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产品解读

一、总平图

项目总平图如下：

上图：华润润府总平图

项目一期共计6栋楼：

• 住宅1号楼（26层）
• 住宅2号楼（26层）
• 住宅3号楼（26层）
• 社区服务楼（1层、局部2层）
• 研发1号楼（4层）
• 研发2号楼（2层裙楼+11层）

其中研发2号楼，未来可能作为高端公寓产品面世。

住宅部分的户型分布如下：

上图：润府面积段分布

如上图：

1号楼2个单元，二梯三户，分别是119㎡户型和143㎡户型

2号楼2个单元，西单元二梯三户，分别是119㎡和143㎡，东单元二梯二户，分别是南厅的170㎡户型

3号楼1个单元，二梯二户，分别是南厅的170㎡户型和端厅的168㎡户型

具体的户型配比如下：

上图：润府户型配比

• 119㎡户型一共72户，占比19%
• 143㎡户型一共154户，占比41%
• 170㎡户型一共101户，占比27%
  
• 168㎡户型一共52户，占比14%

以上占比均采用四舍五入，总体看，143㎡以上户型套数总占比为81%，以预计29000元/㎡（精装修）的售价看，400万总价产品占比八成，小区的高端改善属性还是十分明显。

上图：瀚海晴宇孤独的9年

东广场片区上一个高端改善的楼盘是谁？2015年开盘的瀚海晴宇，9年，整整9年，你们知道晴宇业主这9年是怎么过来的吗！太孤独了！9年后，晴宇终于等来了它的小伙伴，喜极而泣。

二、户型图

1号楼东西单元以及2号楼的西单元

上图：1号楼东西单元&2号楼西单元

1号楼和2号楼西单元均采用的是二梯三户的设计，其中南向为119㎡的三房二厅，边侧为143㎡的四房二厅。

其中，119㎡的北向卧室有一半部分属于半面积赠送，143㎡的北向卧室之一全部属于半面积赠送。而整个楼栋的南侧部分均属于全赠送的飘窗。

2号楼东单元

上图：2号楼东单元

2号楼的东单元采用了170㎡的二梯二户设计，其中北卧室有一半部分属于半面积赠送，南侧也全部属于全面积赠送的飘窗。

3号楼

上图：3号楼东西单元

这是3号楼的西单元，东单元为镜像，即168㎡为边户的端厅，而170㎡为中间户的南厅。

这2个户型属于目前市场上最为主流的户型。

其中170㎡为南向客厅+3卧室，北侧为1卧室+厨卫，这种适合比较传统的客户，十分适合中原地区客户的口味。

其中168㎡则是最近比较时尚的双边采光的端厅+南2卧室+北2卧室的设计，最主要的特点是客厅在里侧，主卧在门口。比较时尚的人喜欢这种户型。

根据赠送的面积的粗略计算，润府的得房率大概范围为：83%-89%，其中168㎡边厅户型最高，接近90%的得房率。

三、精装

相比幸福里，上面讲到，润府为了提升得房率，加上飘窗和阳台的赠送和半赠送，但由于项目是精装交付，所以，在验收后，这些飘窗和阳台是要拆掉的，而拆除和改造的费用在8-10万之间，这些是直接可以给客户省掉的。

所以，加上拆改费，项目的精装标准是高于幸福里的。

所以，润府的精装可以这么理解：基本同档次，可完全参考幸福里，超出的费用是成本的问题。

关于精装，润玺府最关键的一点就是配备了华为全屋智能化系统。

梵克景观

关于景观，《楼八》就要重点讲解了。

润府的景观三个关键词是：

国际风尚+极致精工+奢享森境

项目的主大门设在2号楼和3号楼之间，景观示范区也在这个位置。

上图：项目景观示范区位置

可以看到，2号楼和3号楼之间的楼间距为50.4米，比1号楼和2号楼之间的45米宽出11%，选在这里，也无可厚非。

来看整体平面图

上图：润府景观示范区总平图

一、景观绿化

把景观部分放大，我们看。

上图：核心景观区

项目的景观主题是：精工再现 梵克绿都

上图能体现出这种奢侈绿的主色调，同时，项目有大面积的水域面积，从面积看，应该都是镜水面。

润府的景观属于“双峰”式坡地景观，虽然范围很小，但景观区最高海报高达89.80米，而大门处的海拔为87米，也就是说，景观中心比入口处高了2.8米，这个高度基本相当于一层楼。

如下图：

上图：实景示范区高差

来看一下，景观效果图

上图：项目景观效果图

上图：项目景观效果图

上图：项目景观效果图

上图：项目景观效果图

上图：项目景观效果图

上图：项目景观效果图

上图：项目景观效果图

二、项目大门

下图为大门的整体效果图，不解释，自己看。

上图：项目大门效果图

上图：项目大门效果图

上图：项目大门效果图

上图：项目大门效果图

上图：项目大门效果图

三、项目用材

项目的主要选材以“温暖米黄色系搭配绿色奢石”，以呼应项目“精工再现，梵克绿都”的主体，主要选材有：

• 暖灰色PC
• 墙面都灵岩画
• 水底幻影蓝色黄岗岩
• 墙面宝格绿大理石
• 黑色钢化玻璃
• 古铜&仿古铜以及流水板

配套及其他

一、学校

每一个项目最关心的就是学校。

根据目前的情况，项目大概率对应的学校应该是郑东新区春华学校，这个学校和瀚海晴宇一河之隔，中间为东风渠。

如下图：

上图：项目和春华学校关系图

春华学校当初的设立，主要是为了解决龙子湖高校园区的子女入学问题，春华学校和96中同属于2018年成立的96中教育集团，目前该集团也只有这2所学校。

2023年，春华学校初中部240人参加中考，大三甲过线12人，小三甲过线28人，一批次高中过线率为62.7%。

2023年4月，一份关于郑州76所初中七年级上期末考试平均分汇总图片在朋友圈疯传，而表现最抢眼是郑东新区春华学校，位居第三位，仅次于名校枫杨和经开外国语，而且春华学校成为东区公办初中第一名。

总体看，春华学校还算是家长们比较倾慕的。

二、交付时间

据说，如果快的话，项目精装修的交付时间为2025年12月，如果说项目4月份开盘，那开盘到精装交付的时间就是18个月，这就是幸福里的时间；如果6月份开盘，那就是16个月，如果是8月份开盘，就是14个月。

现在看，最快也要4月份开盘，看来，能超越华润的，只有华润。

三、销售价格

项目的精装限价是29600元/㎡，楼八预计，大概率达不到限价，但如果最终能落位春华学校，卖个27000元/㎡左右应该是很轻松的。