已取证！抓紧300余万买进东二环现房的机会

文／廖兴

刚刚，地处锦江区东二环的锦发广场终于取证——

本次率先推出南区2、4号楼（17F）共102套建面约119-136㎡平层、建面约353-393㎡底跃。其中，平层单价22754-28053元/㎡，底跃单价12054-13404元/㎡。

作为主城区呼声最高的项目，锦发广场是东二环内难得的新房补充，且已是现房，预计今年底即可交付。

锦发广场实拍图，摄于3月

项目虽平层单价为22754-28053元/㎡，相比隔街的吉宝·凌云峰阁同面积段二手房看似有着最小几千价差，但据置业顾问透露：“房源将和车位同步销售，以摇号+诚意金方式，分A、B轮购买。”

其中，A轮客户可优先参与摇号选房（买住宅+车位），剩余房源则由B轮（只买住宅）客户选房。车位是自愿购买，标准车位大概约28万/个。

不过，对比2023年锦江区套均总价539万门槛，平层总价300多万的锦发广场依然具备一定的买入价值，但如何选择到舒适的房源？

东二环内侧

城东最醇熟的配套生活

东大街锦东路段与二环高架路西南侧交汇处，是锦发广场的具体坐标。

项目街对面即是攀成钢板块，矗立着文化广场、成都光环（在建）和ICD环贸广场等综合体，2公里范围还有万象城，能满足一切中高端商业需求。

地铁2号线牛市口站过街即达，3个站即达春熙路，还能换乘地铁6、8号线。二环高架BRT站点也在项目楼下，且紧邻东大街、二环路等纵横交错的城市主干道。

锦发广场西侧即是二环高架，摄于3月

地块西南侧围绕着瑞升·莲花逸都、东方桂苑和钢管厂-五区等房龄超10年的老旧院落，而背后的莲桂南路则坐落着充满烟火气的底商美食。

莲桂南路附近的底商美食

从下图可清晰看到，最新小升初划片显示，锦发广场隶属于锦江3区，而附近有锦江区教科院附属小学、盐道街小学（东区）、娇子小学等，对口初中则囊括有四川师大附中、七中育才汇源中学、盐道街中学等。

锦江3区2023年划片，图据：锦江教育

率先推2栋住宅

全系配置9米+阳台

该地块是锦江统建&华发股份于2021年9月，分别以成交价13000元/㎡、13600元/㎡竞得海椒市空压机厂两宗连襟地后组合而成。

这当中，南、北地块最高清水限价为23769元/㎡、24508元/㎡。时隔近1年后，项目股权发生变更，最终由中交地产&锦江统建合作开发。

锦发广场区位示意图

项目占地约37.6亩，切分为南、北两个地块打造，均含有一定商业占比。物业为锦东物业，3.78元/月/㎡。

此次率先入市的项目南区2、4号楼，共102套建面约119-136㎡平层、建面约353-393㎡底跃，均为2T3户。

从现场能清楚看到，住宅已是现房形态，外立面保持主流的大面积玻璃，并进行统一封窗，观感偏向简洁与现代风。

锦发广场外立面实拍图，摄于3月

剖析占比最高的平层户型，全系为大横厅+连通次卧的9米+阳台，主景观面全朝南，整体功能性也算完善。

锦发广场建面约119㎡、136㎡、141㎡户型图

此外，项目平均2.74容积率和T3配比，虽相较市场主流2.0-2.5容积率做到T2产品来说，舒适度要打折扣，但对比相邻的攀成钢普遍超4.0容积率+大量T4产品，则具备一定优势。

置业建议

如何完成选房优先级排序？

锦发广场拥有现房优势，即买即住的特质也能实现出租的快速变现。

对于手中资金预算有限，又钟情主城生活的年轻客群，300余万门槛买入二环内现房住宅，没有道理不重点关注。

不过因位置原因，项目南侧靠近二环高架将导致：

1

房源位置不同，舒适度不同；

2

后期二手房价可能会产生价差。

锦发广场户型布局示意图

那么该如何从中选到舒适度较高的房源？

相比于北区地块，南区地块2、4号楼靠近高架桥较近，会有噪音影响。

这其中，优选南地块2号楼，西北户视野广阔且能享受到中庭景观。

南地块4号楼可作为备选方案，因靠近高架桥且楼下有商业街区，易吵闹，但朝南视野比2号楼整体更舒朗。

整体来看，单论安静舒适度的话，优先级顺序为“南地块2号楼＞南地块4号楼”。

这里多说一句，项目为2T3的塔楼设计，呈“品”字型，考虑到通透性，建议预算充足的情况优先考虑两翼的西侧户型。

主编：余鸽

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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