不能让一线房子失去保值功能：救市唯有重建金融属性

　　中国的楼市从单纯的市场经济的角度去看待，会有很大的偏差。

　　非主流学者谢国忠，二十年前就预言中国楼市要大跌７０％，结果是这二十年间楼市大涨了７０％也不止。

　　谢国忠是完全的市场分析，有方向感；的确，二十年后的今天，三、四线城市已经跌出了５０％，但是，过程中为什么会有这么大的偏差？因为中国的楼市除了亚当．斯密的无形之手，还有一只强大的有形之手，这就是土地财政。土地财政虽然不能改变趋势，但可以极度地改变斜率。

　　曾经有一位地产大佬一语道破：为什么很多专家总是错判楼市的行情呢？因为中国的房地产不同于西方的市场经济，它本质上是土地财政。

　　怎么理解这个土地财政？

　　土地财政最大的特点，就是地方是唯一的土地资源的拥有者，土地的定价权在地方；本质上是用全民所有制的土地去向社会收租，以提供对地方财政近５０％的支持，这就是土地转让金。地方的土地转让金与税收占了房价的６０％，这么大的比重，说明决定中国楼市上涨的驱动力，主要不是开发商，在总量关系上，开发商的利润是常数。

　　瓜众认为房价涨了几倍，甚至十几倍，是开发商太贪婪了，实际上，推动房价上涨的主体是地价，地价涨得更魔幻。

　　地价是楼市涨价的重要推手，而房子却已经商品化了。

　　它最终还是要遵循市场经济的供求关系，从今年的销售看，即便是一线城市，房子也在量价齐跌，这意味着房地产最后防线已经击穿，如果一线房子下跌成为趋势，失去了保值的功能，所有的救市动作，都是无效的。

　　既然中国的楼市的底层逻辑是土地财政，那么，干预就是必然。

　　两会已经把房地产的政策提升到了底线思维，什么是底线，防止系统性金融风险的底线。房子卖不出去又怎么会引起系统性金融风险？因为总体跌幅超出黄奇帆划出的３０％的生死线，开发商、银行、地方财政都有巨大的风险，都需要强大的货币工具不遗余力的支撑，在一个经济进入收缩期的经济大背景下，高负债通过税基的扩张化解，创造的利润支付不了债务利息，就构成了系统性金融风险。

　　问题是怎么救市？

　　政策出台的所有措施：以旧换新、放开一线城市限制、降低五年期贷款利率……，都是干预性的，市场的本质却是货币现象。这一点潘石屹多年前就已经说清楚了，中国楼市政策与土地财政的现实，不可能改变，没有土地出让金，地方财政将无法正常运转；这等于说，我们无法斩断供应端，又不可能去定义需求端，在这种两难的局面下，唯有一条路，这就是让楼市彻底金融化，同时具有商品属性与金融属性；用潘石屹的话来说：未来能改变楼市的，只有资金。

　　这是对一场大通胀的暗示。

　　温和的做法是用负债顶住流动性，政策语言是不分国企与民企，一视同仁，全力支持；用时间换空间，拉长销售的时间窗口，以每年３％的通胀目标，通过十年的弱通胀叠加，稀释掉百万量级的债务。

　　过程中，必须守住一线房子保值的功能。