望岳谈｜四部门住房“组合拳”：让商品房流动起来

5月17日举行的国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。

四部门针对房企、购房者、贷款人、土地出台一系列“组合拳”政策，显示出政策的系统性和灵活性。随着政策出台，股市率先上扬，大城市的房地产市场率先有了积极变化。

笔者观察，四部门合力出台政策，目的是让卖房的能卖出去，买房的能买到房，最终让商品房流动起来，使房地产能够持续健康发展。

政策亮点之一：政府助力“保交房”。住建部的工作重点是让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。这几年，有房企因为资金链断裂等原因，商品房不能正常交付，导致购房者付了首付却住不上房子，严重影响购房者权益。本次吹风会，强调要将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，坚持市场化、法治化原则。

政策亮点之二：减轻消费者购房压力。比如，降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。这就降低了消费者的购房入手门槛。

再比如，取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。各地可因城施策，自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限。同时“下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点”，这就使消费者贷款购房有可能享受到更低的利率，并降低贷款购房者的月还贷额度。

让商品房流动起来，政策亮点之三，是一些“建成未出售”商品房可以变成保障房。本次吹风会，设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

商品房“建成未出售”，成了闲置资源，这是社会资源的浪费，毕竟前期付出了巨大的人力成本和资金成本，通过“金融机构按照市场化、法治化原则”支持“地方国有企业”下场，以合理价格收购已建成未出售商品房，变成保障性住房，就能让商品房流动起来，让已建成的商品房体现出价值性。

政策亮点之四：尊重市场。政策对房地产市场起到调控作用，但是又充分尊重市场。房贷上，“实现房贷利率市场化” ；对处置闲置土地、盘活存量土地，也是“促进市场流通转让”；将一些建成未出售的商品房变成保障性住房，城市政府、工薪群体、房地产企业与收购主体，都是“自主决定”是否参与。尊重市场，就是 “根据需求”决定行为，使商品房流动多了一些“健康性”。

此外，吹风会上，自然资源部支持地方以合理价格收回土地。支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设，有助于减少房地产企业负担，并改善住房供应结构。

当前，我国房地产市场面临着新的形势，其中有不利因素，比如过去三年，企业资金链受到冲击，社会消费能力不足；人口形势也有大的变化。但也有一些有利因素，像很多城市的住房价格有所下降，尤其是二手房市场价格下降明显。比如，在山东济南的东二环附近，过去一套两室两厅住宅，怎么也得200多万，如今不少挂牌价已经在180万-190万上下。

房地产业对经济社会影响较大，事关民生，是“民之大者”，需要高度重视，做好引导。中指研究院数据显示，2024年1-4月，全国新建商品房销售面积同比下降20.2%，销售额下降28.3%。多地优化限购政策，推进“以旧换新”模式促进新房二手房良性循环。四部门联合打出“组合拳”，致力于增加商品房的流动性，有助于提升社会消费，但让商品房流动起来注定是一场硬仗，也是一场持久战，需要持续创新方法路径。

（大众日报·大众新闻客户端记者 周学泽）