房地产“软着陆”？杭州打响收购存量房“第一枪”

国有企业出钱、做担保，银行居中，民营房企出房，事情就可以做起来了。

作者：李捷（抱朴财经评论员）

5月16日，A股房地产股票狂欢，多股涨停。

发生了什么？传闻被证实。

此前市场传出消息，相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房，该方案可能会让银行提供贷款。

本来，有主流媒体还在表态“未证实”，结果，5月16日连出两条新闻，两个地方出手帮开发商去库存。

杭州打响了以收储模式去库存第一枪。杭州临安区宣布，收购一批商品住房用作公共租赁住房。

很快，云南省大理跟进发布《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见（试行）》，其中明确表示：鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房，支持民营房企与国有企业联合组建保障性住房运营公司。

这对开发商和银行都是好事。

受此消息刺激，云南房企及相关企业股票拉升，云南城投涨停。

中国房地产可能确实找到了一条“软着陆”的路径，当然，其中依然有变数。

01 房地产市场再次变天

杭州临安、云南大理的模式大致如此：

政府、开发商、银行三方协商，政府提供协助沟通、担保抵押，银行做风险评估、提供贷款，存量房产权由开发商转入政府手中，政府把商品住房放进公共租赁住房市场的大池子。

各地在具体操作模式上或有不同，但大致路径差不多。

这有多重好处：

开发商摆脱困境，银行的放贷任务有了出路，政府本来就需要公共租赁住房。

一箭三雕，确实有积极正面的作用。

但还是存在操作中的难点和问题：

这种购买的决策应该是集体决策，同时公开征求市民和专业人士意见，有透明公开的流程，以免有人从中牟利、收回扣。收购价格应大幅度低于市场价，开发商略有利润或回本即可，毕竟，今时不同往日。

这是极其重要的一点，毕竟反腐败任重道远。

收购存量房可以让开发商解套，但同时也意味着原有的房地产模式彻底走向终结：

以往的房地产模式就是不停加杠杆，地价节节高，如果居民钱不够，金融机构就帮忙加杠杆，结局就是大家今天看到的。

收购存量房可以让开发商体面退场，避免了各种震荡，同时补上了民生问题的短板。

这个收购模式一旦开启，至少延续几年。

所以，说房地产市场再次变天，一点不夸张，底层逻辑都变了。

02 五路并进，消化存量房有希望

大家很关心，钱从哪里来？

第一，大理说得很明白，“鼓励民营房企与国有企业联合组建保障性住房运营公司”。因此，国有企业出钱、做担保，银行居中，民营房企出房，事情就可以做起来了。

第二，发债。5月13日，财政部发布通知，宣布今年超长期特别国债将于17日首发。这个国债投向哪里？有专业机构表示“综合来看，超长期特别国债将支持的领域和方向，可能与党的二十大报告、‘十四五’规划、2024年《政府工作报告》等所涉及的重大工程、重大项目及经济社会发展重大战略高度契合”。

这话说得很概括，可以有各种解释，收购存量房做公共租赁房算不算？完全可以“一城一策”嘛。所以，用国债适当购买存量房，只要有利于地方经济，其实也是有可能的。

第三，转移支付。根据3月下旬公开的今年中央财政预算，2024年中央对地方一般公共预算转移支付预算数合计约10.2万亿元，这里面有一部分和保障房建设有关。

第四，停建保障房。一些地方政府酝酿中的保障房建设项目可以停掉，相关资金经合法流程审批用于购买存量房。

第五，鼓励企业购房。其实深圳已经出政策了，同时满足设立年限满1年、在深圳市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

五路并进，消化一些存量房的库存还是大有希望的，当然，每个城市的情况会有所不同。

我个人乐见存量房库存下降，乐见地方政府债务减少，乐见开发商走出困境，乐见金融机构完成任务。

同时，我也认为目前这种购买存量房用作公共租赁住房的模式，是一种比较好的“软着陆”模式，有望解决目前的一些困难。

杭州打响收购存量房第一枪，大理在西南响应，这绝对不是单独城市的毫无关联的操作，其背后一定有更多的积极因素和更高层级的统筹考量。

2024年，确实是巨变之年。