房价不降不买？2024年下半年，或做好房子“潮水退却”后的准备

最近，房地产市场的利好消息不断，杭州、西安先后宣布取消限购政策。这意味着，两地执行了多年的买房限购政策宣告终结。截至目前，全国仅剩6城仍对住房实施限购政策，除海南省外，仅北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津部分区域。此外，房贷利率也跟着下调，一些银行的首套房贷利率也降至4%以下。

尽管楼市救市利好政策不断，但是楼市下跌的趋势并没有改变。4月全国百城二手住宅平均价格为14975元/平方米，环比下跌0.75%，已连续24个月环比下跌。与此同时，百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，二手房价格下跌城市已连续11个月超90城。

此外，多地二手房挂牌量再创新高，重庆已超过27万套，天津突破19万套，苏州约17.78万套，北京约14.7万套。这既说明了，很多炒房者已经不再看好后市，也意味着二手房价格下跌的压力越来越大。于是，不少购房者认为，只要房价不降至预期的心理价位，他们绝不会出手购买。

而面对当前房地产市场的走势，前央行副行长吴晓灵早就做出了提醒：在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备，这是我们要面对的现实。无独有偶，原银保监会主席郭树清也曾直言：房地产是我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。显然，当前的楼市正处于长期调整的周期之内，房地产市场的潮水正在渐渐退却。

现在很多人都认为，只要取消限购，国内房价就会出现报复性反弹。但是，楼市的利好政策只能在短期内影响房子的成交量和价格，并不能改变房地产市场的长期趋势。更何况，取消限购这些政策也只是一把双刃剑，在取消限购的同时，也要取消限售，这会导致各地二手房市场挂牌量的激增。预计到2024年下半年，楼市或有可能会加快调整的步伐，我们要做好潮水退却后的准备。

第一，房地产确实存在较大泡沫

虽然，国内各种利好政策不断，但起到的效果却非常有限。这主要是各地的房价远远脱离了当地居民的收入。全球平均的房价和收入之比是6-7，就是一个家庭不吃不喝6-7年就可以买房。而国内二三线城市的房价和收入之比是20-25，北上广深等一线城市的房价和收入之比是40以上。在老百姓的收入没有大幅增加的情况下，要承受如此高昂的房价，确实比较困难。

第二，居民收入支撑不了高房价

在3年疫情期间，很多人都被封控在家里，没有了收入来源，都是靠之前的一些存款在生活。而在放开疫情之后，各行各业都不景气，老百姓的收入减少，消费能力被严重削弱了。除了在中低端消费市场还有一些需求之外，像房子这种高端消费市场的需求开始萎缩。就算各种利好政策频出，如果不把高房价给降到合理的区间，恐怕多数人还是买不起房子。

第三，国内房子已经严重过剩

现在国内的空置房数量超1.2亿套，足够3-4亿人居住。与此同时，国内有96%的家庭拥有一套房，其中，有41.5%的家庭拥有二套及以上房产。显然，房地产市场在经历了20多年的繁荣期之后，该买房的人已经买了房，剩下的真正刚需家庭数量越来越少。在房地产市场“供远大于求”情况之下，房价继续上涨的空间并不会很大，向下调整的空间却已经打开。

第四，我国已经进入到老龄化社会

我国已经进入到老龄化社会，就是老年人口数量越来越多，年轻人数量越来越少。资料显示，截至2023年底，60岁及以上人口29697万人，占全国人口的21.1%。而年轻人数量却越来越少，90后是1.7亿，00后是1.45亿。这意味着，将来年轻人根本不用买房，只要继承父辈的房产就可以解决居住问题。所以，未来年轻人购房需求越来越少，高房价逐步回归居住属性将难以避免。