房贷全面降息，先例来了……

文/刘晓博

杭州和西安，都在5月9日宣布全面取消住宅限购。至此，还保留有住宅限购的地方，只剩下了北上广深、天津和海南。

杭州的新政，隐含着一个大招，很多人还没有意识到：未来二套房、N套房的贷款利率、首付比例，可能都将跟首套房持平！

杭州“关于优化调整房地产市场调控政策的通知”的政策原文是：购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。

对此，当地发布了如下解读：

杭州一共下辖10个区，并代管3个市县。按照新政，你可以在13个区县各买1套住宅，都可以享受首套房的贷款政策。

当你在杭州所有的区、县、市都拥有1套房后，又想在每个区都买第二套房，可以把每个区的1套房挂牌“准备出售”，就又可以享受首套房红利。加起来，你最多可以在杭州买26套“首套房”。

此次新政前，杭州首套住房利率为3.75%，上城、西湖、拱墅和滨江四区域二套房贷利率为4.25%，其余区域二套房贷利率为4.15%。

首付比例方面，此前杭州非限购区域首套房贷款首付比例为20%，限购区域为25%，二套房为35%。

新政后，杭州绝大部分购房需求，都可以享受首套房（3.75%）的利率了，这相当于给楼市全面降息了40到50个基点！当然首付比例也可以降低10%。

前两天武汉发布楼市新政，规定：在武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

这是首个强二线城市、超大城市为二套房享受首套房贷款红利，打开政策之门。

但武汉创造的纪录，很快被杭州全面超越。杭州的玩法是把“首套房+二套房”的认定范围，从全市缩小到了每个区县。

如果说武汉打开的是一个小城门，杭州则是拆除了10公里的城墙为大门！

不仅二套房可以享受首套房贷款红利，第26套房都可以享受。

杭州是公认的强二线城市的龙头，是仅次于北上广深的重要城市之一。它都能这样干，相信未来绝大多数城市将有样学样。

所以杭州的新政，重要意义不是全面取消限购，而是在全国开创了一个楼市全面降息的先例！

有意思的是，今天多家媒体报道说：

为什么新政后，杭州二手房挂牌量反而激增，是不看好未来楼市吗？

恰恰相反，而是很多人要买二套房！而且要在首套房的同一区域买，所以要挂牌“假装卖房”。

如果一个杭州家庭，之前在西湖区有1套房子，现在想在上城区买2套，直接买就可以享受首套房贷款优惠。

但杭州人很精明，二套房挂牌量激增91%，是他们之前在某个核心区拥有1套房，现在要在这个区买2套房！所以，才需要挂牌。

看到这个消息，让我脑海里涌现出这样一句话：上一波楼市高潮中，大家为了买房假离婚；这一波，为了买房而“假卖房”！

无论武汉还是杭州，让二套房享受首套房优惠的前提都是，你要挂牌出让首套房。但没有要求你必须卖出去，只要求你在申请2套房贷款的时候，你的第一套房子正处于挂牌准备卖出的状态就可以了。

所以，大家必须“假卖房”。

上图是北京、上海两个城市过去10多年每年离婚人数走势图。

在上一轮去库存的最高峰（2016年），离婚人数也出现了暴增，达到历史最高点。通过假的真离婚，可以为一个家庭增加1套房子的名额。最近两年，随着楼市降温，再加上离婚设置了冷静期，离婚人数大幅减少。

如果我们做一个各地二手房挂牌数量走势图，今年可能是挂牌量最大的一年，因为已经有武汉、杭州开创了政策先例：想要享受贷款红利，先去挂牌卖房！

不管怎么说，武汉——杭州接力棒式首套房新政，为楼市开创了新一轮全面降息，这对于楼市是重大利好。

正因为如此，今天房地产板块大涨。在港股中，有多只内地房地产股涨幅超过20%：

世茂集团在过去几个交易日里累计涨幅已经超过了300%：

杭州惊人政策背后，是“430重要会议”定调的新一轮去库存。楼市正在进入新时期。

接下来，让我们等广州、上海出牌。在北京、深圳新政后，广州、上海已经显得保守了，可以有新政官宣了。

当然，还有天津和海南。这两个地方，显然有点高估自己的实力了。