都是要十天半个月的。

  大家看到一天成交惊讶,是因为大家更熟悉商品房的模式,实际上在老破小市场并不罕见。

  至于这种一天成交的房源是不是最低价就更好理解了。

  装修不同,楼层不同,在低总价的老破小身上远比商品房来的明显。

  老破小的个体差异很容易被放大,因此只看一套房子的成交价格高低,真的没什么用。

  03

  当然,也会有朋友问,老破小很多都跌到了七八年前的价格,还没有跌到位吗?

  这个其实在最近几篇写老破小的文章里,我已经输出了这个观点:

  唯有占有稀缺价值的老破小跌多了才叫跌到位了,大部分老破小的价值是长线看跌的,价格自然还远远没有跌到底。

  比如甘泉宜川这些地方的老破小,产业弱,资源弱,同类产品竞争积累,说跌到位了可能你都不信。

  从资产增值的视角,老破小其实都不太建议入手,因为这类产品的购买力总量一直在变少。

  作为老破小购买主力的本地老人总量在缩减,买学区的需求在萎缩,此外最为重要的一环就是那些刚需上车的年轻人也在抛弃老破小。

  这代年轻人不像90年代那批沪漂,在老家都住过品质很好的房子,对房屋品质要求都很高。

  交通越来越发达的今天,远大新不断的在分流老破小的购买力。

  而且,远郊的土地实在没什么稀缺性,远郊的刚需房子只会越来越多。

  在上海人口增量有限的情况下,这种对老破小购买力的分流会旷日持久。

  从这个维度来看,大部分的老破小,还远远没有到底,何谈抄底?

  04

  至于说年轻人重回老破小,其实也是在一惊一乍,因为年轻人只是被分流,从来没有未完全离开。

  愿意直接买一套老破小上车的年轻人主要有三类:

  第一类就是部分产业区附近的打工人群体,收入高,预期好。

  他们一般会在产业区附近就近原则,以后的目标也会置换去更高更好的房子里。

  这类需求有非常强的产业区特征,总量比较稳定;

  但是对应的也是最稀缺的有产业资源那批老破小,对整体的需求增加其实没什么帮助。

  第二类群体就是那种工作很稳定地点也比较固定,但是收入预期空间有限,又必须在上海安家立业的年轻群体。

  我们会员有很多医师公行业的从业者,大体属于此类,这类群体特点也是比较稳定,但是同样增量很少。

  而在众多媒体口中,实际上真正“涌入老破小的年轻人”大概是第三类:

  工作未必稳定,但是所从事的行业或岗位只有上海有;

  积蓄不多,家底不厚,但是租房子占用了不小生活成本的群体。

  这部分朋友,主要是谋求个生活方便,本质上也没指望房子涨多少,能抵消个房租不亏本就行。

  而最近这种跌到极致的市场,作用就是让这第三类朋友的低价上车案例显得更为突出罢了。

  前文也说过,实际上老破小的成交总量其实没有什么显著提升,更多还是这部分购买力的“上车喜悦”带来的体感上的变化。

  而且,即便是这部分购买力动了起来,对大市场帮助也不多。

  如果你指望这部分购买力把市场带飞,那和做梦差别也不大了。

  结语

  老破小市场其实一直都很火,因为上海楼市无论行情好坏,老破小都是其中成交量最大的部分。

  你回过头看历史上的任何一个月,老破小都是成交量主力,很难有一个板块的老破小出现0成交。

  相对于老破小的量价变化,其实中产社区的量价变化对于楼市才更有标志性作用。

  篇幅有限,下次我们再聊:

  什么样的数据出现,才能抄底?

  什么时候,楼市才算真的回暖了?

  

  编辑∣环线咨询

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