物业投资中的风险识别与规避

作为中国科技教育基金会“共同富裕”计划的平台运营的投资方，中国趋势控股有限公司（简称“中国趋势”）透过旗下企业，在国内投资了若干运营平台，包括电商换购平台、物业园区等等。

其中，博思梦想（中国）有限公司（简称“博思中国”）是中国趋势旗下企业之一。为了不断丰富“共同富裕”计划的合作模式内涵，进一步完善“共同富裕”计划的推进开展，博思中国目前正在努力寻找合适的物业投资机会。

一般来说，物业投资有很多不同的渠道，比如直接从市场收购新的一手物业、通过中介从二手交易市场投资二手物业、投资参股与开发商共同开发并持有物业、从资产管理公司收购不良资产物业、从法拍市场竞拍或竞买取得等等。

法拍物业，因价格便宜，是很多投资者关注的渠道，有时候能够“捡漏”获得价格较低有较大投资升值空间的物业。但法拍物业、法院竞卖物业，有时候会隐藏一些陷阱，需要投资者具备一双“火眼金睛”，有足够的风险识别能力。

最近博思中国在寻找物业、与相关人员交流沟通中，就了解到了法拍物业投资的一些风险陷阱和具体的案例。

风险一，产权风险。目前国家对住宅物业产权、商业物业产权，都有很具体的年限规定。有时候司法拍卖的物业的产权年限已经过了一半或者接近一半。这种物业的投资风险，就在于物业未来升值的空间有限，甚至没有升值空间，严重影响投资收益。

这种风险相对比较容易管控。只要投资人事先进行详细调研，仔细分析和查询相关资料，并充分对区域性的市场交易进行综合分析，就可以有效规避相关风险。

风险二，前业主是否欠缴物业管理费？欠缴的物业管理费的处置方式是什么？

根据统计，法拍物业的来源有几近50%是因借贷纠纷，如企业经营、创业投资、资金拆借等原因，业主无法偿还债务而导致。这种情况，业主往往还会拖欠大量物业管理费。当这类物业进入司法拍卖时，法院会有相关提示，但并不会详尽介绍具体细节情况。因此，如果参与这类物业的竞拍或竞买，就需要做详细的调研、分析。如果仅仅看拍卖公告，有时候还会掉入陷阱。

比如，博思中国了解到这样一个案例：

上海某公司（简称“A公司”）2021年初，通过司法竞卖渠道，取得了某办公楼的一层物业。在《竞卖公告》中，法院已经明确业主拖欠有物业管理费，需由买家承担。在竞买之前，A公司专门出资委托律师，对该物业进行了详细的尽调，了解到前业主拖欠历年物业管理费合计169万元，物业公司已经对前业主发起诉讼追讨物业管理费并胜诉。律师针对该项竞买交易出具了法律意见书。

在综合考量后，A公司决定参与竞买并最终成交。在拍卖辅助机构的协助下，A公司支付了交易价格，并垫付了若干税款，过后拍卖法院退还了A公司垫付的税款。但在办理产权过户前，拍卖辅助机构要求A公司向物业管理公司支付了169万元物业管理费，之后拍卖辅助机构才出具相关文书，协助A公司取得不动产权证。

在这个交易过程中，A公司一直认为这169万元是取得该物业对价的一部分，也就是说，是包含在该物业的交易总价格之中。

然而一年多后的2022年中，在进行企业所得税清算时，税务局却提出了不同意见。税务局认为这169万元不应该纳入该物业的获取成本，而是应该归为物业管理费。也就是说，在《资产负债表》中，A公司不能将这169万元作为“资产”，而应该归入“费用”。

后来经过与税务局反复沟通，最终A公司认可税务局的意见，对财务报表进行了调整。但调整后的结果，就是A公司的资产硬生生减值169万元。

这里A公司一不当心就掉入了一个陷阱：

既然当时物业管理公司起诉前业主已经胜诉，照理物业管理公司也是债权人。法院拍卖物业后，应该在获得的拍卖款中，对所有债权进行分配。或者如果拍卖法院需要确保物业管理公司优先全额收到物业管理费，也可以由A公司单独支付给法院，法院再转给物业管理公司。这样可以将这169万元全额纳入成交额中。

但现在的做法，拍卖辅助机构要求A公司直接将169万元支付给物业管理公司，不仅税务局不认可作为购买成本，导致A公司资产减值，而且A公司将这笔费用计为物业管理费，名不正言不顺。因为按照国家《物业管理条例》规定，缴纳物业服务费系业主的义务。而在A公司取得不动产权证之前并非业主，而且也没有享受过物业公司的物业管理服务，并不具有支付物业管理费的义务。更不可思议的是，物业管理公司在追讨物业管理费的诉讼中明明已经胜诉，却在收到A公司的款项后，对原业主撤诉。

虽然A公司事先进行了详细的调研，也做了法律分析，但仍然被迫落入这个陷阱。真是智者千虑，必有一失，防不胜防。

风险三，法拍物业的占有状况。很多法拍物业往往存在“占有”情况，有的是业主自己在使用、有的是处于出租状态。这些法拍物业在拍卖后，普遍会碰到无法清场的状况。

法院对拍卖物业是否负责清场，取决于房屋《拍卖公告》的规定，有的法院在执行中，要负责清场并交付，而更多的是法院只负责协助办理过户手续，并不负责清场交付。

因为每个法拍物业状况都不尽相同，因此针对这种风险，同样需要事先做详细评估，以规避风险。

博思中国就听说这样一个案例：

香港某公司（“简称B公司”）经过多年的筹划和等待，终于在2023年底获得香港湾仔的某甲级写字楼整层的竞买抄底机会。

在竞买之前，B公司同样也委托律师做了尽调分析，之后顺利买下。但办理收楼时，才发现这层物业中被原业主出租的部分，完全不合常理：不仅出租租金远低于市场价，而且原业主给案外人租赁方竟然有很长的不合理账期。更不可思议的是，原业主居然与这个案外人在一起办公室，而且案外人租赁方还赖着不走。

这就导致B公司已经是业主的情况下，不仅不能顺利收楼，而且还无法收到租金，此外B公司还需要承担物业管理费和政府差饷。这显然是原业主与案外人恶意串通做局。

B公司经过努力沟通，却无法解决问题。在忍无可忍的情况下，B公司只能采取法律措施，聘请律师向法院申请封租令，对租客承租物业内的财产进行查封、拍卖以抵缴欠租，同时申请收楼令以收回物业。

虽然B公司获得了法院的支持，但尚未最终完成收楼，而且为此付出了不菲的律师费和诉讼费。

通过司法拍卖的渠道投资物业，存在很多风险，上述仅列举了三个常见的风险。

博思中国认为，通过与相关人员交流，获得了非常有用的知识和经验，博思中国在后续寻找和投资物业的过程中，将认真研究国家法律、对拟投资的物业进行仔细调研分析。最重要的是仔细、仔细、再仔细，将问题和风险、以及应对措施考虑周全，不放过任何一个蛛丝马迹，避免陷入不可预料的投资陷阱。