我们现阶段还是没能摆脱用更大的债务解决债务问题。

我们现阶段还是没能摆脱用更大的债务解决债务问题。5 月 17 日，楼市“三支箭”政策和过去相比确实算是重量级。

第一，降首付，首套房首付比例不低于 15%，二套房 25%，98 年房改以来，第一次见到 15%的首付。

第二，降利率，取消首套、二套房商业贷款的利率下限，房贷这个词，在中国已经 30 多年了，利率从九点几降到三点几，现在直接无下限了。理论上只要银行愿意，商贷利率可以是零。这样的话，公积金贷款好像都没有那么香了。

所以同时公积金利率也下调 0.25%。第三支箭，去库存，央行宣布设立 3000 亿保障性住房再贷款，让地方政府和地方国资平台再次加杠杆来收购已建成未出售的商品房，用作出租或出售的保障性住房，俨然一副政府要作为中国最大房东的态势，而且只买现房，它都知道期房最好不要碰。

这两天房地产圈很热闹，广州某新楼盘直接宣布 5 月 20 日起涨价，不少销售中介说自己的电话都被打爆了，甚至有些房产中介看着史诗级的救市政策激动得都哭了出来，很多想卖房子的人也对脱手手中多余的房产抱有很高的期待。那么这“三箭”猛药下去，在 ICU 里面的楼市能不能被移送 KTV 呢？对此媒体上有各种解读，光画套话我们就不说了。今天我们用新的思路来讲解一下楼市刺激的本质和可能带来的影响。

关于房价到底能不能因此止跌，首先大家要明白，任何商品价格的唯一决定因素就是供求关系，这次政策的最大亮点也就是针对于此。目前全国商品房库存面积 7.6 亿平方米，全国平均去化周期超过 25 个月。打个比方，就城市层面而言，即使不在新建，无锡现有的房子够卖 6 年，东莞购买 8 年，重庆购买 10 年。注意，这还只是统计局的数据，这还只是开发商手里的新房，过去一年，楼市各种利好刺激就是去除不掉大家按兵不动的心态。看大家买房不积极，于是这次又出了一招，政府直接下场，买房收储，减少供应。

本次央行设立的 3000 亿元保障性住房再贷款，贷款利率是 1.75%，再贷款的意思是中央银行给商业银行等其他金融机构提供的贷款，然后商业银行再把钱借给地方政府和城投公司，用于买房收储。表面上看这是印钞放水，但本质上这是央行把皮球踢给了地方。这 3000 亿元还是让地方财政负债去买房。贷款和拨款不一样，贷款是需要偿还的，但现在地方债务是个什么样的情况，大家都心知肚明，特别是对于那些已经被债务压得喘不过气的债务高风险地区来说，这个球确实不好接。

现在的意思是，地方继续负债加杠杆，把商品房买回来之后，再作为保障房出租出去，或者出售出去，完成资金的回笼，再把钱还给银行，但是这个过程中，有一个技术性的难点。央行再贷款的利率刚才说了是 1.75%，意味着地方租金收益率至少要达到 1.75%才不会亏钱。否则就是继续增加地方财政负担。

2023 年全国重点 50 城租金回报率是 1.95%，算上地方对房屋的改造成本和商业银行这个资金二道贩子要赚的差价，很难不增加地方的财政负担，更不要说靠这个去赚钱了。本来地方是要化债的啊，现在让继续加杠杆，可能地方看着也很迷茫。

更何况现在对于商品房去化周期超过 36 个月的城市，要求暂停新增土地出让，去化周期 18-36 个月的城市，根据年内盘活的存量住宅面积确定新的供地面积上限。换句话说，现在地不让卖了，又让加杠杆，既想马儿跑，又想马儿不吃草，那么我们就要对地方收储商品房的动力打上一个问号了。就算地方因为太想进步等原因，捏着鼻子去借这笔钱来为国效力，那么这笔钱够不够呢？

本次央行的政策是，商业银行等金融机构可按照贷款给地方的 60%向央行申请再贷款，因此，央行给的 3000 亿元的额度实际上可以带动 5000 亿元左右的地方收储资金。看似很多，实际上杯水车薪。

这么说吧，恒大一家的存货也就是未卖出的房子、烂尾楼和土地储备都有 1 万亿之多。根据天风证券的测算，要把全国楼市的库存去化周期压降到 18 个月之内的健康水平，大概需要 7 万亿元的资金。

说到去库存，到目前为止我们还只是在讨论新房的库存，实际上现在压制房价的都是二手房，二手房库存量目前是个什么状况呢？

去年大多数城市的二手房挂牌量都出现了大幅的上涨，以上海为例啊，去年 3 月份挂牌量是 13.4 万套，到了 10 月份就涨到了 16.4 万套，目前是 16.9 万套左右啊，上海二手房成交量和去年相比虽然没有明显的萎缩，但大部分还是以价换量堆出来的。

大家要明白，几乎所有市场的暴跌，其实都和新供给没有太大的关系，而是二手市场踩踏形成的结果，特别是杠杆比较大的市场，就像股市，没有一次的股灾，直接原因是因为新股发的太多。而是因为股市这个二级市场因为某种原因卖盘突然增多导致的踩踏效应。所以现在要稳房价，不但要解决新房的库存问题，更要解决二手房的库存问题。

不过数据显示，二手房库存目前似乎在高位企稳了。百城二手房挂牌总量在去年 9 月份创下了阶段性高点 747 万套，之后没有再进一步明显的上涨，直接原因是刚才讲的以价换量，用低价赢得买家。

其次，有些不急于变现的房主，不愿意低价甚至割肉卖房。于是选择暂时退出市场了，因为房东知道挂上去房子也卖不掉，平添烦恼，于是干脆把头埋进沙子里。那么 517 这么大力度的救市政策，会不会把一部分暂时退出二手房市场的房东再给炸出来呢？这个有待观察。

事实上，就在 5 月 9 日杭州取消限购的第二天，二手房新增的挂牌量就比之前的日平均水平几乎翻倍。

现在的楼市要解决的问题很多，需要用钱消化的地方也很多，所有的经济政策啊，你都可以理解为是钱从哪里来的问题，现在没饭吃，就向未来要饭吃，只是国家需要还是居民需要的区别。当下财政少出点钱，意思意思，主要靠喊话，让能买房的赶紧买，要卖房的晚点卖。用预期引导来减少新房和二手房库存，向未来要饭的主力还是要靠屏幕前的各位。

坦白讲啊，考虑到新房和二手房目前的情况，央行给的这 3000 亿的额度差得有点远，当然，不排除后续继续增加这个额度的可能。但更可能的是，央行需要私营部门把剩下的大头给补上来去库存。所以要降低首付，降低贷款利率，鼓励大家把数万亿的缺口给补上。

统计局前段时间说，我们国家还有 1.8 亿的进城农民工，其中 1.2 亿还没有买房子，他们是中国楼市的支撑力量。确实，现在没有买房子的人还是很多。想置换好房子的人也很多。每个人都想住大房子、好房子，但这个不算是需求，这只能算是梦想。真正的购房需求要是经济学意义里面的有效需求，想买并且有能力买，比如我想住大房子的梦想怎么变成有效需求呢？有几个前提条件。

首先我想买房，其次，我所在的城市不限购，我有足够的首付，以及我相信有足够的收入可以覆盖未来的按揭贷款，以上条件缺一不可。

先说第一条，购房意愿，如果我所在的城市房价正在下跌，我大概率不会有买房的愿望，因为这个时候租房才是最佳的选择。刚需群体是中国特色的伪命题。因为这个群体很奇怪，只有在房价上涨的阶段存在，房价一跌，你会发现自称刚需的人就消失了，有几个人是真正的刚需呢？唯一的刚需就是孩子上学要学位，自己一点的学校不上，又没有私立学校可选的那些极少部分的家长，此为特色。而且这批家长买学位房，表面上看是为了给孩子上学用，实际上还是想着以后能高价卖出来，此为人性，所以房价企稳是人们愿意出手的第一步。

但是，这只是第一步，更关键的是后面几个条件关系到收入和预期。517 新政“三支箭”，其中两支就是针对首付和利率，现在只是说降低首付比例，取消房贷利率下限。但究竟银行能给你多少房贷利率，现在还不清楚，参考南京前段时间给出了利率是 3.45%啊，略高于公积金贷款利率。

像这样的首付比例下调了，但是降息力度不大，对购房者来说，首付款确实少了，但月供却明显高了，也就意味着上车容易了，但车票实际上更贵了。考虑到现在银行近期差的不断缩小，你不要指望银行会大力度降低你的房贷利率，就算降低一个点，也要拿你存款利率两个点来补偿，你什么档次啊？还妄想和银行谈议价能力呢？银行一次次下调储蓄利率的发文，那不是在和你商量，那叫通知。

而且人们愿意买房，主要不是因为房贷利率比较低，2017 年那会儿，很多地方的房贷利率都超过 6%了，也没能扑灭你在售楼部排队的热情。因此退一步讲，即使银行大幅下调房贷利率，效果如何，现在也说不好。因为大家缺的不是首付和利息，缺的是未来 30 年的稳定工作。

有效需求的最后一条，有足够的收入覆盖按揭贷款。这个很多人根本没有把握，别说未来 30 年，可能大家连未来三年都没有把握到。今年 4 月份我国居民存款余额是 145 万亿左右，按全国 14 亿人口来计算，人均存款超过 10 万元，但这只是平均数，更可能的是，少部分人有几个亿，多数人只有几千块。