楼市终局，竟是这样？说实话，我做梦都没想到

长期征集

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文/叶檀财经团队

人逢喜事精神爽，家中迎来第四位家庭成员，小小小金桔，经过1000多个檀香取名，家中人称桔小宝。

人和人之间讲究缘分，人和动物之间也一样。一个很偶然的机会，碰到孤苦伶仃流浪中的小金桔，在花坛边用小奶音喵呜喵呜的叫，让人心疼。

抱回家中，桔小宝丝毫没有怯生生，上窜下跳，吃哥哥们的饭，好像土生土长的家庭成员。

看着桔小宝和哥哥们玩耍，想起达尔文的一句话：“幸福在幼年动物身上表现得最充分，例如小狗、小猫、小羊羔等。它们在游戏的时候十分欢乐，正如我们人类的孩子那样。”

在《野兽正义：动物的道德生活》这本书里，作者说，动物通常只在放松、没有压力、身体健康的时候进行游戏，而且，游戏所固有的快乐和安详，会传递给任何一个观看游戏的人。

无忧无虑一心游戏的小金桔，让我们变得快乐，安详。

言归正传，本周的檀几条如下：

#01

房地产政策多如下饺子，杭州全面取消限购，跟这个数据相关

自从430开了政策的口子，进入去库存时代的房地产政策就像下饺子，多得让人目不暇接。

继成都之后，5月9日，杭州宣布全面取消住房限购，至此，执行了13余年的住房限购政策退出历史舞台。

在杭州官方发布的《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》中，除了解除一切限购之外，有一些政策很有杭州特色，能看出杭州当地楼市的特点。

比如，通知专门提到，支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品，鼓励绿色、低碳、科技建筑，更好满足人民群众对“好房子”的多元化需求。

杭州楼市的重要特点就是大浙江，甚至包邮区的有钱人去买，杭州鼓励开发高品质住宅，是针对需求最强烈的人群去的。

（图源：pixabay）

杭州这么快放松限制，主要是因为地产出现疲软苗头，有个重要指标不如人意。据广东省规划院住房政策研究中心统计，杭州二手房挂牌量超20万套，居全国前列，且二手房价格连续下跌，4月份杭州十个行政区的二手房价均全部下跌，其中临安区跌幅高达21%，滨江区、钱塘区、西湖区和余杭区的房价跌幅也均超10%。

杭州上午宣布，西安下午宣布。

5月9日下午，西安也宣布，全面放开楼市。据西安市住房和城乡建设局官网，西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，全面取消住房限购措施，全面取消住房限购措施。

西安的政策同样量身定制。比如，西安提出支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式。

最近，包括上海在内，全国越来越多的地方在房产领域推行以旧换新，西安楼市整体不错，推出以旧换新，刺激算超预期了。

另外，西安还提出，“原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。”这意味着，过去那些专门用于租赁的自持项目可以直接入市，彻底改变了相关商品房的用途。

这在全国是第一次。

西安楼市是比较健康的，据国家统计局发布数据，西安新房是连续13个月上涨。

（图源：pixabay）

据21世纪经济报道，2024年一季度，西安龙头房企销售额是全国少有的“不降反升”。西安TOP10房企实现总销售额超过267.1亿元，超过了去年同期的237.5亿。

深圳楼市也有动作。

据每日经济新闻5月6日报道，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进一步优化房地产政策。

根据《通知》，非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。

相比于西安、杭州的全面放开，深圳楼市仍然遮遮掩掩，放开的区域大多不是核心区域，且仍然有社保之类的限制。

从深圳政策变化揣摩一线楼市，政策一次性到位看来困难重重。截止目前，全国只剩下北上广深四个一线城市，以及海南省、天津，仍有限制政策。

看五一的成交情况，即便限制完全打开，效果也不是立竿见影。据中银国际统计，五一楼市仍然低迷。

中银国际跟踪的27 个城市，五一假期新房成交面积 23.6 万平，同比 2023 年五一下降 71.8%， 较 2022 年五一下降 60.8%。

其中，一线城市同比下降 56.5%，较 2022 年五一下降 23.5%；二线城市同比下降 74.0%，较 2022 年五一下降 66.6%；三四线城市同比下降 79.5%，较 2022 年五一下降 73.3%。

华泰地产的统计和中银国际类似。5月1日到3日，54城新房销售面积同比-25%。二手房稍好，26城二手房成交面积同比+17%。

有人说，中国楼市似乎在走日本的老路。据财新5月9日报道，日本总务部近日发布了日本住房和土地调查，调查结果显示，日本日本全国空置房数量激增至900万套，占全日房屋总数的13.8%。

13.8%的空置率，为日本历史最高水平。单独看空置率数字，好像很吓人，表相之后差别巨大。

（图源：pixabay）

高空置率背后，是日本房价大涨。据晚点财经报道，从地域看，日本 40 个都道府县中，空置房数量均高于上次调查。其中东京都的空置房最多，达 89.8 万户。但这并不影响东京都 23 区房价暴涨，去年新建住宅均价超过 1 亿日元。

中国楼市会出现空置率上升，房价大涨吗？可能性不大。

有专门的律师分析，日本房价大涨有两个因素，而这两个因素我们并不具备。

首先，日本房价大涨因为海外资金大量涌入。

疫情结束之初，日本房地产相比于新加坡、中国香港、北京上海、迪拜等亚洲发达地区价格便宜很多，再加上日元贬值到历史低位，海外投资者在日本买房如同买白菜。

其次，基准地价显著抬升。

在日本，基准地价是日本土地交易的标准，直接影响了土地上房屋的价格。日本不动产市场上流通的土地分为三种类型：住宅用地，商业用地和工业用地。

2023年9月19日，日本国土交通省公布了日本2023年的基准地价，所有土地中有44.7%的土地出现了价格上涨，甚至比2020年翻了一番，即使相比2022年，涨幅也从0.3%上涨至1.0%。尤其是住宅用地，价格出现了时隔30年来的首次上涨。

地价上涨推动了房价上涨，环顾四周，有多少地方符合这一条件？

日本楼市的终局竟是这样，你能想象么？现在的中国，学不来，做不到。

#02

头部房企为了生存，继续卖资产

头部房企依然为了自保，不倒在黎明前的黑暗中，继续卖出资产。

5月8日，中国房地产报报道，万科又一次低价转手物业。这一次打算卖出的是位于深圳湾超级总部基地的一块地，本来打算做万科总部。

这块地是万科于2017年12月以底价31.37亿元购得，如今挂牌价格是22.35亿元，底价比2017年打了7折，和此前出售上海七宝一样。

卖壮烈出售资产好多年的老王，也有新动作。据中国证券报5月8日报道，“万达系”正式转让，其持有的百年人寿保险股份给大连国资。

最新的持股情况是，大连市国有金融资本运营有限公司（以下简称“大连金运”）持有百年人寿9.10亿股股份，持股比例为11.51%，成为百年人寿新的第一大股东。而持股比例11.39%的大连万达集团股份有限公司（以下简称“万达集团”）则由原来的第一大股东退居第二大股东。

剩余股份还有些零头。

（图源：pixabay）

我们此前在一篇专门分析保险的文章里说过，百年人寿等保险公司，因为经营问题，已经不公布其财务状况。根据停留在2023年一季度的偿付能力报告，百年人寿净资产为为-4.2亿元，处于资不抵债的状态。

保险公司涉及到普通人的保单和财产安全，一般由国企或者央企接盘，万达能够由此退出，对万达来说，也是好事一件。

其实，一些大开发商还在出售境外资产。2024年1月31日，有媒体披露，碧桂园出售在东伦敦的一处地产开发项目，该项目的价值为4.5亿英镑，约5.7亿美元，目前没有成交消息。

碧桂园并不孤独，有人盘点过，大约6家左右的房企在英国折戟，涉及千亿。看来，没有资金支撑，房地产巨头的买遍全球大戏码将黯淡收场。

#03

中国出口又超预期，看空者遭到暴击

这几年出口数据，一直很让机构抓马，连续几年看弱中国出口的分析机构，隔三差五就会遭到暴击。

4月份的出口数据又是这样。

5月9日，据海关总署数据，今年前4个月，我国货物贸易进出口总值13.81万亿元人民币，同比增长5.7%，规模创历史同期新高。其中，出口7.81万亿元，增长4.9%；进口6万亿元，增长6.8%。

以美元计，4月中国出口总值2924.5亿美元，同比增长1.5%；4月进口总值2201.0亿美元，同比增长8.4%。以美元计，中国进口和出口全面高于市场预期。

据财新统计，15家国内外机构的调查显示，经济学家对4月出口同比增速的预测均值为1.3%，预测区间为-4.1%至10.0%；对进口同比增速的预测均值为4.2%，预测区间为0.8%至9.8%。

从不同角度观察4月份的进出口数据，会有不一样的收获。

前四个月，让人惊喜的是民营企业。

（图源：pixabay）

据海关总署数据，前4个月，民营企业进出口7.54万亿元，增长10.7%，占我外贸总值的54.6%，比去年同期提升2.5个百分点。其中出口5.06万亿元，增长9%，占出口总值的64.7%。

民营企业是中国经济的支柱之一，有著名的“56789”佐证，贡献了50%以上的税收，60%以上的国内生产总值，70%以上的技术创新成果，80%以上的城镇劳动就业，90%以上的企业数量。

作为中国进出口的大半边天，民营企业生龙活虎，中国经济才能有活力，有朝气，这样的复苏才是有价值的，也是可持续的。

从国别来看，中国对外出口多数在改善。

据财新计算，4月中国对美国、欧盟出口降幅分别收窄11.7个、11.2个百分点至0.2%、2.3%；对东盟出口增速提升11.5个百分点至12.8%，继续高于总体；对拉丁美洲出口由3月的下降9.1%转为上升3.4%，对非洲、俄罗斯出口降幅分别收窄至12.3%、13.1%。

前4个月，东盟、欧盟、美国三大贸易伙伴的地位，没有变化。

东盟仍然是排名第一，双边贸易总值为2.18万亿元，同比增长8.5%，占我外贸总值的份额进一步提高到15.8%。中国和东盟做生意以赚钱为主，前4个月，对东盟贸易顺差4560.1亿元，扩大18.1%。

近期，中国试图积极修复和欧盟的关系，希望打开欧盟市场，以弥补美国市场额缺口。实际市场数据是，欧盟在回落，美国在上升。

据海关总署数据，前4个月，欧盟仍然保持中国第二大贸易伙伴地位，双边贸易总值为1.75万亿元，但相比于美国，中国对欧盟下降1.8%。

美中之间别别扭扭，但这种微妙关系并不第一时间反应在贸易活动上。前4个月，中美贸易总额到达1.47万亿元，同比增长了1.1%。其中，中国对美出口增长了2.4%，美国仍然需要中国商品；中国对美国贸易顺差为6924.1亿元，进一步扩大5.4%。

美国市场，依然是中国企业最赚钱的市场，比欧盟伙伴多1700亿，比东盟更是多出2400亿。

在出口商品中，消费电子包括手机、家电，以及相关配套，表现都很不错。手机出口同比增长7.6%，高于3月的5.8个百分点，家用电器升至13.9%。消费电子相关的配套产品，液晶平板、集成电路出口增速则分别提高到12.5%、18.9%。

汽车出口还是很不错，4 月汽车（包括底盘）出口量同比为 32.4%，出口额同比为 28.8%，分别较 3 月加快 6.7 和 0.4 个百分点，继续明显高于整体出口增速水平， 主要动力来自新能源汽车出口大幅增长。

说到汽车，最近有则大新闻。

（图源：pixabay）

5月8日，日本丰田公布了2023年财年的财务数据，结果是，创造了日本企业利润历史记录，4.94万亿日元，约合2300亿人民币，丰田的利润率从7.3%提高到11.9%。

丰田中国2023年给丰田创造了90亿人民币利润，仅占丰田整体利润的4%不到。

这个情况很有意思，一方面印证了中国汽车企业出海逻辑的正确性，但另一方面也说明，丰田在没有新能源车的情况下仍然活得很滋润。

丰田并没有当年诺基亚的窘境，如此高的利润也支持丰田继续走多元化汽车路线，不把宝押在电动车上。当然，丰田是多条腿走路，各种技术路线研发在暗中使劲。

在商言商，做生意的目的终究是赚钱，丰田的现状说明，他们貌似保守的路径没有错。

说回进出口。

中国产品主要靠性价比。海通证券从量价关系上，分析了4月份出口商品的情况，大多数商品是数量增长远高于价格，只有中药、船舶等少数品类，价格增速是高于数量的。

进口方面，还是原油、大豆这些中国匮乏的品种进口比较多，大豆4月份同环比都开始加速，原油则连续保持较高的进口增速，集成电路进口增速同环比都在加速。

#04

水电费涨完，轮到高铁了

此前我们专门写过两篇文章，探讨水电燃气涨价，想不到涨价话题不但没有结束，反而愈演愈烈，高铁也涨价了。

（图源：pixabay）

据海报新闻5月9日报道，中国铁路12306网站5月2日发布的消息：自2024年6月15日起，京广高铁武广段、沪昆高铁沪杭段、沪昆高铁杭长段、杭深铁路杭甬段上运行的时速300公里及以上动车组列车公布票价将进行优化调整，这也被视为近年来较大的一次调价。

经过此次调价之后，高铁二等座票价大约涨价了20%。

调价之后引发社会热议，国铁集团出面回应。

5月7日，中国国家铁路集团有限公司在其官方公众号公开回应了票价调整的有关情况，国铁集团称，一些高铁现有单一票价机制已经明显不适应市场化经营形势，迫切需要建立以市场为导向的票价机制，提升铁路运输企业市场化经营水平。

财新网在5月8日报道称，国铁集团认为，根据《价格法》《铁路法》，高铁票价的定价并不在政府定价范围里，企业可以自主定价，因此不需要听证会。这话说的，好像高铁票价上涨有多特殊似的。

其实高铁不是第一次涨价。

据新浪财经统计，2017年以来，高铁已经经历了10次价格调整（不含本次），调整内容囊括涨价、降价以及有升有降三类。有升有降看上去确实挺市场。

如果没记错，过去历次高铁调价并没有这么大的争议。社会热议的焦点反倒是铁总长期亏损，背着巨额债务。

（图源：pixabay）

作为公用基础设施，又有国有企业垄断经营，钱赚多了肯定是不行的，不赚钱成为大包袱，也不行。

这两年，国企考核越来越严格。从过去的“两利三率”，即“净利润、利润总额、资产负债率、营收利润率、研发经费投入率”，变成“一利五率”，即“利润总额、资产负债率、营业现金比率、净资产收益率、研发经费投入强度、全员劳动生产率”。

国企央企必须想办法完成考核指标，完不成，对应的人事可能就会有影响。我们此前分析过，目前的状况是，一方面是政府包括国资财务压力大，另一方面是考核变得严格，要求财务数据更好看，这两者共同作用的结果，大概就是那些可以涨价的领域，进行价格调整。

凭空多出来的收入，是效率最高的填坑方式。看看这次提价的线路，基本都是人流相对多，经济相对好的地区，有钱、刚需、对价格“相对”不敏感。

据澎湃新闻，官方报道显示，截至2023年底，我国高铁营业里程共计4.5万公里。别看高铁网络四通八达，但盈利的里程仅为2300公里，占全部里程的6%，具体来看为京沪、京津、沪杭、沪宁、宁杭、广深港高铁线。

只有6%盈利，意味着还有94%的线路亏损，剩余这些地方会不会跟着提价？

可能没那么容易，一是社会争议大，二是亏损线路沿线有很多经济欠发达地区。

根据浙商证券的统计，目前水电燃气以及交通费用合计占到居民现金支出的16%左右。

很多人担心，这么下去通胀是不是要起来了。根据浙商证券的测算，距离CPI崛起，可能还有点远。公共事业、高铁票价合计影响在0.18%到0.72%之间，中位数是0.45%。

#05

PSL创记录偿还背后

最近央行有一个很特别的动作，值得关注。

5月6日，央行发布信息，2024年4月，国家开发银行、进出口银行、农业发展银行净归还PSL3432亿元，期末PSL余额为30269亿元。

3432亿的净归还金额，创下2014年PSL创设以来的最高净归还额。

历史最高净偿还额，意味着什么？

PSL过去主要对应棚改货币化等工程，2022年之前一度被市场认为完成了历史使命。

但随着房地产走弱，PSL又被寄予厚望，且在2022年开始重出江湖，结果大家都看到了，包括棚改在内的三大工程（规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设），对房地产的意义今非昔比。

430会议，房地产的调子明确定位去库存，进一步削弱了“三大工程”的价值，那对应的配套工具PSL，回到工具箱里，也就顺理成章了。

还有个背景，目前 PSL 的利率为 2.25%，而5年期国开债到期收益率为2.1659%，对于政策性银行来说，自己发债的成本低于通过央行走PSL的借款成本，PSL的意义确实也就不大了，起码政策性银行，没意愿亏本赚吆喝。

为什么PSL和国开债利率会倒挂呢？这涉及到另一个问题，就是人们对高信用债券的饥渴。

（图源：pixabay）

这几年，从机构到民间，对于国债、国开债、高信用的地方政府债券都处于抢购的状态。据财新统计，2023年底，险资持有的债券比例创历史记录。

5月9日，据21世纪经济报道，广东省政府5年期再融资一般债券受热烈追捧，各大银行全部秒光。

据悉，广东省政府5年期再融资一般债券是广东省地方政府债券今年首次通过商业银行柜台债券市场向广大投资者发售。多家银行表示，政府债券受到投资者热捧，有银行在开售后1分钟内就售罄全部额度。

据南方财经全媒体报道，“农业银行1分钟内售罄全部额度5亿元，个人投资者占比100%。”农业银行广东省分行相关负责人表示，这是自2019年首次通过柜台债券市场发行以来，农业银行连续9期广东债在1分钟内售罄，累计发售金额35.3亿元。

建设银行的发售情况亦同样火爆。9日上午10点起，建设银行广东省分行在所辖网点及电子银行渠道开始发售本次柜台债。在开售后约1小时左右，南方财经全媒体记者通过建行手机银行App查询显示，该产品“当前无可售额度”。

4月22日，财新曾报道说，国债一债难求，同样是各种秒光。

不久前，财政部和央行探讨买国债的问题，引发不少争议，很多人说这是QE要来了。我们当时分析过，现在的情况是，国债收益率过低，市场热情过高，根本就不用央行买，只要有供给，机构和民众完全可以消化。央行买债，反而是在和民众PK抢资产。

买债如此狂热，证明大家对于确定性，对于稳定性的需求，超过一切。

安全才是第一位的，保住资产，比什么都重要。

人类需要安全，5月10日，苹果历史上首次为广告道歉，最新iPad Pro广告展示了一台工业压力机压碎了电视机、乐器、书籍等物品，并将它们压缩成新款iPad Pro的画面。

大家担心的人类文明被人工智能破坏的场景，赤裸裸的呈现在大众眼前。人们想使用数字，但不是被数字替代。

#06

传奇量化大佬西蒙斯离开了

2024年5月10日，“量化之王”詹姆斯·西蒙斯逝世，享年86岁。

（图源：西蒙斯基金会官网截图）

西蒙斯创立的文艺复兴科技公司（Renaissance Technologies），开创了量化交易的先河，并成为历史上最赚钱的投资公司之一。

引自中国基金报，根据格雷戈里·扎克曼的书《破解市场的密码》所述，其旗舰基金大奖章基金在2018年开始的一段时间内，实现了年均66%的回报率，超过了巴菲特、索罗斯等人。

从1988年到2019年，西蒙斯的大奖章基金年化收益率为39%（费前收益率则是66%），收取5%管理费和44%的业绩激励，投资业绩独步全球。相比而言，巴菲特1965年—2018年的年均净值增长率为21%、索罗斯的量子基金从1969年—2000年的年均收益是32%。

西蒙斯是个数学家，他的理论突破对弦论、拓扑学和凝聚态物理学等领域具有重要意义。

由此，投资市场量化逐渐成为主流，数学家和物理学家、天文专家成为不可忽视的一群人。

（图源：pixabay）

索罗斯是哲学家，巴菲特是财务专家，西蒙斯是数学家。

西蒙斯的文艺复兴科技公司除了首席交易员有金融背景，其他的员工都不是搞金融的，有科学家、数学家、物理学家、统计学家，他们擅长计算机编程，且大部分是博士。

也就是说，投资的大门是敞开的，只要你的逻辑在市场走得通。当然，西蒙斯这样的数学家进入金融领域，是不是人类头脑的浪费，那是另一个哲学问题。

本周的檀几条正文部分就到这里。

最后，分享一段文字。

鲍勃迪伦在《答案在风中飘》中，非常哲学的点评过约翰·特鲁德尔的歌曲《不再痛苦》。

鲍勃迪伦写道：

要去向何方？你该如何认同一个对你置之不理的世界，一个不问自取的世界，一个沉睡的世界——它倒在床上，陷入深眠；大地进入午睡时间，仿佛永无休止。你将进入重生的神话之地，凝视夜空之镜，与祖先交谈。他们醒着，他们非常清醒。

你可以逆流而上，也可以顺流而下。你需要在河岸上设个地标，来判断自己是否正在移动，可以是一棵树，也可以是一块石头。海盗在广阔的公海上航行，感觉他们好像是原地静止的。每个人都从自身所处的位置来判断历史。这是人们理解历史的唯一方式。否则就太激进了。正因如此，人们不断地与以往的事情建立联系。他们说，不了解过去的人注定要重复过去，而那些沉迷于解释过去的人则注定要无休止地重复过去。

每个人或多或少，都会根据历史定位自己的人生，与其在乎别人的历史，不如过好自己的人生。

而历史的意义本身，也不应该成为包袱或者枷锁，它可以是我们腾飞的契机，释放自我的基石。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：叶檀财经团队编辑：旦旦

图片：来源于网络，侵删

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