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央行放大招!房地产迎来重磅利好,拐点到了!

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终于,楼市迎来了王炸级刺激政策,这场迟来的春雨无疑为疲软的房地产市场注入了新的活力。

5月17日,央行连发三条重磅通知,力度之大,前所未有。

首先,公积金贷款利率下调至历史新低,首套5年期以下利率仅为2.35%,5年期以上也仅为2.85%;其次,商业贷款利率取消了下限,这意味着未来利率有望进一步下调;最后,首付比例也大幅下调,首套房仅需15%,二套房也仅需25%。这一比例之低,充分显示了国家提振房地产市场的坚定决心。

这一系列政策与我们之前的预测不谋而合。在之前的文章中我曾多次强调,房地产一直是中国内需的重要引擎,尤其在外需不稳定的时期,提振内需尤为重要。结合近期国家的相关数据和动向,我们可以看出央行采取新的刺激措施早已势在必行。相关内容大家可以查看文章《美国的噩梦来了!中国步步为营,形势即将迎来大变!》。在这些利好政策的推动下,预计未来几个月楼市成交量也会迎来显著改观。

除此之外,央行还有一项大动作,尤其需要我们注意。

此次央行拟设立保障性住房再贷款规模高达3000亿元,利率低至1.75%。意在鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。此举有望带动银行贷款高达5000亿元,规模空前,充分显示了国家在处理房地产库存问题上的坚定态度。

而国家队此次亲自下场,可谓是意义深远。一方面,这将迅速改善房企的现金流状况,有效降低库存。近年来,许多房企在困境中挣扎求生,这虽然与经营模式有关,但更深层次的原因在于市场需求的急剧萎缩。当前,我国房地产市场的供求关系已发生深刻变革,房源过剩、购房者意愿低成为最大挑战。此次国家队的介入将直接吸纳部分市场需求,并有望重塑房地产供求关系。

另一方面,这一举措也将推动保障房的完善,减轻保障房建设压力。保障房建设作为与城中村改造、平急两用设施建设并列的“三大工程”之一,是各地政府必须优先完成的民生项目。这次在政策助力之下,通过收购商品房用于保障房,不仅可以完成保障房任务,还能有效化解商品房库存压力,可谓一举两得。

不过,此举具体能覆盖多少城市,以及能否顺利落地,我们仍有待进一步观察和探讨。但此次大家期待已久的刺激政策出台,无疑为楼市注入了一针强心剂,也带来了积极的市场反应。近日,多家房企股票和相关ETF也是应声而涨。但在这里还是要提醒大家,新政策的成效仍需时间的检验。同时,我们也必须要清楚,当前我国的房地产市场已不可能再出现过去那种全面普涨的情形。因此在投资房地产或其相关股票时,务必保持理性决策,不可盲目跟风。



对于未来的房价问题,我的观点是:尽管大招频出,但短期内房价逆势上涨的可能性不大。按照一般规律来看,政策底之后往往还会有市场底。另外,房价的上涨还需要得到两大关键因素的支持:一是居民收入的稳定增长,二是大家对前景乐观,无惧杠杆。而从目前的市场情况来看,这两个条件显然还不具备。

但国家队现在亲自下场收储买房,居民的杠杆也被加码,这实际上也在传递一个信号:房价急剧下跌的阶段已经过去,后续趋于平稳的可能性较大。当然结合现状来看,接下来房地产市场也可能会处于一种横盘震荡的状态。总之,对于刚需购房者来说,现在时机还算不错,同时对于房企而言,也是个不错的机会,不仅可以趁机出清库存,风险问题也有望得到缓解。但对于负债率过高或土地储备过度集中在三四五线城市的开发商来说,政策的甘霖仍难以挽救其颓势,他们可能最终还会走向破产重组的道路。

总结来说,尽管短期内房价上涨仍面临压力,但我们必须承认,此次国家的重磅政策将为房地产市场注入一股新的生机与活力。

大家都清楚,一直以来,房地产都与国民经济命脉、地方财政稳健以及我们的私人财富紧密相连。作为我国经济的重要支柱,房地产业带来的GDP持续下滑,已经成为拖累我们经济步伐的沉重锁链。而且房地产的走向,不仅仅关乎其自身,更是引领着无数相关产业链的兴衰。再考虑到当下我国土地财政的现实情况,可以说无论是规模体量还是拉动效应,房地产在整个经济发展中都占据着举足轻重的位置。

同时,我国居民家庭的财产中又有高达七成沉淀在房产之中,而70%左右的负债也都与房子相关。这意味着,房价的任何剧烈波动都会通过金融系统传导到每一个人身上。因此,无论从宏观经济还是居民财富的角度来看,我们都不会让房地产业崩塌下去。

综上所述,随着此次重磅政策的出台,显然稳定房地产市场早已是当务之急,而实现软着陆是我们最为乐观的期待。从长远来看,接下来“先稳后拉”的策略很可能会成为主导。当然,我还是要强调一点:在我国,房地产市场的普涨已成过去式,即便楼市行情在未来有所改观,但保障房与商品房之间的分层与分化也将愈发明显。因此,所以未来的机会在哪里也是一目了然!

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李荣茂
清华大学工商管理硕士;THLDL大课堂、清大领导力创始人;财经类自媒体创作者。
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