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国家队跑步“进场”收房,至少需要2万亿“金弹”?

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◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

堪称“国储房”收储大战,各地摩拳擦掌,一触即发。

5月20日,从合房股份华丽转身的“合肥安居控股集团”正式对外揭牌,成为合肥建投集团旗下主攻当地住房租赁市场的一把利剑。

实际上,国内最早一批住房保障机构要数“杭州安居建设集团”、“南京安居集团”、“深圳安居集团”等,最初主要任务为完成当地下达的保障房建设指标

比如,杭州安居建设集团成立于1995年,号称杭州市为顺应住房制度改革而设立最早的保障住房开发商,隶属于杭州城投集团,但相较于杭州异常活跃而众多的民营房企,其实在太过于低调了。

再看南京安居建设集团,成立于2012年,截至2023年末总资产1348亿元,净资产446亿元,业务范围已远不止保障房,涉及商品房开发、康养、资产运营及城市更新等,从千亿规模及多业务布局看,其市场化程度已非常高了

当然,目前国内做保障房最牛的要数“深圳安居集团”,虽成立于2016年,但注册资本高达1000亿元,近些年通过“金融+科技”、“新建+改建”战略,已成为“打造全国先行示范的保障性住房产业集团”。

截至2023年底,深圳安居集团总资产2085亿元,净资产1164亿元,实现总投资1691亿元;累计筹建保障房28.2万套,供应12.25万套,约占全市同期总量的1/3。

去年9月,注册资本金300亿元的广州安居集团成立,由广州城投全资控股,主要任务就两个,即一个是推进广州城市更新,另一个就是完成保障房建设任务。

2022年3月,厦门住宅建设集团更名为“厦门安居控股集团”,总资产658亿元。此外,厦门居然还有一家“厦门安居集团”,系原“厦门保障性安居工程建设投资有限公司”,成立于2013年,主攻“保障房专营”。

各地类似安居集团,不一而足。不过,这些更多出现在东部发达经济圈且市场化运作程度相对较高。相较于过去顶着“每年新建多少万套保障房建设任务”的硬性压力,如今又到了一个“下场规模收购存量住房”的关键窗口期。

5月17日,人民银行宣布拟面向21家全国性银行设立3000亿元保障性住房再贷款,利率1.75%,向地方国企放贷收购“已建成未出售”的商品房用作保障房。此举按贷款本金60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元。



去年初,央行曾设立1000亿元租赁住房贷款支持计划,原则上利率不超3%,最低可做到1.75%,包括重庆、郑州、长春、成都、青岛、天津等8个重点城市被纳入试点。

如今,央行又推出3000亿元保障房收储再贷款且利率明确以最低1.75%为参考。在业内看来,这一次是要动真格了。

毕竟,最近召开的中央经济工作会议已定调“房地产事关国家经济社会发展的大局”。

五一节前召开的“4·30”最高层会议,已首次明确了“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”,即如何“去库存”的问题,收储存量住房就是题中应有之意。

近日,杭州临安公告将直接收购单套70㎡以内的整幢住房,被称之为继南京、长沙、郑州等地开展住房“以旧换新”以来的升级版。

日前,重庆建工集团旗下重庆嘉寓房屋租赁公司已宣布将在重庆中心城区以整栋整单元收储户型建面90㎡以下的未售出的存量新建商品现房。截至今年2月下旬,重庆嘉寓与重庆建渝基金已首批试点收购了7个项目、4207套房源。

实际上,地方国企或平台公司从市场上收购暂时卖不掉的新建商品房或二环售房,就好比是国储粮、油、肉等战略物资的“国储房”。

大规模收储起来,至少有两大优点,显而易见:

其一,既可以消化市场过剩房源,调节市场;
其二,还可以充当房地产与银行间的防火墙”。

据天风证券最新估算,截至今年3月,国内空置二手房面积约44亿平米,政策通过收储将住房去化周期压缩到18个月以内,大约需要约7万亿元资金,而这些资金只能通过举债获得,即收储会直接提升地方政府或城投平台的资产负债率。

值得注意的是,5月17日起至6月下旬,财政部将分批发行1万亿元的超长期特别国债。当前地方平台公司债务高企且很难继续加杠杆,财政部发行万亿超长期特别国债计划等于中央加杠杆融资,以聚焦国家重点领域、重大战略等。

近期以来,已有大腕建言国家成立“住房保障银行”等,解决大规模存量房收储面临的“钱从何来”问题。“经济学大V”任泽平点评说,“住房保障银行”收储迈出了关键而正确的一步,据其团队测算,两年内需要两万亿左右。

实际上,关于“住房保障银行”之类的早有研究。有论文曾以建言成立“雄安住房发展银行”为题,认为有望成为“我国住房金融制度改革的探路石”。

此建言有重大的背景。彼时,从最高层到住建部,均提及“设立住宅政策性金融机构”的相关表述。而如今,楼市真的到了一个重大关口。

按该论文的说法,这种“住房发展银行”应脱胎于各地住房公积金管理机构的改制,为国家政策性金融机构,不与商业银行争利益、争市场,实现“保本微利”运行,资金来源于:

1、住房公积金余额;
2、住房专项资金存储余额。包括住房维修基金、住房发展基金、公房售房款、租赁房收入等住房类资金;
3、中央财政和地方财政拨付的保障房专项建设资金存储;
4、中央财政和地方财政拨付的新型城镇化建设资金存储;
5、住房抵押证券化募集资金;
6、人民银行再贷款;
7、以国家信用担保发行的住房特种债券;
8、发行特种大额可转让定期存单募集的资金;
9、通过拆借或回购交易在货币市场借入的短期资金;
10、资产证券化募集的资金。

外界也迫切期待,事关国家住房金融制度改革的这一“重头戏”,能有新的大破局,因为稳的不止楼市而是经济社会大局。

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