政策频出，楼市再次被点燃了吗？

近段时间，有关房地产的会议和政策一个接着一个。

会议方面，有430、517，政策上，有降低首付比例、降贷款利率下限、降低公积金贷款利率、国家队直接收购库存。

结果也能看到，政策点燃了购房者，不少城市的市场火热了起来，像北上广等十余座城市，出现了售楼处人潮涌动的局面。

与此同时，开发商也没错过这个好时机，不断加大销售力度，有的在房价上给予优惠，想要赶紧把库存清掉。

这种热闹的局面，给很多人造成一种楼市彻底活了的感觉，还有人预测，市场既然活了，那么房价很快会止跌甚至回暖。

可这一切真就会这么容易吗？

在回答这个问题前，我们要先搞清楚本轮楼市进行深度调整的目的。

过去，楼市也进行过几次调整，但当时调整的目的，其实是把房地产当做短期内刺激经济的一种途径。

可经过几十年的发展，房地产积累了太多毛病，这点大家其实都心知肚明。

如果继续这样发展下去，等这些毛病一股脑全爆发出来，搞不好就是日本的局面，所以国家断然不允许这种情况发生，这才有了本次调整。

也就是说，与过去刺激经济不同的是，本轮调整，更大的目的在于防范风险。

回看2021年调整之初到现在，救市就没停过，但在政策上，从来没有一下子干到底，都是像挤牙膏一样，一点点来。

按照高层的说法，这种做法是为了稳楼市稳经济，让房地产软着陆，但按照外界的看法，就是托而不举，我一定会救你，但不会让你重新热起来。

回到近段时间的政策上，目的其实是一样的。

第一，现在除了少数城市还握着限购外，能用的政策实在是没有多少了，所以只能从最基础的政策上进行调整。

第二，去年基数高，显得今年1~4月的数据有些拉胯，但不能否认，今年确实比去年难，而房地产这个支柱又不能不管，所以现在出台力度这么大的政策，就是想继续释放一部分需求，要让市场保持一定的活力。

另外这些政策，其实也符合高层想要稳楼市稳经济，实现软着陆的要求。

所以说，政策肯定有作用，但想要仅凭这个大招就把现在的局面彻底翻过来，实在是不太现实。

接下来，我们来看看具体的政策。

首付比例降至15%，这么一调整，相当于把购房门槛又降了下来，可大家也不要忘记，首付比例越低，代表贷款金额越高，意味着还贷压力更大。

我想，这是绝大多数人都能算清楚的一笔账，因此相比于另外几个政策，降首付对需求的刺激作用恐怕是最小的。

降贷款利率下限，这对购房者来说是个实打实的好消息。

上个周某和朋友一起吃饭，隔壁桌一对年轻夫妻就聊到利率的事情，对方说：“如果利率能再降，咱家房贷又可以少还三四百。”

很显然，不论是还未购房的，还是已经买房的，对利率下降都是抱有很大期待的，毕竟与降首付不同，这可是真正意义上的减负政策。

再来说一说降低公积金贷款利率。

去年3月份，广州公积金中心发布了一组有关于公积金贷款的数据。

数据显示，2022年，在购买90~144平房子的购房者里，有53.7%的人选择了公积金贷款，90平以下的占比为45.08%，144平以上的为1.35%。

在年龄方面，30岁以下使用公积金贷款占比35.6%，30~40岁占比48.03%，40~50岁占比13.86%，50岁以上占比2.51%。

公积金贷款比商贷合适，但广州这份数据已经充分说明，公积金贷款的覆盖范围并没有我们想象中的那么大。

很多人出于各种原因，没法享受公积金贷款，因此降低公积金贷款利率的作用也是有限的。

最后是国家队直接收购库存，不少城市已经在今年年初就开始收购房产，比如青岛和重庆，都收购了几千套。

说实话，我很看好该政策，消化库存的作用显而易见，可现在的问题是，地方能收购多少？财政能不能吃得消？

也不是我悲观，而是地方财政目前的情况就摆在明面上，如果不顾及一切去收房，库存确实没了，保障房也多了，但财政的烂摊子更大，这样做是不是就有些本末倒置了。

所以到底要收多少，该怎么收，肯定要结合当地的实际情况，这个情况不单单是库存，还有财政。

总之，这几个政策是大招，但还到不了扭转乾坤的地步，就像前面说的，一是为了稳住楼市，二是向外界释放信号，国家一定会救市，政策方面的支持停不了。