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这几天，位于姑苏留园旁的姑苏院子，终于在万众瞩目中迎来了交付！

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独门独院的合院别墅、千万级的价格、王府中式的建筑，都让人不禁想一睹它的真颜。

交付现场，不论是精心准备的仪式，还是超乎预期的大美实景，又或是专人陪同的贴心服务等等，都让人感受到了一次非同一般的归家之行。

SuZhouLouShi

01

视觉盛宴

苏州中式合院、叠墅交付实景曝光

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抵达交付现场，姑苏院子为业主举行了一场特别的交房仪式，红毯铺就、迎宾列阵、开门卷轴……迎接业主归家，不仅仪式感拉满，而且服务贴心备至，刷足了好感。

进入园区，别具一格的街巷布局，让人不经意间就沉浸其中，坊门、巷门均有中式匾额，意境文辞讲究，再加上添景、框景等造园手法，整个园林显得古色古香。

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沿着曲径通幽的小路，园林中呈现出远近不同的景致，将东方园林的雅境和人文情怀全然呈现，在闹市中，营造出舒适隐逸的生活环境。

现场不少业主纷纷拿出手机拍照，记录一路归家的风景。

到达自家的院门，还可以看到独立的门头和牌匾，还原中式传统的风骨和礼节。

全实木手工打造的宅门，镶嵌了汉白玉的门钹，院门两侧铜灯……增强了归家的仪式感。

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叠墅、合院为毛坯交付，现场有业主一边上下打量房间，一边与家人一起模拟装修样式，可见欣喜。

SuZhouLouShi

02

“一墅难求”下

别墅等同于城市资产

别墅难求，没人会看完姑苏院子后，不心生涟漪。

·苏州人对别墅的价值认同，是共识

在这个“平均房价只有2万多的城市”，别墅的成交价格却能达到14万/㎡之多，本身就代表了市场对“别墅”的追捧。

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·别墅稀缺，是市场现状

但市场供应量远远达不到需求。据统计，从2018年至今，苏州平均每年供应的新房量约60000套，其中别墅供应量平均只有约3000套，占比仅约5%。

作为源头的土拍，直接决定了别墅的稀缺。

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从今年土地出让的情况来看，36宗涉宅用地中，几乎没有一宗容积率能达到别墅的要求。

而且，苏州土地挂牌公告里早已明确“城镇住宅用地均不得设置带有私家花园的底层独立式住宅”。

时间线再拉长一点，从禁墅令后，2019年至今，苏州仅有8宗宅地的容积率在1.1以下，基本上也是城市远郊的叠墅类产品，不仅地段需要斟酌，产品也非真正意义上的别墅。

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在这种背景下，对城市核心大面积产品有要求的高端购买力，都转向了平层。

所以，今年以来，苏州市面上的纯新盘，几乎都是以“大平层”的面貌入市，但是别墅产品，由于政策影响，难见一二，更显珍稀。

若论平层与别墅怎么选择，答案已不言自明。

·别墅相比平层有更高的价值站位

1、从资源占有、生活方式上看，别墅＞平层。

城市中zui贵的资源就是土地，平层是向天借地的产物，别墅更像是土地上生长的建筑，这种与土地的连接、资源占有率，是极为难得的。

反馈到产品，就是得房率、空间尺度上的不同。

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平层与别墅的空间都在于大，但别墅可以实现空间的纵向分割，打造不同功能、上下分层的空间，既有利于家庭和谐又让彼此拥有相对独立的生活。

相互独立又不分离，这正是多代家庭需求的居住环境。

尤其是，别墅带有人皆向往的私属庭院，它是家庭聚会交流的私属领地、孩子游戏玩耍的安全领地、老人种花养宠的乐趣领地，从生活形态来说，别墅与平层就是两种人生。

2、从社群圈层角度看，别墅是身份的代名词。

别墅是高阶生活方式的集合体，所以，它会聚合财fu背景及知识背景相似的人群，形成一个别墅圈层。

在这样一个高端资源汇集的平台中，对内，业主能体会到与身份相匹配的氛围，有归属感，对外，也是身份名片的象征。

3、从价值前景上看，别墅领涨其它物业。
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评判房子的价值，房价是绝对公平的指标。据链家网统计，二手房市场上，别墅小区房价遥遥领先其它物业，而且别墅涨幅，也尤为巨大。

回头来看，目前市面上核心区的平层产品，总价千万已经屡见不鲜，同样的价格放到姑苏院子上，却能拥有庭院生活的同时，享受城市核心的繁华配套，还有上不封顶的价值潜力，当然引得苏州人争藏。

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03

苏州罕见的城市级塔尖资产

古城核心中式合院，仅剩10余席

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此次交付后，古城核心中式合院，仅剩10余席准现房，预计今年就会交付，不要错过收藏城市塔尖资产的机会！

合院建面约317㎡，坐拥南北双庭院，轻松实现“一方花园一处院”的生活理想。

畅想一下，周末的午后，在前庭邀三五好友，品一杯茗茶，搭一个烧烤架，来一场露天聚会，于诗意庭院中聊聊大千世界和家长里短，生活就是这么惬意。

北院，又是另一番洞天。

这里是属于自己和家人更加私密的空间，孩子可以在院子里放肆地奔跑，嬉笑打闹，追逐小狗，不必担心人多嘈杂，父母也有地方莳花弄草、种树栽瓜。

当然，惊喜，还藏在室内。

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一层主要为会客厅，通过落地门窗，目之所及，是南北双庭院引来的阳光和清风，每一扇窗外都是一幅风景画。

1-3层的起居室，让父母、夫妻、孩子，一层一代，每一层都是一个小世界。

比如二层是双套房设计，其中一间还带有独立卫浴与衣帽间；三层是星级主卧套房，包含书房、步入式衣帽间、有浴缸的超大卫浴间……生活本该有的尺度和美好都集中于此。

一家三代人互相陪伴又互不打搅，各得其乐，非常契合中国人的居住理念。

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地下两层，家庭影院、会客室、健身房、酒窖……只要你想，地下空间都能满足。

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最后：

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如姑苏院子这般，兼具城市繁华与jue版合院的产品，完全是市场惊喜！

高端新中式墅区

罕见约1.1的容积率

独门独院的产品

今年即买即住的品质准现房

姑苏内环中心矜贵之地

最关键的是，以大平层的价格即可入手“五层双院“，这样机会以后也难再有！

提醒一下，姑苏院子10余席准现房合院产品，建面约253-416㎡，总价1200万-1400万左右，等候收藏。

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房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；