荣万家重回“舒适圈”

观点网在房地产进入调整期以来，各大物企均遭遇业绩下挫、盈利下降等打击。为阻止业绩持续下行，物企们纷纷发展多元业务，积极探索非住领域。

近期，荣万家也在非住宅服务领域得到了进一步的业务拓展。

5月14日，该公司发布消息表示，成功签约内蒙诺亚国际医院物业服务项目及中标香河县绿化管护服务项目。

这是一次在非住领域的业务拓展，但无论是内蒙古还是河北香河县，均位于环渤海经济圈内，该区域正是荣盛发展土地储备占比最高的区域。

在行业整体进行独立化转型的当下，高度依赖于荣盛发展的荣万家，短时间内难以摆脱关联地产公司影响。

北上扩张

荣万家四大业务区域分别为环渤海经济圈、长三角地区、大湾区及周边地区、中西部地区。2020-2023年，总在管面积分别达到5969.6万平方米、6794.2万平方米、7328.6万平方米、8362.0万平方米。

其中，环渤海经济圈是荣万家的大本营，同期在管比重分别为59.3%、59.2%、56.5%、59.1%，仅在2022年比重稍微下降。在2022年，除环渤海区域外，荣万家在另外三大区域在管比重均有所上升，或是公司当年在积极进行地区外拓所致。

进入2023年，或许是迫于上年业绩下降四成的压力所致，荣万家再次聚焦于环渤海地区业务进行拓展，在管比重也回到59.1%水平，重回“舒适圈”。

此次签约的诺亚医院物业服务项目以及中标的香河县绿化管护项目，也进一步稳固了大本营的业务地位。

除了守住大本营，荣万家在中西部地区在管面积的比重也从2020年的13%稳步上涨至17.9%。可以猜测，该公司未来业务版图扩张重心便是在环渤海以及中西部地区。

业态方面，荣万家在管业态包括住宅、购物中心、写字楼、酒店式公寓、产业园、奥运村、学校、医院等。

于2023年7月，该公司还通过斥资5015.5万元向荣盛控股收购万家智慧环境（北京）有限公司70%股权等，布局城乡提供环卫一体化运营服务。截至年底，公司环卫业务已进驻五个城市，共签约八个项目。

从项目来源划分，截止到2023年末，来自荣盛发展的项目在管面积为7895.9万平方米，占总在管面积比重91%；来自独立第三方的面积仅466.1万平方米，比重为5.6%。

荣万家的在管规模极其依赖于关联地产公司，其程度在整个行业中都算“出类拔萃”。早在2020年，在管面积中来自荣盛发展的比重高达98.5%，一度被市场诟病称“没断奶”，此后几年虽在积极进行市场化外拓，但效果仍未彰显。

在高度依赖关系下，荣万家业务版图扩张策略也与荣盛发展息息相关。

截至2023末，荣盛发展土地储备总建筑面积为2329.17万平方米，环渤海、长江经济带、珠三角、中西部地区占比分别约为61.5%、7.3%、4.8%、26.4%。

因此，这似乎也决定了荣万家未来的业务版图将集中在这两个区域内。

地产影响

高度依赖于关联方的荣万家，业绩也深受关联方影响。

2023年，荣万家实现总收入约为18.32亿元，同比下降9.1%。收入变动与在管规模变动情况明显不一致，不仅没有跟随在管面积的扩张而得到同步正向增长，反而录得反向下跌。

该公司收入来源主要分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及城市服务四大业务，于2023年分别录得收入13.35亿元、1.64亿元、1.95亿元、1.38亿元，分别占总收入比例的72.88%、8.95%、10.66%、7.51%。

与2022年同期对比，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及城市服务四大业务于2023年分别录得同比变动4.1%、-57.8%、-18.8%、32.7%。

作为第一大收入来源，荣万家旗下物业管理服务收入增长虽与在管规模增速不同步，但还是保持着正向增长，总收入下跌主要是由非业主增值服务收入大跌近58%所致。

荣万家旗下非业主增值服务主要是面向物业开发商提供增值服务，包括物业工程服务、案场服务及其他服务。2023年，受物业开发商整体竣备、施工建筑面积减少的影响，公司该分部的业务需求大幅减少，特别是工程服务。

荣万家方面表示，受地产行业整体下行影响，预估集团2024年工程业务体量将继续缩减。

为弥补业绩缺口，荣万家主动减少此类服务的同时，逐步向工程维修、家装、园林养护、直饮水等已交房小区业务以及外部项目迁移。此外还将积极拓展多元化经营，洽谈公建、市政、园区、城市环卫、景区等业务。

2023年6月，荣万家以4000万资金收购河北金项物业80%股权。据了解，河北金项物业主要从事公建类物业管理服务，彼时总在管建筑面积共166.71万平方米。

除了收入，2023年利润同样受到关联地产公司的影响。

2023年11月16日，荣万家与荣盛发展集团签订债务抵偿框架协议，以约5.68亿元价格收购荣盛发展集团10870个停车位与332套住宅、写字楼及商铺（总建筑面积约2.63万平方米），收购款项以荣盛发展应付荣万家的应收款项等额抵销。

截止到2023年末，荣万家应收账款规模达24.19亿元，远超收入规模，占总资产比例58.23%；计提坏账准备金额约3.27亿元，达到收入比例约17.84%。

2023年，荣万家录得营业利润约1.69亿元，同比减少48.6%；净利润约为1.31亿元，同比减少46.8%，其中归母净利润约1.26亿元，同比减少47.8%。

在物企转型进行得如火如荼的当下，荣万家似乎显得有些“特立独行”。未来很长一段时间里，仍将与关联地产公司一荣俱荣、一损俱损。