为什么取消限购导致房价下跌

关于取消房价限购为何导致房价下跌，一般的解释是“物以稀为贵”，或者消费者对政策的解读：即取消限购披露了拥有更多信息的政策制定者对房价的低信心。

但是这些解释都类似于拇指规则 (RULE OF THUMB) ，是归纳法而不是演绎法，缺乏理论性解释。

本文尝试用最简单的经济学理论去解释为什么限购放开导致房价下跌。与纯理论的旨趣呼应，本文也将尽量不与现实正在发生的事情（几个大城市对限购的取消）发生关联，因此是一个一般性的解释。

我们先只讨论对户籍人口不限购、对非户籍人口限购这一种典型的限购情形。

供给需求曲线

首先，取消限购提高了市场上的需求者的数量，因为市场需求曲线是个人需求曲线的加总，因此需求曲线将向右移动。

比较复杂的是供给曲线。按理来说取消限购并不会改变供给数量，但是，与需求端消费者可以较轻易地进入市场不同，卖家为了进入市场需要支付较高的成本。这个成本可以定义为刊登成本（Listing Cost），最典型的成本是把房屋空置出来以方便带看，因此将无法再产生租金收入，损失的租金收入就是刊登成本之一。在交易不活跃的情况下，成交将需要更长时间，损失的租金收入更多，即刊登成本更高。更高的刊登成本将会降低进入市场的卖家的数量。

取消限购提高了交易活跃程度，因此会提高进入市场的卖家数量（我们看到取消限购后的确出现了挂牌量飙升的现象），供给曲线也将向右移动。

因为供给和需求曲线都向右移动，我们无法通过供给需求曲线来确定价格的变动方向。

于是，我们开始尝试回过头去分析限购为何导致了房地产泡沫。在此，我提出了三个理论解释：

解释1：限购有利于实现价格歧视

新房市场（政府-房企-消费者链条）是个垄断市场。垄断市场的主体（即政府）可以实行价格歧视，从而实现利润最大化。

一般来说，价格歧视（第一级价格歧视）的实现方式是把产品依次按价格从高到低拍卖给愿意出价的人。

我们假定市场上只有2名消费者，一个是户籍人口，其支付意愿是600万，一个是非户籍人口，其支付意愿是400万。这里的支付意愿的意思是，在该定价下买或者不买对消费者的效用恰好是没差别的。注意这里我们假设了户籍人口的支付意愿高于非户籍人口。

政府实现利润最大化的方式是先把房子以600万的价格卖给户籍人口，然后5年（注意这里需要一定的时间间隔，否则户籍人口就不买了，会等待房子降价到400万再购入）后把房子降价到400万，把房子卖给非户籍人口，总收入为1000万。此时似乎并不需要限购政策就能实现价格歧视。

然而，市场上的直接卖家是由房企构成的。房企并不一定像政府一样有耐心，他们会选择直接把房价定为400万，把房子同时卖给户籍人口和非户籍人口2个人，收入为800万。

因此，政府实行限购本质上是为了避免房企的这种短期行为。因为限购，房企无法将房屋出售给非户籍人口，因此将房价定为400万也只能赚取400万，相比定价600万明显是一个次优选择，于是房企选择定价600万。

于是可以使得利润最大化的策略就是：先实行限购政策，把房子以更高的价格卖给户籍人口。然后5年后取消限购，以低价卖给非户籍人口。

解释2：限购降低了市场中看空者的比例

我们假定户籍人口中的看空者比例低于非户籍人口。可能的解释是：户籍人口要么出生在这个地方，热爱家乡。要么是新落户者，而正是因为看多，所以才落户。

限购将使得市场中只有户籍人口，因此降低了市场中看空者的比例。而市场中看空者比例越低，房价将会越高。

一个具体案例是，想象市场上原来有一类看空者，他们持有房屋，但是预期未来房价会下降，此时他们选择出售房屋、并在将来的某个时间点再购入房屋。假设这类看空者被限购，那么他们将不具备未来购入房屋的能力，因此失去看空的方法，此时，他们就不再出售房屋，使得市场上的供给减少，从而推高房价。

解释3：限购加大了租房市场和买房市场的异质性，降低了两个市场的替代性

类似托宾商的思路，泡沫的准确应该定义是2个可替代市场的定价差异，即存在套利空间。

2个可替代市场中定价更贵的那个市场是泡沫市场。一般认为房子存在泡沫的证据因为租售比低，应用的就是这个思路。

限购导致非户籍人口大量集中在租房市场（因为无法买房），如果我们还是认为非户籍人口的购买力更低，那么这将使租房市场相比买房市场成为一种劣等品市场，慢慢地在租房市场中流通的房屋质量将大大差于买房市场，这降低了两个市场之间替代的可能性。

可替代性的降低将迫使很多本来可以选择租房的群体不得不进入买房市场，因此推高了房价。

至此我们证明了，限购的确导致了房价上涨。因此我们可以推论：限购的放开会导致房价下跌。

后记

在AGI时代，机器变得越来越像人，人只有越来越不像人，才能有继续存在的价值。

人之道的本质是中庸（中行），因为中庸作为一种对现实的最优估计，提高了存活概率。而正如我在《ChatGPT背后的世界观》中说，ChatGPT的优化目标是生存，因此ChatGPT像人，说起话来极中庸。

孔子说：“不得中行而与之，必也狂狷乎，狂者进取，狷者有所不为也。“这提供偏离人之道的两个方向。

狂者是ego极大之人，是毕达哥拉斯学派，是物理学大一统理论，是虚构、煽动、邪教、错误。

狷者则是ego极小之人，是一丝不苟的朴学家，是辛勤的调查记者，是真实、细节、全息。

AGI时代，人的价值将像一条微笑曲线——因为AI占据了中行，中庸之人的价值将大大下降，而狂者和狷者的价值将提高。

之前我的研究偏近于归纳法（实证研究），即根据样本发现规律，并尝试提出机制解释。这种方法也是社会科学领域的主流方法，是计量经济学的霸权主义。

未来我将尝试两个方向的思考和写作：一是纯理论，回归演绎法，比如微观经济学、物理学。二是纯记录，用人类学田野调查的方法去收集更多事实，这也是对本号初心的回归。

本文可以认为是第一个纯理论方向的第一次尝试。