再获锦旗！产权调换，征收方以次充好，圣运律师助力广东委托人原址回迁

征收安置补偿的原则---保障被征收人原有生活水平不降低，绝不只是说征收方保证被征收人获得相应面积的住房即可，更要求征收方不得以次充好。广东省的王先生等5位委托人就遇到了这样的情况，在圣运律师的帮助下，委托人均已获得合理补偿。为表示对圣运律师的感谢，王先生特来所为主办律师送上锦旗。

案情介绍：房屋产权调换，被要求搬去偏僻地带

广东省珠海市的王先生等人，在当地合法建有成套住宅，2021年因某医院建设项目被纳入征收范围。因王先生等人的房屋原本就位于城市的有利位置，占据一定地理位置的优势，王先生等人并不期望通过征收获利，但也希望此次征收补偿能够保证他们现有的生活条件。但在与征收方沟通交流的过程中，王先生等人发现，他们将要迁去的新址极为偏僻，不仅出行困难，而且缺乏教育资源，根本无法满足孩子上学的需求。为争取合理合法的安置补偿，王先生等人先后多次向征收方反映此问题，但并未得到征收方的理会。王先生等人不得不诉诸法律，求助于专业人士，在其他律师的帮助下，王先生等人先后提起了行政诉讼程序，针对部分信息申请了信息公开，但并未得到有益的结果。

随着征收活动的推进，法律程序持续得不到正向反馈，王先生等人决定更换更为专业的律师介入。于是，王先生等人不远千里来到北京，几经辗转比较，最终选定了北京圣运律师事务所，为其维权助力。不负所托，在圣运征拆律师团队的努力与争取下，先后促成王先生等人与征收方和谈，并成功签订合理合法的安置补偿。

程序启动 ：以打促谈”，成功促成双方谈判

在接受委托后，秉持着专业的办案风格与严谨的工作态度，圣运律师事务所迅速响应，立刻组成办案团队，展开逐步研讨，确定完整的维权方案。为帮助委托人尽快取得补偿款，圣运律所特指派了主任级别的律师作为本案的主办律师为委托人服务。

提起诉讼程序，从来不是圣运律师的核心目的，“以打促谈”，促成问题解决才是圣运律师始终坚持的办案理念。为帮助委托人落实正当合理的安置补偿申请，主办律师协助委托人从最为基础的房屋价值入手，积极协助委托人就房屋现有价值进行估算统计，并以此为基础，积极主动与征收方进行联系。

为增加与征收方谈判的筹码，主办律师针对此次征收活动的征收决定书提起了行政诉讼程序，明确告知征收方，我们已经掌握此次征收活动的违法点，请求撤销征收决定书。一旦征收决定书被成功撤销，此次征收项目便会丧失法律基础，这样便会极大增加委托人成功谈判的可能性。要知道，缺乏征收决定的征收，无异于无根之水，无本之木，一旦撤销，将给征收活动的开展造成极大的障碍。

在此过程中，经过圣运律师持续不断的努力，征收部门终于表现出愿意通过谈判解决问题的积极态度，本着一切从委托人角度出发，圣运律师运用多年办案积累的资深协商技巧，与征收部门有理有据，合理分析，仔细沟通。最终，双方就补偿事宜达成了一致意见，王先生等人成功签署了满意的补偿协议。

较为戏剧性的是，在王先生同其他伙伴一起争取合理补偿的过程中，征收方竟无视王先生的合法权益，对王先生的房屋实施了强制拆除，将王先生的房屋以及内置物品一并损毁。尽管后续的谈判过程中，征收方已经就房屋价值进行了补偿，但主办律师就屋内物品遭损毁一事，指出，征收方给出的补偿本就属于王先生的法定权益，绝不能因其对房屋给出合理补偿，就无视其违法强拆给王先生屋内物品造成的损失。基于此，主办律师为王先生依法提起了确认强拆违法之诉，并在近日得到了满意的结果，对此，主办律师将乘胜追击，就相关损失申请国家赔偿。为对主办律师严格、严谨、严肃的工作态度，高效的工作表示感谢与认可，王先生特于近日来所，为主办律师送上锦旗。

法院判决：

补偿协议内容绝不包括征收方强拆后造成的所有损失在庭审过程中，征收方辩称，在强制拆除行为实施后，王先生诉征收方违法强拆的过程中，其已经同王先生签署了安置补偿协议，因此，针对同一标的，王先生不存在诉的利益。

对此，法院指出，根据法律规定，被征收人与征收方达成安置补偿协议，只能认定被征收人就房屋的征收以及房屋的价值、搬迁损失等事项的补偿与征收人达成一致，并不包括，因违法强拆给被征收人造成的包括屋内动产在内的损失。因此，即使被征收人签订了补偿协议，也依然对违法强拆行为造成的损失存在法律上的利害关系，具有诉的利益。另外，征收人在没有完成安置补偿工作的情况下，且没有依法申请人民法院强制执行的情况下，直接对王先生案涉房屋实施了强制拆除行为，违反法律规定，应判决确认征收方对王先生案涉房屋实施的强制拆除行为违法。

圣运提示

征收决定书在维权中具有特别意义在本次案件办理过程中，撤销征收决定书是主办律师不断促成谈判的关键。主办律师提示大家，征收决定书是征收方合法征收的基础性文件，因此，在安置补偿纠纷中，我们应关注该文件是否存在违法点，进而提起相应的法律程序，为后续的谈判增加筹码。

在司法实践中，征收决定书通常会出现的违法点包括：作出房屋征收决定的主体不适格、案涉房屋评估程序不合法、缺乏征收前置程序等等。在本案中，主办律师依据多年的办案经验指出，我国法律明文规定，相关部门在作出征收决定前，征收补偿费用应当足额到位，专户存储、专款专用，而在征收方在下发征收决定前，实际上只拨付了一半的征拆费用，未能实现拆迁补偿费足额到位。此外，在本次征收中，相关部门还存在多处违法事实，这些违法点的发现，正是主办律师成功推进案情进展的关键。

由于征收程序的相关知识并不是日常知识，作为被征收人很难一眼识别出其中的违法点，为尽快拿到合理的安置补偿，我们一定要尽快联系专业律师，帮助大家找到的关键之处，进而提高我们维权的效率。

文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 圣运律师