河南商丘：非典型性房地产开发司法裁决争议调查

状元府邸配套商业部分 图片来源：樊永锋/摄影

状元府邸项目施工现场 图片来源：樊永锋/摄影

中房报记者 樊永锋 河南商丘 永城 夏邑报道

这是一场多输的非典型房地产开发案例。

“盼了5年的烂尾楼终于开工啦，状元府邸8号楼新房装修举行开工仪式。”永城状元府邸业主于3月12日发布视频分享自己的喜悦。

状元府邸是由河南光伸置业有限公司（以下简称光伸置业）开发建设。项目由9栋住宅和一栋商业综合体组成，总建筑面积23万平方米，住宅1400多套，位于永城市（河南商丘下辖县级市）芒砀路五中旁，当地人眼中的学区房。

状元府邸从2010年筹划的康养中心，历经规划调整，后因开发商工程款纠纷引发系列诉讼，于2020年主体完工后陷入烂尾，后经当地政府多方协调，业主筹款自救，于2023迎来复工，而今尚未达到完全交付条件。

5月中旬，中房报记者在项目现场了解到，其中2号、5号、8号楼由业主筹集100元～300元/平方米自救资金，所在楼栋已基本竣工，零星的施工人员在完善小区配套工程。

状元府邸曾被寄予厚望，而今勉力交付的背后，是业主苦盼入住，项目原发起人出局，后引入开发商负责人因工程款诉讼入狱，投资召集人则深陷倒卖土地、强迫交易等司法裁决争议。

倒卖土地由来

状元府邸项目，始于河南力鸿企业管理咨询有限公司（以下简称力鸿公司）筹建老年康养中心。

2010年5月10日，力鸿公司获批老年康养中心，规划占地50000平方米，需用地100亩，力鸿公司法定代表人陈某(又名:陈某伟)开始募资。

有小规模房地产开发经验的朱某芝与其达成合作开发意向。缺乏大额资金的朱某芝先后引入崔某峰等9位投资人，投资人向朱某芝出具委托书，由其将筹集资金转给陈某，朱某芝出具收款凭证。

2010年9月17日，朱某芝与陈某签署协议约定，合作开发位于当地东城区芒砀路北段路西 50亩土地，朱某芝出资人民币1000万元，朱某芝一方享有该土地99.5%使用权，全权负责并享有该地块投资、兴建房屋等，陈某负责项目审批事宜。

2010年10月22日，永城市人民政府批准拟选上述地块面积75.36亩地建设老年康复中心，土地有偿划拨，按老年康复中心功能规划建设，不得改变土地用途。10月26日正式获批。

据接近朱某芝的知情人士透露，项目审批阶段，陈某以选址土地75亩无法分拆开发，朱某芝需追加剩余25亩土地款2000万元，“否则就不配合办理开发审批手续”，朱某芝新引入3位投资人，三人同样出具委托书，由朱某芝将资金转给陈某，出具收款凭证”，同时推选崔某峰代持力鸿公司股份。

中房报记者曾先后致电并发短信向崔某峰等投资人求证，未得到回应。

据力鸿公司工商登记信息显示，2012年11月2日，投资人股权发生变更，前述股权代表崔某峰持10%股份。

之后，朱某芝协同崔某峰与陈某协商一致后，朱某芝把筹集的2000万元转交陈某名下，并出具了收款凭证。

2010年11月26日，原永城市规划局以（2012）81号文件，批准了力鸿公司关于老年康复中心选址，出让供地。

籍此，陈某再次要求众投资人追缴土地出让金才能继续合作开发，投资人提出终止合作，要求陈某退还已支付钱款。陈某则回应无钱退款。

2012年10月31日，陈某手写证明75.36亩老年康复中心地款全部付清。

康养地款结清证明 图片来源：采访对象提供

2012年12月18日，永城市政府批准康复中心地块出让。

根据中国土地市场网显示，2012年12月19日，永城市原国土局发布“永协告字2012-34号”协议出让公告，拟以2981.89万元的价格将该地块出让给力鸿公司，土地性质为医卫慈善用地。

2013年1月10日，公告显示该地块成交合同价款为7644.55万元，土地性质为商住用地。

2013年8月13日，力鸿公司与崔某峰签订股权转让协议约定，力鸿公司将项目土地以7700万元转让给崔某峰，除去已经支付4500万元，尚欠3200万元，需先支付1000万元后，陈某将力鸿公司法人、股权全部无条件过户给崔某峰”。

力鸿与投资人签订的协议 图片来源：采访对象提供

朱某芝、崔某峰等投资人又凑足1000万元交给陈某，剩余2200万元未结清。

陈某在接受中房报记者电话采访时则表示：“实际仅支付3000多万元，剩余4000多万元未支付。”

时间到了2014年6月6日，当地政府发布的永政土（2015年）30号文件批示，上述医疗慈善用地调整为商住用地。

力鸿公司于2014年1月30日，完成股权转让，原始股东陈某由60%变为20%，北京华星丰润投资有限公司30%退出，崔某峰由10%增加至40%，新增投资人张某文40%。陈某、陈某伟退出管理层。

2014年6月18日，陈某因行贿罪入狱，由陈某允诺负责项目开发审批事宜陷入停滞。

朱某芝投资人开始着手办理开发手续时方才发现，前期陈某要求众投资人支付的协调费、公关费用、土地规划调整费用子虚乌有。

对此，陈某并不认可，“投资人支付的是公司股权及土地转让费。”

彼时，众投资人已无资金开发建设，尝试引入开发企业。

状元府邸开发始末

2015年1月，朱某芝、崔某峰与杨某伟达成合作开发意向，双方约定，力鸿公司出资土地75.459亩，杨某伟旗下商丘市柏亿置业有限公司则以资金、技术和实物出资，最后按照约定出资比例分配给投资人对应面积房产。

原先约定由杨某伟支付 4000余万元土地出让金，后经协商由杨某伟先期支付部分出让金，剩余缺口由众投资人筹资垫付，待项目开发收益后再返还还给投资人。

2016年3月11日，力鸿公司更名为光伸置业，注册资本金由100万元增加至1500万元，崔某峰股权增加至50%，张某文股权增加至48.66%，陈某1.33%退出。

据媒体报道，2016年5月，光伸置业与林州中天置业有限公司（以下简称中天置业）、河南京都置业有限公司（以下简称京都置业）等企业签订施工承包协议。

2019年12月24日，状元府邸拖欠农民工工资一事，原光伸置业法人杨某伟等作为建设方、施工方代表中天置业负责人参加了由当地城乡建设局召开的协调会。

期间，陈某提前假释出狱，通过中间人向朱某芝传话，讨要剩余2200万股权转让款，并以股权转让未经本人签字为由，提起民事诉讼，后经判决恢复其股权。

2020年5月14日，由杨某伟与投资人代表崔某峰签署的《房地产开发合同》补充协议第六条约定，由杨某发垫资装修，后期从其返还投资人垫付土地出入款中扣除（崔某峰后在立案证词中称被杨某伟以不签署不予分配商铺为由胁迫签署）。

2020年5月份，状元府邸商业综合体开始招商，同年底，状元府住宅项目主体基本完工。

在工程交接过程中，建筑商和开发商之间因工程纠纷问题相互报警，案件侦查期间，陈某股权转让非本人签字问题再次被提起，朱某芝被牵连其中。

2020年6月30日，夏邑县公安部门以杨某伟涉嫌寻衅滋事罪、朱某芝涉嫌职务侵占罪将二人拘押，2020年7月1日朱某芝被取保候审，2021年5月4日朱某芝再次被拘押，状元府邸就此陷入停滞。

2023年，商丘市中级人民法院裁决，杨某伟以寻衅滋事、诈骗等罪名数罪并罚，终审获刑10年6个月。

在购房业主不断投诉下，当地政府成立专班协调，业主自筹资金自救。

2023年12月19日，当地政府发布通知称，2、5、8号楼根据核算已经陆续支付自救款，其余楼栋业主尽快缴纳调整为50元/平方米的自救费，用于小区消防及绿化等配套工程。

而今，在当地政府的积极协调下，历经数年坎坷的状元府邸项目，勉力进入扫尾阶段。

司法裁决争议

2021年11月7日，河南省夏邑县人民法院作出裁决，朱某芝被以职务侵占、诈骗、行贿非国家人员，非法转让、倒卖土地、强迫交易五项罪名，数罪并罚判处有期徒刑20年。

夏邑县人民法院认为，在变更商业住宅用地之前，朱某芝存在以牟利为目的，非法转让、倒卖严格限制变更土地用途的土地使用权罪名成立，面积达54亩，共计收取土地款3236万元，非法所得731.32万元，依法处有期徒刑5年。朱某芝的辩护律师朱明勇申辩称，“《国土资源违法行为查处工作规程》附录A关于非法转让类违法案件的查处注意事项中，第一项就明确指出，违法转让土地行为不能仅以签订转让合同或者协议、支付转让价款予以认定，还应当确认受让方是否实际接收、占有、控制土地。当时仅是筹资阶段，土地并未挂牌出让，使用权并未转移，也没有实际占有，何来倒卖土地使用权？”

此外，夏邑县人民法院裁定，朱某芝在仅召集少数大额投资人的情况下与杨某伟约定，由其垫资负责商业综合体内部装修，后从其返还投资人垫付土地出让金的方案，不顾中小投资人反对，便由杨某伟强行入场施工装修，行为构成强迫交易罪，系共同犯罪，装修费用评估在10万元以上，属情节特别严重。

朱桂芝的辩护律师朱明勇抗辩称，“案件审理中，实际组织入场施工且与投资人发生矛盾的杨某伟并未因此定罪，且杨某伟也在证词中明确指出，朱某芝在装修事宜中没有任何好处。其他投资人出让金纠纷已通过民事诉讼解决，该罪名不存在犯罪事实。”

据朱某芝家属提供的录音资料证实，夏邑县人民法院主审法官曾亲口披露，“这个案件是有背景的，证人证言前后矛盾，不这样判，怕得罪上边。”

中房报记者通过电话、短信，向夏邑县该案蒋姓主审法官求证，未获回应。

2022年3月3日，河南省商丘市中级人民法院裁定，一审判决事实不清、证据不足，发回重审，同时指定梁园区人民法院异地审理。

河南商丘中级人民法院裁定文书 图片来源：采访对象提供

2023年8月22日，商丘市梁园区人民法院作出判决，朱某芝被以诈骗、非法转让土地使用权、强迫交易，判处有期徒刑13年。

商丘市梁园区人民法院同样裁决，朱某芝以实际出资人向陈某交纳费用后享有该土地的占有、使用、收益、处分及享有拆迁补偿款等权利，后朱某芝以30 万元/亩、80万/亩的价格卖给他人，先后收取 9 名投资人土地款共计人民币 3236万元，从中非法获利人民币 730.48 万元，该行为构成非法转让、倒卖土地使用权罪。

对于强迫交易罪，商丘市梁园区人民法院认为基本维持了夏邑县人民作出的判决结果。

2023年11月23日，商丘市中级人民法院作出裁决，二次驳回至梁园区人民法院重审。

2024年4月12日，商丘市梁园区法院再次作出裁决，两份判决书内容未作任何变动，仅仅改变了一下格式，对朱某芝提出的新证据未做采纳。

该案3年5次庭审2次发回重审，时任夏邑县法院院长杨某挺亦升任商丘市中级人民法院分管刑事厅副院长。

对于朱某芝倒卖土地行为的裁决争议，北京市国度律师事务所律师李长青接受记者采访时表示：“本案是否构成犯罪或构成何种罪名，主要基于合同的签署及履行情况，朱某芝在本身就是投资人的情况下，与其他投资人无论书面或者口头关于合作开发涉案项目的约定，根据合同的体系解释而非文义解释，指向的实际标的物是持有开发地块公司的股权，即通过股权投资的方式最终实现取得涉案项目房产的目的，投资召集人并非简单粗暴地通过出售土地谋取利益，因为其并无犯罪的主观恶意，不宜认定构成犯罪。同时当前我们的法律和政策均鼓励民间资本对康养项目进行投资，在涉案项目已经现实交付的前提下，投资召集人的行为也没有任何的社会危害性。”

北京德恒律师事务所律师吴昕栋也给出他的观点，根据《刑法》第二百二十八条，非法转让、倒卖土地使用权罪的核心是违反土地管理法规，以牟利为目的非法转让和倒卖土地使用权的行为，不论行为是否真正拥有土地使用权。

“在土地交易及房地产市场实践来看，通过股权转让或合作的方式进行土地使用转让属于惯常的操作方式，在有一方具有房地产开发资质的情况，通常并不违法，亦不会导致所签署的股权转让或合作开发协议无效，而且法律对合作开发本身的各方当事人的份额及权益比例并无明确规定，故将朱某芝系案涉项目土地的实际控制人并进行违法性评价，显然存在法律依据不足的问题。”

4月21日，朱某芝再次提起上述，商丘市中级人民法院已受理。

5月11日，商丘市刑事审判厅白姓负责人接受记者采访时表示：“案件刚到二审尚未开庭。”