买房还是买国债？

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最近有两个事很多人关注，一个是发行超长期国债，一个是房地产政策松绑。这两个事之所以引发关注，是因为这背后涉及到一个未来的长期收益问题，只不过一个是资金面的，一个是固定资产类的。

我们先来看下超长期国债的发行情况。

5月17日，财政部公告称，2024年超长期特别国债（一期）已完成招标工作。本期国债计划发行400亿元，期限30年，票面利率为2.57%，2024年5月20日开始计息，招标结束后至5月20日进行分销，5月22日起上市交易。

这次发行的特别国债，有三个重点，首要的一个是利率，30年期的票面利率2.57%，已经不到3%了。第二个是这次发行的是记账式国债，记账式国债是可以在二级市场随时交易的，那自然的，价格就会随市场行情波动，如果不是持有到期，要注意这个价格波动风险。第三个是10年期及以上期限记账式国债每半年付息一次。

我估计这次超长期国债应该还是比较好卖的，一来是这个利率水平，现在普通的存款产品已经不好找了，二来这个在二级市场可以随时卖出，而且是半年付息，跟你拿着三年期存款产品收益差不多。

剩下的主要是价格风险，这个风险简单点说，就是看未来的长期利率是看高还是看低，如果利率一直往低了走，那么国债价格是涨的，如果利率往上，那么国债价格就会下跌。

很显然，从这个不到3%的收益率定价看，长期资金都认为未来利率会持续下行。

从根本上来说，这个超长期国债的收益率，在某种程度上就决定了国内未来大类资产的边际收益率，换句话说，从宏观层面看，我们未来可能就是长期会处于低利率的金融环境下，反过来推，就是增长速度会逐步切换到中低速常态。

去年的三年期存款还有3%的利率，今年的30年期国债收益率都达不到3%了，当然把3%以上的存款产品下架，也有可能是为国债发行扫清障碍，但总的来说，未来经济高增长，金融高利率的这种宏观预期，基本上是没有了。

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长期低利率的金融背景，其实过去发达国家就是这么个情况，美国要是不搞金融战，应该也是会持续低利率。在这种情况下，其实一个核心问题是经济增长率会逐步向自然增长率回归，我们人口基数大，理想的情况是逐步回落到3%左右的增长率，并持续很长时间。

在这种情况下，一般来说，房子已经不是好的投资标的，更何况现在的房贷利率还接近4%呢。

现在很多人是担心通胀侵蚀财富，但说实话，因为通胀而财富消失的我还没见过，但是为了所谓的跑赢通胀，瞎鸡儿投资，最后血本无归的我倒是见过很多。

现在房地产政策不断放松，这次又把首付降低到了15%，说实话，我一直对降低买房首付不太认同，20%的首付已经是比较低了，使劲降首付，本质上就是让买房的人加杠杆。

不管是自住还是投资，杠杆高了都是高风险的第一来源，收入稍受影响，就会导致杠杆崩盘，最后房子没了，还要背一身贷款，运气不好的还要上黑名单变成老赖，这一辈子就很难翻身了。

降首付让够不着的人踮着脚尖上车，是变相增加宏观风险，是饮鸩止渴的行为。如果把房贷利率降下来，付完首付之后，买房的月供跟租房的月租大致相当，那对买房人自然就有吸引力了。

现在的情况是，地方政府不肯让利，所以房价不能降，金融机构不肯让利，所以房贷利率不能降，最后降首付，让买房人加杠杆，让风险扩张，这不合适。

现在30年期国债的最新收益率在2.6%左右，而30年房贷利率参考5年以上LPR为3.95%。前者是无风险投资回报利率，后者是住房消费利率。两者之间还存在较大的利差，这个利差水平相对于长期利率而言，可以算是巨大了。

正常情况下，购房者所支付的房价税费里面，已经包含了对地方政府公共服务投入的支持，这怎么说都是对国家经济的发展和建设做出了贡献，但是金融机构在这里也要争利，加重购房负担，这多少是说不过去的。

尤其是目前长期利率下行的背景下，经济增速处于一个下行通道里，金融要回到为实业服务，为人民服务的初心里面，那么金融机构要支持购房者的话，首套房贷利率应该在2%以内，最好是1%左右，才算是合理的。

虽然说买房和买国债都是支持了国家建设，但是在房贷利率没有回到合理的水平之前，我觉得从投资的角度讲，买房还不如买国债。