睿见丨瞄准保租房&消费赛道，越秀公募REITs全速前进

越秀集团正在加速推动旗下资产资本化，公募REITs是重点探索的方向之一。

“目前，我们正按计划积极推进保租房REITs项目申报前的有关准备工作。同时，我们也在积极研究探索以旗下成熟的商业项目发行消费基础设施REITs。” 在日前召开的大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会上，广州越秀集团股份有限公司首席资本运营官李锋透露。

截至目前，越秀集团旗下已拥有两只REITs项目，分别为香港上市的越秀房产基金及深交所上市的华夏越秀高速REIT。如顺利推进保租房REITs等相关计划，越秀集团作为发行主体发行的REITs数量和品类都将进一步丰富。

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保租房REITs错位上线？

越秀集团关于保租房REITs项目的筹划消息，最早见于2022年。

彼时，越秀集团表示，将选取广州环贸中心创新人才公寓项目和八旗二马路人才公寓项目作为首批入池的基础资产，从而有效盘活保障性租赁住房资产，打通“投资建设—运营—REITs—再投资”的投融资闭环。

其中，广州环贸中心创新人才公寓项目即广州环贸中心越秀星廷公寓。该项目是越秀住房租赁公司旗下高端服务式公寓品牌——“越秀星廷”的首个项目，于2021年6月30日正式开启试营业，并引入雅诗阁经营管理。房源面积31-83㎡不等，涉豪华单房公寓、行政单房公寓、一房豪华套房、一房行政套房及两房豪华套房等五种房型。

公开信息显示，该项目开业一年即取得不错的成绩单：平均出租率超9成、OTA渠道曾连续爆满，飞猪客户满意度达4.9分。近两年该项目已鲜少有相关运营信息披露，但据“越秀住房租赁”官网显示，广州环贸中心越秀星廷公寓目前仍为“可租”状态，月租金11000元起。

值得注意的是，当前，我国已上市的五只保租房REITs项目，底层资产以普惠性产品为主，租金水平普遍不高，甚至低于各城市平均租金水平。

其中，城投宽庭保租房REIT的租金最高，平均租金约134元/平/月，华夏北京保障房REIT、华润有巢REIT的平均租金分别为56.0元/平/月和50.2元/平/月，深圳安居REIT与厦门安居REIT平均租金分别为32.8和30.5元/平/月。若按每间房源平均面积70平计算，月租金最高约9000元左右，最低仅2000元出头。

换言之，若广州环贸中心越秀星廷公寓顺利入池上市，或将带动越秀保租房REITs项目成为租金最高的保租房REITs，且将是我国首只中高端公寓REITs项目。

当然，广州环贸中心越秀星廷公寓是否会成为越秀保租房REITs项目的主打资产，目前仍需要打个问号。至少，此前提及的“八旗二马路人才公寓项目”，如今已无法在越秀住房租赁官网中找到对应门店。或许，越秀集团对于保租房REITs项目的发行筹措还有其它的安排及谋虑。

据越秀住房租赁官网显示，当前越秀租赁产品项目共10个，分布于广州、济南及毕节三座城市。其中广州数量最多，达到8个，济南、毕节各有1个项目。

目前，越秀租赁产品划分为三大品牌线，分别为高端服务式公寓品牌“越秀星廷”、青年集中式公寓品牌“越秀星寓”、集散式公寓品牌“越秀星邻”。

目前越秀的十个租赁产品项目中，仅一个属“越秀星廷”品牌项目，“越秀星寓”品牌项目最多，达到6个，“越秀星邻”品牌项目则为三个。

其中，广州项目品牌线最为丰富，分别为：越秀星延|广州环贸中心店、越秀星寓|广州珠江新城店、越秀星寓|广州荔湾花海店、越秀星寓|广州三元里店、越秀星寓|广州马场店、越秀星邻|广州海珠广纸店、越秀星邻|广州黄埔东路店、越秀星邻|广州南洲店。当中并未找到“八旗二马路人才公寓项目”的相关身影。

分析人士指出，根据相关规定，相较于广州环贸中心越秀星廷公寓项目而言，越秀推动“越秀星寓”、“越秀星邻”等产品实现保租房REITs上市的可行性更高，皆因相关项目更偏向大众人群，其保障性、普惠性更高，更适合作为保租房REITs的资产项目。

官网显示，目前广州4个“越秀星寓”项目中，租金最高为广州珠江新城店，为4000元/月，但鉴于该项目地处珠江新城CBD核心地段，性价比仍较为突出，即便与当前上市的保租房REITs的底层项目相比，该项目租金亦尚属中等水平。而广州两个“越秀星邻”项目，月租金约为2700元。

从运营情况来看，该两个品牌线均较“越秀星廷”先推出，至今已超过三年时间，且项目出租率亦属不错，各有半数项目当前已达到满租状态。

最终，哪些项目将成为越秀保租房REITs项目的首发资产，仍有待越秀集团进一步详细披露。

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消费REITs底层资产猜想

随着中金印力消费REIT的成功发行，首批抢跑的四只消费类基础设施公募REIT全部上市。与此同时，一批消费基础设施REITs项目紧随其后，谋划发行上市。越秀集团也是其中之一。

“我们（越秀集团）也在积极研究探索以旗下成熟的商业项目发行消费基础设施REITs。”李锋介绍。

对于推动商业物业进行REITs形式上市，越秀集团早有经验。2005年越秀地产分拆旗下物业，于香港发行上市越秀房地产投资信托基金（简称“越秀房产基金”）。

越秀房托基金是全球首只投资于中国内地物业的上市REITs，也是香港首批上市的3只REITs之一。截至2023年，越秀房托的资产规模439亿元，相较于上市之初增长了接近10倍。

越秀房产基金的主要资产涉及写字楼、零售商场、酒店公寓、专业市场等类型项目。当中，越秀的核心商业资产——广州IFC就注入至越秀房产基金当中，并成为越秀房产基金业绩的核心贡献来源。

其中，仅针对当前消费REITs主要底层资产类型——零售商场方面，越秀房产基金就拥有广州国金天地、广州VT101、武汉星汇维港等项目。从相关运营数据来看，该些项目的表现甚为不俗，仅2023年，上述项目出租率超90%，广州国金天地出租率更高达98.2%，租金单价方面亦同比有所上涨。

因此，市场对于越秀正在筹划的消费REITs将选取哪些资产亦颇具期待。

据了解，在此之前，越秀有意将旗下商业运营板块“越秀商管”的相关资产逐步注入到越秀房产基金中。

资料显示，越秀商管专注于商业地产项目的“开发+运营+金融”全链条资产管理，目前在管项目已超过50个，资产包超千亿，在重点一二线城市累计开业写字楼12个、购物中心9个、酒店公寓及长租公寓24个，以及多个专业市场、产业园项目。

其中，仅购物中心项目中，除了广州国金天地、广州VT101、武汉星汇维港等项目已注入越秀房产基金，诸如武汉越秀IFC国金天地、广州ICC环贸天地等项目都是当地零售商场项目的标杆之一。因此，市场猜测，该些项目或将成为越秀消费REITs的底层资产。

除此之外，越秀集团还在谋划对已上市的华夏越秀高速REIT进行扩募。“越秀交通布局全国，并持续通过市场化并购获取高速公路资产，储备的资产非常充裕。”李锋称。

资料显示，目前华夏越秀高速REIT的底层资产为汉孝高速项目，位于湖北武汉，是福银高速（G70）的重要组成部分，同时连通京港澳高速（G4）和沪蓉高速（G42），是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。

2023年，华夏越秀高速REIT的总收入达2.45亿元，同比增长17.58%；息税及折旧摊销前净利润（EBITDA）超过1.87亿元，同比增长20.75%；可供分配金额达到1.64亿元，同比提升19.41%。

今年一季度，该基金亦实现收入5828.28万元，净利润达到1129.56万元。经营活动产生的现金流量净额也达到4335.11万元，可供分配金额为3398万余元。

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公募REITs+私募REITs双管齐下

盘活存量资产、降低负债、抵御风险，是越秀推动REITs发行的主因。

李锋可以说是越秀集团REITs项目的“主推手”，越秀房产基金及华夏越秀高速REIT正是在其带领下得以成功发行。总结超18年投身REITs事业的经验，李锋指出，REITs对于不动产经营企业无论是基础设施企业，还是地产企业都具有难以替代的重要作用、重要价值。

首先，最为直接的作用是有效回笼资金，降低负债率。以越秀房托上市为例，所筹集的资金除去必要的上市成本，30亿港元可直接用于归还银行的借贷及补充经营资金，直接化解了当时越秀地产的债务压力。

2012年，越秀地产将广州国际金融中心注入到越秀房托，使得越秀地产的资本负债率从46%大幅下降到37%。截止到2021年，通过历次与越秀房托的交易，越秀地产合计“回笼资金+减少负债”约220亿元。“回笼大量资金，融资空间得到释放后，企业又可以进一步投资新项目，把蛋糕越做越大。”

至于越秀交通，以发行REITs净回收的14亿元资金撬动了总投资170亿元的广州市北二环改扩建项目，而得益于负债率的下降，集团的交通板块也积极开展存量资产的并购，近年来相继并购了兰尉高速、秦滨高速、平临高速，规模显著增长。

李锋进一步指出，REITs作为权益性融资，能够改善企业的资本结构，帮助企业抵御资产价格的波动，穿越资产周期。

据称，得益于“地产+房托”互动模式下的良性投资循环，越秀地产连续多年“三道红线”保持“绿档”，融资成本持续下降。安全稳健的财务状况是业绩增长的有利保障，在近年房地产市场持续下行的背景下，越秀地产实现逆势增长。

李锋认为，REITs更为深远的战略价值，是为企业提供新的资本运作平台，打通“募投管退”渠道，推动企业商业模式的转型。

据介绍，目前，越秀地产已形成较为成熟的“开运金”模式，即越秀地产前期拿地，开发商业物业，通过专业化的运营提升物业的价值，再将成熟的物业注入越秀房托，实现金融化退出，既可以快速回笼资金用于再开发，又可以继续分享物业的出租收益和长期升值的回报。越秀集团的交通板块也正依托“孵化平台+上市平台+公募REITs”三个平台的互动，向交通基建资产管理公司转型。

李锋进一步指出，当前越秀正在开展多层次REITs产品体系建设，除了推动公募REITs的上市发行，越秀也正在积极探索发行私募REITs。