四月二手房市场：以价换量，警惕超跌

4月网签数据显示，全市二手房市场继续保持稳步增长的趋势，全月成交14647套，环比增长22%，同比减少19%，一、二手房套数比再次升至1：2.4。本月全市成交均价环比微降2%，各区均价继续小幅回落。虽然网签数据呈现增长态势，但主要受网签数据滞后影响，从门店实际成交来看，4月份市场热度出现小幅回落，成交量较3月下降2成左右。

本月二手房市场依然延续以价换量的趋势，各区均价均出现不同程度的回落，整体看，本月二手房市场呈现以下四个特征：

1、挂牌价、成交价持续走低。

本月全市二手房成交均价1.8万/平米左右，已连续七个月呈逐渐走低趋势。挂牌价仅在年初受对小阳春市场预期向好影响小幅回升，从3月开始再次回落，当前挂牌均价已降至近一年的第二低位。中原研究院认为，挂牌价和成交价的持续下探，一方面，表明二手房业主对于未来楼市的走势较为悲观，急于降价脱手。另一方面，部分二手房中介机构不断拉低小区的成交价格，也影响了客户的卖房心态及市场的有序健康发展。

2、带看量回落，市场热度降低。

本月全市二手房带看量环比下降14%，除静海和宁河外，其他区带看量均出现不同程度的回落。另外，从中介门店实际成交来看，4月份成交量环比减少25%，各区均出现不同程度的下降，尤其像成交热点区域南开、河西、武清等区，成交量均下降3成左右。因此，从市场实际反映看，二手房市场热度已出现回落迹象。

3、市区仍以学区房成交为主，但价格持续走低。

本月市区成交套数占比全市32%，环比增长2%。虽然市场热点仍以南开、河西两区的学区房为主，但价格仍在持续下行。比如和平区的诚基经贸中心，单价环比下降7%，南开区东北角艺术公寓，单价环比下降18%，居华里单价环比下降9%，河西区景兴西里单价环比下降10%，珠海里单价环比下降9%等。而对于河东、河北、红桥以刚需及落户为主的区域，受学区房降价传导影响，部分社区的单价已跌至万元/平米左右。

4、环城改善社区热度升高。

本月环城四区成交套数占比全市27%，环比增长2%。除北辰区外，其他三区成交二手房的套均面积均较上月出现增长。比如东丽区本月成交套均面积90平米，较上月增长3平米，从热点小区看，位于东丽湖的改善社区恒大绿洲和华明镇的金泰丽湾，套均面积均超过100平米，今年内首次上榜。另外像西青区融泰城和云锦世家本月成交多套大面积洋房产品，津南区天嘉湖板块和双林板块也成交多套大户型改善产品，可以看出，外溢改善客户开始陆续入市，尤其环城临近市区的板块和具有生态资源的板块凭借和市区共享的配套资源以及宜居的生活环境，成为改善客户重点关注的区域。

五一假期二手房市场热度不足

从五一假期二手房市场表现看，受客户出游影响，带看量和成交量均不及预期，整体看，市场延续4月份以来的回落趋势。

首先、成交量不足。根据中原研究院市场监测数据，今年五一假期，全市二手房共成交1700套左右，虽然较去年五一假期增长14%，但较4月周末日均成交量仍下降27%。从五天成交来看，呈现前低后高趋势，假期前三天，受客户出游影响，单日成交量不足300套，后两天随着客户回归，单日成交量升至400套左右。

其次、看房客户减少，市场关注度降低。今年五一假期，全市二手房日均带看量约1万组，较4月周末日均带看量下降15%，虽然受客户出游等因素影响，但也应该注意到，二手房市场客户不足，成交回落的趋势仍在继续。

五月二手房市场：成交量冲高回落，均价持续下行

4月份二手房中介门店中实际成交量和带看量均出现不同程度回落，五一假期的市场热度也未出现明显好转，较4月周末门店成交量仍有一定差距，而且在3月份小阳春市场中，成交均价仍在持续下行，对客户的购房信心造成一定影响。因此，预计二手房市场在连续冲高两个月后5月将出现冲高回落的趋势，在当前二手房挂牌量持续增长下，成交价恐仍将继续小幅回落。

文章来源:乐居买房